什么是定金？哪些情况下不算是定金？
据介绍，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
（一）对交付价款没有约定或约定不明的，不能认定为定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
因此，在商品房认购协议或者开发商出具的收款凭据中，仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金。也就是说，买房者的认购协议中，没有定金字眼也没有明确约定定金性质的条款，当买房者反悔，不想签订正式的买房合同时，开发商没有权利没收买房者事先交付的价款。
（二）定金价款不实际交付，定金合同不成立，且定金数额不能超出主合同标的的20%。
定金的成立具有实践性，只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。所以说，只要定金价款还没交，买房者还有反悔的权利。
另外，根据《担保法》的规定，定金数额不能超过主合同标的额的20%。开发商是有营销策略的，对定金数额要求不会太高，一般也就几万元钱，在买房者冲动的时候能立即掏出这么多钱，事后反悔又不舍得这些钱白白打水漂，只好硬着头皮买了。当然，对于已支付超出主合同标的额20%的定金买房者是有权要求返还的。
定金能退吗？
据律师介绍，目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金。如果买受人不与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多买房者认为，买房定金与其他商品交易一样，就像平常买东西，交了定金就得留着，如果不要了，定金就算赔偿。以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了。有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。
其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退？什么条件下定金不能退？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，买房定金是可以退的，但是买房者想要回定金必须符合法律规定的条件。因买房者的原因未能订立预售合同的，买房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与买房者签订预售合同；未告知买房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和买房者的事由，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买房者。