合肥行政上是4个区、4个县和一个代管1个县级市，其中4个区是庐阳区、蜀山区、包河区和瑶海区，但实际中是以庐阳区、蜀山区、包河区、瑶海区、新站区、高新区、经开区、滨湖区和政务区这个9个区来划分，其中市政府在政务区，省政府在滨湖区。4个县是肥西、肥东、长丰和庐江，另外代管巢湖市。一般来讲，到合肥买房都会在九区三县中进行选择，也就是市区九区和肥西、肥东、长丰三县。
合肥各区的房价
市区：在新房市场中，8月份合肥的均价已经突破2万大关，其中以政务区房价最高，其次滨湖区、包河区和蜀山区等紧随其后，瑶海区和新站区的房价最低。
当然这个价格仅供参考，并不是合肥的房价就真的这么高，而是有一定原因。近年合肥拍地较少，再加上低容积率、市面上在售楼盘较少、高层房源少、以小高层和洋房为主等原因造成了均价一涨再涨。刨除这些因素以外，在售楼盘普遍达到2W+的仅有政务区、滨湖区和包河区，其他如高新、庐阳有2W+的楼盘，也有1.6W+的楼盘。
三县：各个机构统计合肥房价时，往往会把三县排除在外，通过物价局网站可以看到，目前肥西的均价在1.5W+，肥东和长丰的均价在1.1W-1.2W左右。关于这个备案价班长多说几句：
目前政务区和滨湖区的二手房最高单价均已突破4W，政务区更是和5W也相距不远，高新区也突破3万大关。总体上价差比较大，在合肥你可以买到单价一万的地铁口高层二手房，也有很多均价五六万的二手房。当然最贵的还是顶级学区房，目前最高的是庐阳区的人民巷，最高成交价格达到了6W+的高度。
合肥现在的房子现在是不是真的好卖？
新房：对于合肥房子好不好卖，可能说到部分楼盘销量好，就会被冠以“房托”等等称号，但是事实是合肥楼市整体上确实冷热不均，热点板块如滨湖区、高新区部分板块或者楼盘，出现全款抢房、乃至需要高额“号头费”的局面，而很多区域面临着打折难卖的情况，甚至出现打85折的巨额优惠和首付分期等促销手段。所以，你说合肥房子好卖是真的，不好卖也是真的，分区域和楼盘呈现出不同的市场热度。
但是总体上来说还是高层房源紧俏，洋房难销。除却个别板块洋房需要“抢”以外，大多数楼盘或者高层热线的楼盘，洋房还是敞开卖、或者难卖的。说到底，“有钱人”并没有那么多，单价和总价都低很多的高层，受众更多。当然，高层也是投资客追逐的目标，洋房的投资属性毕竟弱了一些。
在合肥买房什么最重要？
买房无非是为了自住或者投资，但是即便是自住，也没人愿意自己的房子贬值，毕竟房子是很多家庭最主要的固定资产。哪怕只有一套，房屋增值以后也是可以变现以供开销或者置换的，所以即便不能增值，保值还是要的。要想保值、增值，我们要先了解在合肥买房什么最重要？
但是，当你买房的时候一定要注意学区的真伪，因为合肥目前是走教育集团化的路子，遍地“名校”，我们拿45中来说，本部是顶级学区，但是被某些楼盘宣传的45中，却是45中工业区分校，在合肥属于靠后的排名。因为如今不容许各校公布成绩，所以可以以一六八指标到校最低分数线作为参考。
当然了，学区的好坏对于房价的影响也是很复杂、微妙的，即便同为顶级学区房，之间也有很大的价差。除了区域、位置、小区自身产品、环境等因素以外，“炒作”也是一个很重要的因素。最为典型的就是名校“挂牌”，科大附中高新校区、46中中山路中学，都是典型的例子。简单来说除了学习实打实的成绩以外，预期和炒作也很重要，再如省府中轴，虽然学校未建，但是不妨碍大多数人预期它会成为一流学校。
所以，在合肥买房学区是影响房价的一个重要因素。当然，每个人情况不一样，未必都要追求顶级学区，适合自己是最好的，量力而行，孩子最好的教育是来自于父母。
那买房一定把地铁作为一个重点考虑的因素，当然这个距离越近越好，一般来说距离地铁口500米以内的房屋才能算真正的地铁房，800米以内的房屋叫次地铁房，1000米左右范围的房屋只能叫地铁概念房了。尤其刚需盘或者较为偏僻的楼盘更为重要，对于各方面都有优势的楼盘，地铁是锦上添花，而对于这些楼盘，则是雪中送炭了。
环境：有这么一句话“城市里想买房只要近江、河、湖、海、绿地、湿地、公园的房未来都是值钱的”，当然未必全完正确，但是环境确实可以影响一个楼盘价格的上限，环境也应包含人文环境、生态环境和经济环境。
合肥目前房价最高的政务区围绕天鹅湖打造，滨湖区也是环湖而建，高新区的蜀西湖也是区域内的精华，城市之中不缺水泥，公园、绿地、湖泊都是城市内的稀缺资源。我想，出门就是公园和一个出门灰尘满天的楼盘，绝大多数人愿意出的价格也是不一样的。所以环境，也要列入买房需要考虑的重要因素之一。
楼盘的产品
这里就很容易理解了，开发商、户型、质量、绿化、物业等都是需要考虑的因素。不管新房还是二手房，一个品牌开发商可以给房子带来一定的溢价，而且通常情况下质量也更有保障，当然二手房可以直接看到，新房都是期房，更要慎重，而且大开发商也可以最大程度避免“烂尾”的风险。至于户型，一个好的户型可以最大程度的利用空间，改善盘面积大，浪费一些没有关系，但是刚需盘每一平方都很宝贵，户型自然越好越佳。
而物业则是一个非常重要的因素，“买房一阵子，物业一辈子”，不谈居住的舒适度，二手房交易中物业对于房产的保值和增值非常明显，经常有人笑谈：买万科物业送房子，可以看出物业对于房价的重要性，所以不管二手房还是新房，都要优先选择高口碑的物业。当然，好物业的物业费也要贵很多，但是班长认为是完全值得的。
一直说保值增值，那房价要涨多少才能保值增值
班长简单以首付三成买一套200万的新房、持有5年后卖出，来计算一下买房的成本、持有成本和5年的收益，需要涨多少才能保值。
买房的成本：首付：200万的房子，首付3成，需要60万
税：200万X1.5%=3万
维修基金：95X90=0.855万
合计：60万+3万+0.855万=63.855万
持有成本：以4.9的利率来计算，还款60个月也就是5年后，剩余本金1279086.1元。
5年总还款：433135.2元
共还本金：120913.9元
共还利息：312221.3元
那5年后最低要卖200万+3.855+31.22213-4.116=230.96113万才可以保本，算下来每年要涨3.1%，5年要涨15.5%才可以。
但是涨15.5%仅仅是保本，谈不上保值，因为你的钱存银行是可以赚利息的，我们保守一点只存银行定期：
第一年：首付60万，存银行5年定期，每年2.75%，5年利息8.25万
第二年：上一年度还款7218.92元X12个月合计86627.04元，存3年+1年定期，4年利息7147元+1516元=8663元
第三年：上一年还款的86627.04元存3年利息合计7147元
第四年：上一年还款的86627.04元，加上契税和维修基金的3.855万，存2年利息5633元
第五年：上一年还款的86627.04元存1年利息1516元。
合计8.25万+0.8663万+0.7147万+0.5633万+0.1516万=10.5459万
我们上面说到卖230.96113万才可以保本，但是要想保值，要卖230.96113万+10.5459万=241.5万才可以，也就是要涨20.75%。
现在在合肥买房有一个很尴尬的问题
前文我们说到合肥房价的时候，合肥的房价并不是真的就这么高，而是因为近年合肥拍地较少，再加上低容积率、市面上在售楼盘较少、高层房源少、以小高层和洋房为主等原因造成了均价一涨再涨。根据合肥房管局发布的信息，截至9月末，全市结转可售商品住宅面积为836.96万平方米。按过去1年的月平均成交量计算，全市商品住宅库存去化周期为8.68个月，库存量已经很低。
当然，新盘减少的同时，二手房是增加的，房子是不缺的，也未必要盯着新盘不放，买二手房也许是个更好的选择。
合肥房价会不会跌？
这是横在买房人面前的一个问题，如同前文说合肥房子好卖会被冠以“房托”的称号一样，若是说合肥房价不会跌，也被被骂成“房托”，还有诸如合肥人不缺房、人均两三套等等类似言论。合肥人缺不缺房？这个倒是不缺的，因为你不买房落不了户是成为不了合肥人的。当然，人才落户也可以，但是人才落户也是为了买房。
虽然不缺房，但是并不意味着不需要买房，置换、投资都是存在购房需求，而且每年10W+的人口流入都存在住房需求。根据近期房管局发布的数据来看，每个月首套房备案量占比都在55%以上。房价“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，合肥的房价接下来还存在短期波动的可能，但是中长期还是会涨。其实，很少会有人真的相信合肥房价会跌，无非是想着抄底。
所以对于目前的合肥楼市，投资客可以等，刚需建议有合适房子就可以入手。当然，班长说的合肥房价不会跌是从整体上评价，具体到区域、板块和产品上会有一些区别，例如一些远郊大盘、无学区的老破小等下跌也不奇怪。
重点是我要去哪里买房？
我们上面说了很多，但是可能大家最关心的还是我要去哪里买房？
对于这种情况，班长的建议是直接买滨湖，依据他的收入而言，在肥西买房刚交房就要考虑置换了，但两个区域的升值潜力、涨幅、置换成本在那里，是非常不划算的，远不如现在借钱买滨湖。当然，如果他收入低，则是另外的建议了。
班长举这个例子的目的在于告诉大家，每个人情况不同，刚需买房这个事情上要量力而行，在自己能力范围内购房，不要轻易加大杠杆。如果你预算比较足，结合你的个人喜好、工作和生活半径，选择一个学区、交通、环境都俱佳，品牌房企开发的新盘或者房龄较新的二手房，这种房子自然投资、自住两相宜。在区域的选择上，目前在合肥楼市普遍的看法是西南方向的房子升值空间比较大，可以优先选择西南各板块。
有钱好办事，但如果预算比较低，就会很纠结在哪里买房了，班长有个建议，如果预算只够合肥购房门槛，不要想着升值空间，优先考虑能够保值即可。在对于房子的选择上，一定优先地铁口、学区中上、环境尚可、而且是较为成熟的区域，不要去远郊大盘和远离市区的一些所谓新区。在区域的选择可以根据自己的生活、居住半径，在预算内选择较为优质的楼盘。
在合肥楼市里有一句话:宁要肥西一张床，不要新站一间房。这句话来自上海的“宁要浦西一张床不要浦东一间房”，后续大家也都知道了。对于区域的选择上不要盲目听信一些传言，而是实实在在的看现在拥有的配套、未来的规划。当然班长并不是说肥西不能买，如果你靠近肥西自住买肯定是没问题，如果你在新站上班，完全没有必要因为类似的流言，从新站千里迢迢来肥西买房，在新站地铁口、湖边、学区中上的区域买套新房或者二手房，也是很好的选择。
另外，则是不以升值为方向的投资了，也就是收租金。老城区有些房子升值潜力低、学区也很一般，但是有租金高、容易租的优点，随着合肥房价继续走高，吸引力逐渐加大，租金也会持续增加，所以低价买入交通便利、位置好的房子，用来出租获取租金收益也是一个很好的选择。