最近，台州路桥的陈先生因为买房子的事情操碎了心。
陈先生是个生意人，家中小有资产，前些年全款买了一套200多平方米的高档商品房，登记在自己和妻子名下。可是，好日子却被一个个意外打破，生意接连亏本，妻子因病去世，留下一个未成年的儿子。为了给妻子治病，家中还欠下一笔不小的债务。
陈先生的遭遇并非个例。现实生活中，父母一方离世，给未成年子女留下房产的情况不在少数，如何处分这些房产，很多家长都不太清楚。本期“法治微沙龙”特别邀请到了宁波市永欣公证处公证员赵越，和大家聊聊关于未成年子女房产如何处分的话题。
子女的房产，父母可以做主售卖吗？
赵越说，陈先生想卖房，首先要解决的是继承问题。
陈先生的房子在婚内购买，属于夫妻共同财产，妻子亡故后，房产中有一半份额属于妻子的遗产。由于妻子生前没有立下遗嘱，按照继承法中关于法定继承的规定，第一顺位继承人分别为死者的配偶、子女和父母。妻子遗留半套房产的法定继承人是陈先生、陈先生的儿子和陈先生的岳父、岳母等4人，由他们共同协商确定对这半套房产的继承方案，确定遗产归属。
第二步，是要变更房产登记人。
“这个问题好解决，只要其他人都放弃继承，这套房子的产权是不是就可以直接变更到我的名下？”陈先生说，岳父、岳母已经明确表示放弃继承权，作为儿子的法定监护人，他也可以为儿子做主放弃继承。
赵越说，这是一个误区。陈先生的岳父、岳母可以放弃继承，但未成年的儿子却无法办理放弃继承权的手续，即便孩子的父母可以基于对子女的监护权而对房屋合理占有、使用、收益，但其中最重要的“处分权”却被锁定。
民法总则第二十七条规定，父母是未成年子女的监护人。第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
可以看出，这些法条都是基于“保护未成人子女利益”的原则来设定的。也就是说，未成年子女的房产，父母不是想卖就能卖的。
赵越提醒，随着经济的发展，家庭财产的迅速积累，越来越多的家长因各种原因将房产办理在未成年子女名下，这些未成年人包括两三岁的娃娃、中小学生，有的甚至是嗷嗷待哺的婴儿，也就是人们常常所说的“娃娃房”，出卖这样的房产同样存在着陈先生面临的难题。
要卖“娃娃房”，只能等孩子长大？
那么，父母想要卖掉子女的房产，是不是只能等到孩子长大成年？有人提出，如果孩子上学或者生病了急需要钱，还要等孩子长大才能卖房筹钱，岂不是“黄花菜都凉了”？也有人提出，如果孩子才刚刚出生，是不是意味着这套房子要被“冻结”18年？
赵越解释说，虽然法律基于保护未成年人权益的角度设定了很多限制条件，但并非“一刀切”。
国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供“为被监护人利益”的书面保证。而在《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条中，明确了监护人提供的“为被监护人利益”书面保证应当经过公证。
赵越介绍，在实践中，目前结合省内未成年人名下房产转让登记的要求，各大公证处探索出两种常规做法：
去年，一对宁波夫妻就是通过保证书公证，这才解决了无法过户的难题。这对夫妻早年在厦门买了一套房子，并将它登记在儿子的名下。这两年，随着房价的不断飙升，夫妻俩想在宁波买一套大房子，给儿子长大结婚用，但因为资金周转困难，两人就商量着卖掉厦门的房子。可是，厦门的房产所有人是儿子，儿子又是未成年，怎么办？于是，两人来到公证处办理了一份保证书公证，保证卖房所得款项是为了给孩子购买房屋，这才顺利卖了房。
另一种是办理提存公证，即将出卖未成年人所有的房产或房产份额的相应款项提存到公证处，然后按照正常的房产交易流程进行过户。
此前，宁波市永欣公证处为市民王先生办理过提存公证。王先生和前面的陈先生有着相同遭遇，妻子离世后，留下一名幼子未成年，为了处分夫妻俩共有的一套房产，王先生同岳父、岳母友好协商，通过遗产分割协议的形式，约定房产中属于妻子的遗产份额，即50%房产份额，由王先生和儿子共同继承，各继承25%，加上王先生通过夫妻共同财产析产分割所得的50%份额，王先生和儿子所占房产份额分别为75%与25%。房产登记变更后，王先生将儿子的房产份额对应的价值17万余元进行提存。这种方式既让王先生如愿卖了房，也确保了王先生儿子的继承权益。赵越建议陈先生可以参考这样的解决途径。
公证，能否保障未成年子女的权益？
写下保证书，就一定能够保证父母处分孩子的房产是“为被监护人的利益”吗？
赵越表示，父母作出这种保证是一种单方允诺行为。从法律层面来说，这种承诺是具有法律效力的，经过公证的保证书还会产生公证证明的效力。如果父母未能履行，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益的，父母可能要承担有关法律责任。
另外，在选择提存公证的情况下，一般都会在公证书里列明领取提存款的条件，比较常见的事由有：一、等到未成年人年满18周岁；二、为未成年人购房；三、为未成年人的其他利益需要支取提存款，例如以未成年人名义再次购房、支付医药费、就学费用等。
公证处会对领取提存款需要的所有材料进行审查。如果是以未成年人的名义再度买房，买一手房通常要备案的购房合同，买二手房通常要提供有孩子名字的房产证；如果是为支付未成年子女医疗费，通常需要提供孩子的医疗诊断证明、费用清单等；如果是因子女出国留学或移民所需，通常需要提供录取通知书、与留学中介签订的合同等材料。公证处确定申请人是为了未成年人权益后，才会将提存的款项交给申请人。
赵越提醒，在实际操作过程中，各地房管部门的要求不同。市民可以结合实际需求择优选择处理方式。
会飞的鱼：孩子准备出国读书，我们打算卖掉她名下的房子，就是办理的保证书公证，非常方便，给我们省了很多麻烦。
猪猪侠：提存公证对未成人权益保护得非常彻底，后期父母是不是把房款用到孩子身上，也能监督到底，是个不错的办法。
陌上花开：今后父母出资买房登记在子女名下应该慎重考虑了。
匿名：“娃娃房”情况非常多，公证能够解决家长的难题太好了。