购买央产房因政策原因不能过户，后因卖方债务被查封，己方如何维权
北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某洁向本院提出如下诉讼请求：中止对北京市西城区xxx房屋的执行并解除查封。
事实与理由如下：一、关于案涉房屋的被查封执行等诉讼情况。吴某芳、秦某英起诉吴某兰、贾某鹏民间借贷纠纷一案，吴某芳、秦某英在该案中申请查封登记在吴某兰名下位于北京市西城区xxx的房屋。2021年1月7日，吴某芳、秦某英对吴某兰、贾某鹏申请强制执行，前述被查封的房屋系执行案件案外人孙某洁所有，孙某洁为实际合法所有权人。
2021年1月，孙某洁提起买卖合同纠纷一案，请求判令孙某洁与吴某兰于2002年2月21日签订的房屋买卖合同合法有效：判今吴某兰限期将案涉房屋产权变更登记至孙某洁名下。因案涉房屋有查封，故孙某洁要求吴某兰配合办理转移登记手续存在客观障碍，最终西城法院于2021年4月26日作出判决书判决认定合同有效。
二、西城法院已驳回孙某洁提起的执行异议。2021年5月27日孙某洁向西城法院申请执行异议，申请停止对案涉房屋的执行，西城法院经书面审理，于2021年7月2日作出裁定书，以案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持为由，驳回了孙某洁的执行异议。上述裁定并未仔细核实案件具体事实情况，驳回孙某洁的执行异议申请严重损害了孙某洁的合法权益。
三、孙某洁对案涉房屋享有实际所有权。根据西城法院于2021年4月26日作出的判决书，认定了下列事实：1、2002年2月21日孙某洁与吴某兰签订两份房屋买卖合同，约定孙某洁以28万元的价格购买案涉房屋，房屋暂时不能过户，吴某兰将房屋资料交付孙某洁，过户时房屋交易税费由吴某兰承担；2、2002年3月5日，吴某兰收取孙某洁28万元，并为孙某洁出具收款证明；3、2019年12月9日，案涉房屋因他案被查封。
由此可证，孙某洁在西城法院查封房屋之前，早在2002年已经签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，至今已有20余年，孙某洁已经实际支付了房屋全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为执行异议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
孙某洁对案涉房屋的权利足以排除执行，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院应当停止对执行标的案涉房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施。
被告辩称
被告吴某芳、被告秦某英共同答辩称，2002年2月21日，原告孙某洁与被告吴某兰签订房屋买卖合同，约定：孙某洁以28万元的价格购买案涉房屋，房屋暂时不能过户，吴某兰将房屋资料交付孙某洁，该有效行为只是债权行为。2021年4月26日，北京市西城区人民法院作出判决书，判决：确认吴某兰与孙某洁于2002年2月21日签订的房屋买卖合同有效。2020年10月30日，北京市西城区人民法院作出判决书，判决：吴某兰、贾某鹏于本判决生效之日起十日内向吴某芳、秦某英偿还借款本息合计1782000元，并支付逾期利息；吴某兰、贾某鹏于本判决生效之日起十日内向吴某芳、秦某英偿还借款本息合计712800元，并支付逾期利息。2021年1月7日，吴某芳与秦某英向北京市西城区人民法院申请对案涉房屋进行强制执行。
吴某芳与秦某英认为：第一，不动产房屋采登记制，即案涉房屋登记在吴某兰名下，根据民法典有关规定，吴某兰为案涉房屋的权利人，合同行为只是债权行为，不能对抗已经登记的不动产物权。吴某芳与秦某英认为原告孙某洁不是案涉房屋的权利人，提出的排除执行异议不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称为民诉法）第二百二十七条规定的“执行过程中”，应为执行法院针对执行标的物采取强制执行措施至针对该标的物的强制执行程序终结。因为从案外人执行异议之诉的制度功能来看，案外人执行异议乃是案外人对执行标的物主张实体权利，并以此为基础主张执行法院对标的物的执行侵害其合法权益，请求法院停止对标的物的执行，故执行异议之诉的目的乃是案外人以其主张的对标的物的实体权利阻止对标的物的执行。法院虽然确认了原告孙某洁与被告吴某芳之间的房屋买卖合同有效，但是合同只是确认孙某洁与吴某芳之间的债权债务关系有效，并不代表案涉房屋的所有权进行了转移。
根据我国物权法定原则，由《中华人民共和国民法典》（以下简称为民法典）第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的规定可知，不动产物权的转让以依法登记为成立要件，未经依法登记的不动产未转移物权。孙某洁对案涉房屋的权利主张是基于其享有的债权，债权的产生并不必然影响物权的变动，而且孙某洁与吴某兰签订购房合同时，因案涉房屋的特殊属性并不能买卖，也无法办理过户手续，其购买案涉房屋的行为本质上不能产生物权变动的结果。
而且，在2021年10月11日庭审中，吴某兰和孙某洁均无法说明时至今日案涉房屋是否可以办理过户手续，若案涉房屋至今因政策仍然不能办理过户手续，孙某洁就根本不享有物权期待权，从而没有提起执行异议之诉的实体权利。根据执行异议规定第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断的规定，被告吴某芳依然享有案涉房屋的所有权。所以，根据执行异议规定第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行的规定，原告孙某洁不是案涉房屋的权利人，提出的排除执行请求不能成立。
在合同标的巨大、涉及权利复杂的情况下，直至案涉房屋被强制执行时均未通过公权、私权救济等多种途径要求吴某兰办理过户，也未说明理由，此举与常识不符，也有悖于常理。吴某芳与秦某英认为：原告孙某洁在房屋买卖合同的签订及后续履行中存在过错，未尽到应当的审慎义务和及时行使权利的义务，不符合善意相对人的条件，法律意义上的善意相对人主观上应当没有过错。房屋买卖合同的关键条款上的约定不符合市场价值规律，购房款数额明显低于签订购房合同时的市场价格，不能被认定为善意。
孙某洁与吴某兰之间关于案涉房屋的买卖合同，虽然是2002年签订的，但依当时的市价来看，案涉房屋的建筑面积59.6平方米，双方约定的购房价款28万元，案涉房屋的合同购房金额水平远低于该房产的正常市场买卖价格，原告孙某洁在签订合同前明知案涉房屋不能正常上市交易、不能办理转移登记手续，应认定其对不能办理过户登记存在过错。虽然，执行异议规定第二十八条确立了对于一般买受人的物权期待权，但其主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡，不动产买受人物权期待权在权利性质上属于债权请求权，并非物权。若严重滞后与合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错。
第三，吴某兰、贾某鹏名下没有其他可供执行财产，吴某芳、秦某英有权利申请执行案涉房屋。……若不对案涉房屋进行强制执行，申请执行人吴某芳、秦某英的合法权益将得不到保证。
被告吴某兰、被告贾某鹏答辩意见同被告吴某芳、被告秦某英一致。
法院查明
本院于2021年4月26日作出的判决书对以下事实予以查明：
2002年2月21日，吴某兰与孙某洁签订两份《房屋买卖合同》，约定：孙某洁以28万元的价格购买案涉房屋；房屋暂时不能过户，吴某兰将房屋资料交付孙某洁，过户时房屋交易税费由吴某兰负担。2002年3月5日，吴某兰收取孙某洁支付的28万元，并为孙某洁出具《收款证明》。2019年12月9日，案涉房屋因其他案件被法院查封，查封期限为2019年12月9日至2022年12月8日。
根据以上事实，本院认定前述房屋买卖有效，吴某兰负有将案涉房屋转移登记至孙某洁的义务，该义务属于非金钱给付义务。但因为案涉房屋上存在法院查封，孙某洁要求吴某兰配合办理转移登记手续，缺乏客观障碍，难以支持。据此，本院判决确认吴某兰与孙某洁于2002年2月21日签订的《房屋买卖合同》有效；但驳回了孙某洁请求吴某兰限期将案涉房屋所有权变更登记至孙某洁名下的诉讼请求。该案宣判后无人上诉，现已生效。
2019年10月24日，吴某芳、秦某英起诉吴某兰、贾某鹏民间借贷纠纷一案由本院立案受理。关于四人之间关系，吴某芳、吴某兰系姐妹关系，秦某英系吴某芳之配偶，贾某鹏系吴某兰之配偶。审理后，本院认定自2012年至2015年间，吴某芳陆续向吴某兰转账汇款，因此吴某芳等与吴某兰等之间形成民间借贷合同关系。基于上述事实，本院判决吴某兰、贾某鹏向吴某芳、秦某英清偿截止至2017年3月28日的借款本息1782000元以及利息；并判决吴某兰、贾某鹏向吴某芳、秦某英清偿截止至2017年7月6日的借款本息712800元以及自2017年7月7日起至660000元借款本金清偿之日为止按年利率8%计算的利息。该案宣判后无人上诉，现已生效。
另查明，该案审理过程中，本院于2019年12月9日查封登记在吴某兰名下的案涉房产。2021年1月7日，吴某兰向本院申请强制执行吴某芳、秦某英二人财产，本院以执行过程中，孙某洁向本院提出执行标的异议，本院审理后作出裁定书，驳回了孙某洁提出的异议。
1997年3月4日，北京市西城区房地产管理局向吴某兰发放房屋所有权证，证明西城xxx房产的所有权人系吴某兰。
关于实际居住情况，孙某洁主张案涉房屋买卖合同签署后吴某兰便开始腾房，自己在2003年搬入案涉房屋，此后始终在案涉房屋居住。除案涉房屋之外，孙某洁表示自己与其配偶在北京没有任何房产，并提交了购房资质核验结果作为佐证。
案涉房屋的物业管理机构的用户水、电等项费用交费本记载显示，自2007年11月开始，案涉房屋交纳水费、电费交费用户签字处有“孙某洁”或字样，少部分交费页用户签字处为空白。
本案审理过程中，本院依职权向在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称为交易办）函询诉争房屋是否存在过户障碍。交易办于2022年3月4日函复称根据本院“提供房屋所有权证复印件，该诉争房屋产权性质为成本价出售住宅，且住房档案不完善，不能办理上市交易及继承过户手续”。
裁判结果
立即停止对北京市西城区xxx房屋的强制执行；
房产律师点评
根据已查明事实，结合双方诉辩主张，判断本案中孙某洁是否有权请求排除执行应依据执行异议规定第二十八条作出判断。申言之，法院应审查案涉房屋所涉情形是否一一符合执行异议规定第二十八条所列举的四项要件，并就买受人的权利能否排除执行进行综合判断。
就本案事实而言，对于第一项与第三项要件，法院作出的生效裁判文书已经予以确认，在无相反证据的情况下法院不再赘述。对于第二项要件，根据本案庭审中孙某洁与吴某兰二人的共同陈述，以及孙某洁所提交水电费交费凭证，法院亦能认定孙某洁自2003年开始始终在案涉房屋居住。而对于第四项要件，根据交易办向法院作出的复函，案涉房屋因其“产权性质为成本价出售住宅，且住房档案不完善，不能办理上市交易及继承过户手续”。
由此可见，案涉房屋目前尚且不具备继承过户的必要前提，因此对其至今未能过户的原因显然不可完全归责于孙某洁。综上，本案所涉情形符合执行异议规定第二十八条所列举的四项要件。但就买受人的权利能否排除执行，法院将于下文结合吴某芳、秦某英提出的答辩意见进行论述。
在答辩意见中，吴某芳、秦某英认为孙某洁与吴某兰签订的房屋买卖合同即使经法院判决确认有效，也只属于债权行为，不能对抗登记的物权状态，也不能引起物权变动的结果，因此孙某洁仍然不能证明自己是案涉房屋的权利人。此外，吴某芳、秦某英认为孙某洁在案涉房屋交易中并非善意相对人，在合理期限内未行使权利，致使案涉房屋未能完成过户登记，因此也存在过错。
对上述意见，法院赞同其中关于房屋买卖合同本身有效不引起标的物物权变动结果的意见。如其所述，即便法院判决确认案涉房屋买卖合同有效，其结果也只是认定孙某洁有权在不存在过户障碍的情况下请求吴某芳协助将案涉房屋所有权变更登记至孙某洁名下。因此，案涉买卖合同纠纷的生效判决并不能作为本案的定案依据。判断孙某洁作为买受人有无足以排除执行的权利仍需另行作出判断。
在此情况下，法院注意到本案中孙某洁所提交证据材料至少足以证明其在2007年以后一直在案涉房屋居住；若结合当事人陈述，甚至可以认定在2003年以后前述居住状态始终存续。而执行异议规定第二十八条之所以为非商品房买卖合同的买受人提供例外保护，其主要的立法目的在于保护实际占有被执行房屋买受人的生存利益。之所以执行异议规定第二十八条要求买受人必须实际占有房屋，原因在于即便不能通过登记公示权利状态，买受人至少也需要通过实际占有该不动产来对权利状态作出公示。
最后，关于吴某芳、秦某英所主张吴某兰、贾某鹏除案涉房屋之外已无其他可供执行财产，若不对案涉房屋进行强制执行，吴某芳、秦某英的合法权益将无法得到保障的意见，法院认为根据已查明事实，孙某洁已在案涉房屋长期稳定地居住近二十年，且其配偶在北京亦无其他房产可供居住，因此应当认定孙某洁对案涉房产享有充分的生存利益。无论如何，这种直接的切身生存利益在法律所保护的价值序列中仍然具有较高的优先顺位。据此，法院难以支持吴某芳、秦某英提出的此项答辩意见。
综上所述，孙某洁对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求应予支持。