《民法典》学习讲座（2）：《民法典》物权编与公证业务若干新领域的思考
人身安全、财产保障和契约精神是人类法治文明的基石。《民法典》关乎国计民生，《民法典》物权编调整因物的归属和利用而产生的民事关系，通过确认和保护物权彰显法治文明和社会文明，维护和落实社会主义基本经济制度。《民法典》物权编在对《物权法》进行适度修订的基础上编纂完成，并延续了《物权法》“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”的立法目的和功能。“发挥物的效用”即“物尽其用”，“明确物的归属”、“保护权利人的物权”即“定分止争”，这恰恰与公证预防纠纷的核心价值不谋而合。
下面，我将围绕《民法典》物权编中的居住权、担保物权和业主区分所有权三个方面，谈谈我对《民法典》的学习体会以及对于公证业务新领域的思考。
一、居住权与公证业务
（一）居住权立法目的
习近平总书记在党的十九大报告中强调，要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”为此，《民法典》物权编增加规定“居住权”这一新型用益物权，以满足群众多样化的住房需求和对住房保障的灵活安排。居住权是根据合同约定或者遗嘱设定，对他人住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权。居住权有利于实现从“居者有其屋”到“住有所居”的转变，可以满足特定人群稳定的生活居住需要，充分发挥闲置房屋的效用，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
（二）居住权的概念
《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一规定中有三个重点：首先是“他人的住宅”，居住权是为所有权人之外的人设定，以满足其“生活居住”需要；其次，用于设定居住权的房产类型仅限于“住宅”，那就排除了商业和工业用房；第三，居住权人为自然人，因此排除了法人及非法人组织成为居住权人。
（三）居住权的构成要件
1.居住权的设立
《民法典》第367条和第371条分别规定了两种设立居住权的方式，即采用书面形式订立居住权合同以及以遗嘱方式设立居住权。居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。但是，以遗嘱形式设立居住权的是否需要以登记为生效要件，还是直接适用《民法典》第230条的规定，自继承开始时取得物权，目前还有争议。
2.限制
《民法典》第368条规定，居住权以无偿设立为原则，但是当事人另有约定的除外。第369条规定，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
3.期限
《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
（四）居住权与租赁权的区别
不论居住权还是租赁权，都体现为权利人对房产的占有和使用，那么居住权跟租赁权有什么区别，我们可以总结为以下三个方面：
首先，《民法典》同时规定了居住权和租赁权。其中，居住权是立法单独设立的，属于用益物权，从所有权中独立出来。租赁权是在合同法一章中规定的，属于债权。
其次，《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。居住权的期限可由当事人在合同中约定或遗嘱中确定，如果没有对期限作出明确约定或确定，居住权人死亡时居住权消灭。
最后，租赁本身就是所有权人实现收益权的一种方式，原则上都是有偿的，而居住权是以无偿为原则。
（五）居住权的适用场景
场景一：
场景二：
更好地满足老年人“以房养老”的需要。如老年人可将房产出售以获得晚年生活保障，但同时在房产上为自己设定居住权以确保“老有所居”。“以房养老”模式是在出售房屋取得房价款用于改善生活的同时，在房屋上设立居住权，以满足居住的需求。对此，我们还可以建构出三种交易结构：第一，房价较低，无偿设立居住权；第二，房价合理，有偿设立居住权；第三，房价款分批以生存金形式支付。
场景三：
公租房等保障性住宅中，将原先债权性质的租赁权提升为物权性质的居住权，赋予物权对抗效力。
场景四：
老年人可在遗嘱中指定房产由子女继承，但为再婚配偶或者照顾其晚年生活的保姆设定居住权，以解决他们的生活保障。
（六）居住权制度对于公证实务的影响
在居住权的各类适用场景中都可以通过公证方式保障各方权益。家庭成员间处理因婚姻或继承产生的所有权与使用权冲突时，可以办理离婚协议公证、附带设立居住权的继承权公证；老年人在与国家认可的以房养老机构订立以房养老协议时，办理协议公证能更好地让老年人理解合同内容以及权利义务；公证遗嘱依然是现行各类遗嘱中最令当事人满意的遗嘱方式。
二、担保物权与公证业务
在商业担保领域，《民法典》物权编进一步完善了担保物权制度，赋予当事人更大的自主权，充分发挥担保财产的效用，为优化营商环境提供法治保障。物权编扩大了担保合同的范围，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。
《民法典》第388条首次在法律层面认可了有担保功能的非典型担保合同的效力，担保合同的范围不再仅限于抵押合同、质押合同等典型担保合同。进一步思考，债权人就特定物享有的具有担保功能的合同权利，如符合法律规定的公示要求，就可以发生对抗效力。例如，在融资租赁关系中，出租人对租赁物享有的所有权，经登记产生对抗善意第三人的效力；在保理关系中，多个保理人对同一应收账款享有的债权，以登记顺序来确定优先受偿次序；在买卖关系中，出卖人对标的物保留所有权的，经登记产生对抗善意第三人的效力。当然，实践中的非典型担保合同并不限于以上三类。“九民纪要”就曾规定了保兑仓、让与担保等担保类型。随着社会经济的发展，新的担保类型也必将不断涌现。
《民法典》放松了对流押、流质规则的限制，《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿；第428条规定，质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。在我们赋予债权文书强制执行效力公证业务中，若出现相应流押、流质条款，不应禁止，但应当告知当事人该条款不具有可执行性。
三、业主区分所有权与公证业务
城市商品住宅小区治理中存在“十难”现象：业主大会成立难、业主委员会发挥作用难、业主大会作出决议难、物业服务保质提质难、物业服务费用收缴难、公共维修资金使用难、业主知情权实现难、老旧小区治理难、老物业退出难、业主维权难，这些难题从不同侧面不同程度妨碍了业主建筑物区分所有权的效用发挥，而公证将助力解决这“十难”问题。
《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
这一规定降低了重大决定的表决比例，但业主会议整个表决过程包括会议召开程序等仍可能存在问题，公证员可以通过保全证据、现场监督等公证法律服务在业主大会成立、决策、公共维修资金的使用与筹集等方面提供多方面的法律服务。