这周，不管新房、二手房，南京都卖疯了。
废话不说，我直接给大家列数据
首先是二手房，南京网上房地产官方数据，5天卖了3020套！平均一天卖600多套房！是今年周成交最高纪录，也是今年周成交第一次突破3000套！虽然有上个月契税积压的过户，但不否认今年二手房很生猛，截止目前南京今年已经卖了91909套二手房。
然后是新房，网房显示本周前6天认购1921套，成交1717套，平均每天认购量达到320套！（数据包含商办车位等）。实际上从11月开始，明天新房活跃度明显提升，这周也延续了上个月的热销态势。
要知道，11月南京光住宅成交量达到4500套，是今年成交量最猛的一个月！上半年新房普遍月成交量只有两三千套，注意这是纯住宅，不含商办车位之类。
此外值得一提的是，南京新房库存大降！根据克尔瑞数据，11月南京新房库存面积同比去年下降17%！
克尔瑞数据显示，目前南京新房库存套数5.4万套左右。而去年11月南京新房库存约7万套，现在相比去年少了1万多套。
这是一个比较健康的库存量了，与全国主要城市对比，库存量都不高。但是注意这不是意味着南京新房卖得有多好，而且今年上市量控制的好。
01.
卖掉9万多套！
今年南京二手房卖疯了
这周二手房交易量很疯狂。
5天3000多套，快赶上10、11月半个月的交易量了。
当然这是因为上个月南京出台契税新政，12月1日起，南京契税将享受1%低税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。这周刚好是新政执行的第一周，上个月积压了不少二手房没有过户，所以交易量会比较庞大。
但今年二手房卖得好也确实是事实。
今年南京已经卖了近9.2万套二手房，非常生猛。今年全年冲10万套的希望很大。
当然，很多人也知道，今年南京二手房市场的成交量是用价格换来的。
我整理了南京核心板块二手房跌幅，很多房主看了应该会心碎。比方河西中顶豪海悦名都去年还有9万多/㎡，今年已经在6万徘徊了。还有江核前几年市场很猛，二手房一度冲到四五万元一平，产生了一二手倒挂吸引无数投资客，如今2万出头/㎡，就能买一套不错的二手房。
总之，2020年之后买的房几乎都跌破了开盘价，很多人刚拿房就挂出来卖了，对比当初，性价比真的很高。
今年南京楼市有个很明显的感受，二手房市场偏刚需，新房市场偏改善。这几年房价调整，南京从原来的二手房价高于新房（也就是倒挂），变成了新房价格高于二手房，且很多房东砸盘，不少刚需在二手市场捡漏。另一方面是这两年南京新房品质提升，加上开发商基本回归主城，基本都在开发改善盘，所以导致了现在这个局面。
我爱我家数据显示，目前二手房市场300万以内房源成交累计占比81.4%，其中100-200万占比达43.9%，环比增加4.5%。面积段上，90平以下中小户型占比62%，其中60平以下占比25.7%，环比提升了4%；
当下，有政策支持，成交量也很不错，很多房子议价空间明显收窄。再想等房价降恐怕很难了。
10月底新政之后，不止是南京，一线城市都很疯狂。北京：11月份的二手住宅网签量1.88万套，环比上涨8%，同比上涨49.6%，创了近20个月的新高；上海：11月份二手房成交总套数为2.71万套，创下近44个月以来的最高成交量；广州：11月份二手住宅网签量突破1.1万套，环比10月继续大幅上涨约10%，创下自2023年4月以来的新高；深圳：11月份全市二手房录得量达到8770套，为近46个月来最高。
市场回暖一线带动二线，先有量再有价，目前一线都活跃了，南京成交量也很大。价格也连续6个月平稳。整体来说二手房市场没什么可等了。
02.
南京新房库存明显减少
多家新盘，卖得火爆
光说住宅，11月4500多套，今年月成交最高记录！可以说是跳涨了。
近期，有几家楼盘比较出挑。
比方江心洲的贤坤花园，上个月一次性领了全部的130套房，开盘20天，网房数据显示，目前只剩18套房没卖了。
上周，河西中部招商金陵序，首开100多套房源，两个小时全部卖光。还有江北核心区江韵瑧悦加推5号楼92套房，开盘当晚卖了8成！这也是项目自10月公开以来的第五次开盘，每次开盘都十分火爆。
另外值得注意的是，就是今年南京房票安置也非常火，9月江宁滨江的大华锦绣前程、10月江宁凤溪苑、11月江宁禄口绿洲云湖十里院，全都是靠房票安置冲上榜首！
今年中，网房关闭了库存量套数，改成了总量面积。我们也很难判断出目前库存有多少套。直到最近克而瑞数据曝光的，目前南京新房库存量5万多套。
提醒大家，今年新房库存减少不是新房卖的好，毕竟今年南京新房才卖了3万多套。
库存减少的主要原因是今年上市量非常少。
之前我做过一个统计，今年南京已经拍卖93块地，而这些地主要集中在高淳、溧水、六合、江北、江宁，涉及江南主城的只有10多块，而且今年到目前为止大校场、燕子矶、雨核、软件谷全都是一块地没卖。
最近，朋友圈传疯了这张图，确实是没出现过这样的情况。
最关键的是，今年拍卖的所有地块中（除高淳溧水六合）已经上市的只有招商金陵序、龙湖亚伦央璟颂这两家！
有动作的只有江宁东山金茂晓棠、金宁风华、金基龙江G16、城东金基G02。
整体来说，新房上市节奏放缓，今年上市量非常少。
除了控量，南京在去库存上还下了很大功夫。
比方收购开发商商品房
9月南京土拍，江宁滨江一共出让3块地，都被盐城海锐置业拿下，但建成后将全部由南京江宁滨江经济开发区管理委员会（或其指定单位）定购，地上计容房屋定购包干价格为13772元/㎡。
比方叫停安置房建设，启动房票安置
同时在做的是，今年南京叫停很多保障房建设，采用房票安置。目前房票安置几乎在江宁全域展开，并且多个项目卖得非常好。
且目前南京各区域房票安置都有优惠政策：
秦淮区发布房票安置细则：用房票购买商品房最高奖励5%。
栖霞区房票安置细则出炉，购买商品房最高奖励10%，是秦淮区的2倍。
六合区发布房票安置新政，最高给12%补贴，力度生猛。
建邺区发布房票安置细则，征收人持房票购买住宅房屋，最高可获得15%的购房奖励。
高淳，跨区买房奖励10%、房票余额可兑付。
3、以旧换新，高额补贴
南京以旧换新是全国率先开展的，很多项目都已经参与，并且很多区域以旧换新是有补贴的，比方秦淮区“以旧换新”人才补贴最高享100万。其他区域也有，大家可以去心仪的楼盘咨询。
开发节奏放缓，这是南京库存量减少的根本原因。
不过值得注意的是，现在拍卖出去、未开发的地比较多，这也是库存的一部分。
总的来说新房市场这一两个月成交量有上升，而且是比较明显的。今年土地市场控制的也比较好，新房开发节奏明显放暖，这些对南京楼市来说是好消息。
但是距离真正的回暖，还比较遥远。
要想房地产真正回暖，得让大家对未来有信心有期待，这不是房地产的问题。