房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研以分析2019年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2019年市场形势的看法和2020年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2019年上海房地产市场的基本情况
（一）土地供应
2019年，全市共出让国有建设用地使用权1363公顷，比上年增加13.1%。其中，居住用地729公顷，增加33.7%；商服用地121公顷，减少29.7%；工业用地512公顷，增加4.9%。
（二）房地产开发投资
2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增长4.9%（全国房地产开发投资132194亿元，比上年名义增长9.9%），增幅上升0.4个百分点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1%（全国为增长13.9%），增幅上升0.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分点。
（三）房地产开发建设
2019年，全市商品房施工面积14802.97万平方米，比上年上升0.9%，增幅上升5.4个百分点；其中住宅施工面积为7446.43万平方米，下降1%。在施工面积中，新开工面积3063.44万平方米，上升14%（全国为增长8.5%）；其中住宅新开工面积1572.9万平方米，上升6.8%（全国为增长9.2%）。
2019年，全市商品房竣工面积2669.67万平方米，比上年下降14.7%，增幅回落6.7个百分点；其中住宅竣工面积1453.28万平方米，下降16%，增幅回落8.9个百分点。
（四）房地产交易
2019年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1696.34万平方米，比上年下降4%，增幅回落8.5个百分点。其中商品住房（包括市场化商品住房、销售型保障住房）销售1353.7万平方米，上升1.5%，增幅上升2.1个百分点。
2019年，全市存量房（二手房）成交登记面积为2099万平方米，比上年增加27.51%，增幅上升28.32个百分点，其中住宅成交登记1769.75万平方米，增加35.97%，增幅上升40.78个百分点。
（五）住房价格
全市新建商品住房价格指数：1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。二手住房价格指数：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。
2019年，全市商品住房平均销售价格（含销售型保障房）32926元/平方米，比上年上升13.6%。二手住房平均成交价格38188元/平方米，比上年下跌2.18%。
（六）房地产金融
2019年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额22160.71亿元，同比增长9.07%，增幅同比上升1.87个百分点。其中个人住房贷款余额14119.85亿元，同比增长8%；人民币房地产开发贷款余额6441.55亿元,增长11.51%。
上海维持原有的调控措施不放松，继续严格执行各项调控政策。全年政策以微调为主，稳定市场走向。11月19日，公示《关于调整本市普通住房标准的通知》，将原标准有效期继续延长5年；11月20日，发布《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》，对临港自贸新片区限购政策进行了微调；12月1日，施行《上海市公有住房差价交换办法》，对上海户籍购买使用权房进行了限制。
（一）房地产有关政策
3、6月13日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号），公告共五条，其中第二条明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
4、8月26日，中国人民银行发布公告〔2019〕第16号。为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。……。二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。……。三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。四、……。五、……。六、……。七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
5、8月26日，人大审议通过了《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。新修订的土地管理法特别新增了规定：集体经营性建设用地入市应当与国有建设用地统筹安排，并纳入地方人民政府土地利用年度计划管理，对此作出合理安排。集体经营性建设用地入市，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。其出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或土地所有权人、土地使用权人签订书面合同另有约定的除外。
6、12月25日，中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。共六条：一、总体要求。……。二、推动经济高质量发展，筑牢社会性流动基础。……。三、畅通有序流动渠道，激发社会性流动活力。……。（四）以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。……。四、完善评价激励机制，拓展社会性流动空间。……。五、健全兜底保障机制，阻断贫困代际传递。……。六、组织实施。……。
7、1月19日，上海市人民政府发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。为深入贯彻习近平总书记关于民营经济发展重要指示精神和党中央决策部署，全力支持本市民营经济发展，按照市委、市政府《关于全面提升民营经济活力大力促进民营经济健康发展的若干意见》有关要求，经市政府批准，自2019年1月1日起，将本市房产税原值减除比例由20%提高至30%，从而进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担。
8、10月8日，上海市人民政府关于印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知（沪府发〔2019〕19号），主要内容有三条：一、本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；二、本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；三、本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。
9、11月20日，上海市临港新片区管委会发布《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》：一是临港新片区将按区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套。二是新片区将缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年线，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。三是新片区将缩短“居转户”年限。已在新片区工作不少于3年的，“居转户”年限由7年缩短为5年，符合新片区重点产业布局、经新片区管委会推荐的用人单位的核心人才，且已在新片区工作不少于2年的，“居转户”年限由7年缩短为3年。
（二）货币金融政策
1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策
12月末，广义货币(M2)余额198.65万亿元,同比增长8.7%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和0.6个百分点；狭义货币(M1)余额57.6万亿元,同比增长4.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.9个和2.9个百分点；流通中货币(M0)余额7.72万亿元,同比增长5.4%。全年净投放现金3981亿元。
12月末，本外币贷款余额158.6万亿元，同比增长11.9%。月末人民币贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.2个百分点。全年人民币贷款增加16.81万亿元，同比多增6439亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元。
2、降低存款准备金率三次
为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。
为贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小微企业融资成本，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为8%。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。
为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。
3、房企融资政策环境持续收紧
5月份以来，房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域。5月，银保监会发布“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月，发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理，严令房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券；8月，银保监会下发“64号文”，督促信托机构去通道、控地产、优化机构，坚决遏制信托无规模无序扩张，并对银行进行整治约谈，对开发贷等多种融资方式进行进一步限制。
4、央行调整房贷利率定价机制
自10月8日起，央行调整房贷利率定价机制，按揭贷款的锚变为贷款市场报价利率（LPR），定价方式调整为“LPR加基点”。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。在“房住不炒”的大背景下，各银行不能逐利而为，11月份LPR利率下调5个基点，但首套和二套房贷平均利率环比仍增加了0.01个百分点。
2019年，上海房地产市场呈现“量升价稳”的态势。土地出让面积同比增加，住宅用地供应增加明显，价格保持稳定；住房销售面积同比微涨，住房价格指数同比上涨；二手住房成交同比大幅上升，价格指数同比上涨。
上海将继续严格执行已有调控措施，保持政策的连续性和稳定性。部分区域受到国家战略（长三角一体化、自贸区示范区）的影响，会在人才落户、购房资格方面有政策优惠，但并不会影响整体大局。从上海房地产市场供求关系看：供应方面，房企受制于资金链和业绩压力等影响，预计2020年仍会增加新房供应。但受到前两年土地供应总量的限制，开工量和竣工量有限，供应很难超过2019年。需求方面，随着预期的稳定，购房者越加理性，加上2019年市场已经消化了近两年累计的部分需求，同时信贷政策并无明显放松，需求可能会略有减少。由于房企为了回笼资金，将在价格、装修等方面做出一定让步，这可能会吸引一些需求入市，预计2020年成交量将基本持平。综上所述，预计2020年上海房地产市场将继续平稳运行的格局，土地市场量稳价平；房地产开发投资保持低位增长，施工和新开工面积与上年略有上升；商品住房成交面积基本持平，住房价格将保持平稳。
以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。
（一）土地供应总量有所增加，住宅用地供应明显增加，价格有所回落
2019年，土地供应总量比上年有所增加，全市共计出让国有建设用地使用权1363公顷，比上年增加13.1%。
2019年住宅用地供应729公顷，比上年增加33.7%。其中，三类用地522.6公顷（动迁安置房312.7公顷、中小套型商品房209.9公顷），占全市住房用地供应71.6%，除中小套型以外的商品住房用地供应206.8公顷，占全市住房用地供应28.4%，比上年增加41.6%。
根据民间研究机构数据显示，2019年上海土地市场共出让60幅纯宅地、另成交4幅商业加住宅的混合用地。纯宅地总计出让面积316.16万平方米，总计出让金额923.49亿元，总计供应套数下限43104套。未来，上海将新增至少46146套商品住宅。
2019年商品住宅平均成交楼面地价18953元/平方米，比上年下降16.7%；商服平均成交楼面地价14783元/平方米，比上年下降7.8%；工业平均成交楼面地价2605元/平方米，上升71%。住宅、商服用地楼板价出现小幅回落，工业楼板价大幅上升。（见表1）
表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较
土地出让成交（公顷）
土地出让成交楼板地价（元/平方米）
2016年
2017年
2018年
2019年
商品
住宅
303
130
159
315
29400
18272
22747
18953
商服
146
121
172
122
11973
15721
14783
13629
工业
314
263
488
512
1502
1280
1523
2605
2019年上海土地市场总体运行平稳，供应有所增加，宅地增加明显，成交土地多以低溢价为主，多数宅地均以底价成交，成交均价比去年有所回落。值得一提的是2019年总价、单价、溢价率最高的地块均为商办地块。1月24日，华润、北盛和万得联合体以总价58.02亿元摘得静安区南西社区C050401单元115-12地块，地块出让面积9375平方米，成交楼板价65216元/平方米，溢价率23.1%。这是全年单价最高的地块。5月27日，上海春秋置业有限公司（春秋航空）以70552万元竞得长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块，地块出让面积12447.2平米，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这是全年溢价率最高的地块。9月5日，上海东翌置业有限公司（陆家嘴集团）以底价91.08亿元竞得浦东新区张江中区商住地，地块出让面积89927.4平方米，成交楼面价17829元/平方米。这是全年总价最高的地块。
分析2019年上海土地市场成交“量升价稳”的原因：一是随着棚改政策退潮，三四线城市需求大幅减少，成交量明显下降。很多大型开发企业重新将拿地目标对准了一二线城市，加大了拿地力度。二是2019年上海土地供应量有所增加，宅地更是增加了三分之一，而且土地供应方位更加均衡，推出了近年罕见的的优质稀缺的地块。比如，长宁区的宅地和南京西路的商办用地，这在一定程度上提升了市场热度（南京西路商办用地经过526轮的竞拍才成交）。三是受到融资监管趋紧的影响，开发商融资困难，资金紧张，再加上上海土地市场对拿地企业的自有资金要求和积分管理非常严，企业拿地仍然保持理性，大部分地块都以低溢价成交。
2020年土地市场走势分析：一是继续坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳预期。从住房市场体系和住房保障体系两个方面协同推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。二是从价格趋势来看，中心区域土地和郊区土地将分化加大，前者由于稀缺性地价会保持坚挺，后者受到远郊市场滞销影响则会出现一定回调。三是由于房企近年来销售回落、资金监管趋紧的因素，企业拿地仍会理性慎重。土地价格将保持稳定，但不排除部分稀缺优质地块可能引起房企激烈争夺。四是随着大型企业回归一线的战略和近年来地价的合理回归，部分资金宽裕的大型房企迎来抄底拿地的窗口期，央企、国企等资金实力强的大企业仍将是土地市场的主角。总体上看，2020年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。
（二）房地产开发投资低位增长，运行平稳
2019年，全市完成房地产开发投资4231亿元，比上年增长4.9%，增幅上升0.4个百分点；其中住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1%，增幅上升0.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.8%，占比下降0.1个百分点。
从房屋类型看，住宅投资在保障性住宅投资大幅增长的带动下保持小幅增长，占比有所上升。2019年，上海住宅投资2318.13亿元，比上年增长4.1％，占房地产开发投资的54.8％，占比回落0.4个百分点；办公楼投资689.36亿元，下降0.5％，占16.3％；商业用房投资457.23亿元，下降0.9％，占10.8％。
从投资结构看，随着租赁住宅等保障性住宅项目的增加，土地购置费增速回落。2019年，上海房地产开发投资中的土地购置费1963.51亿元，比上年增长6.4％，增速同比回落14.8个百分点。土地购置费占全部房地产开发投资的46.4％，占比提高0.6个百分点；建安工程投资2021.19亿元，增长2.5％，占47.8％。
（三）市场化商品住房销售量同比上升，价格指数同比微升
2019年全市商品住房市场“量升价稳”，成交面积上升近两成，住房价格指数同比微涨，市场化新建商品住房去化周期有所增加。
2019年，全市商品房批准预售1204.39万平方米，比上年减少23.29%；其中商品住房批准预售1046.92万平方米，比上年减少10.39%。全市商品房销售1696.34万平方米，同比减少4%；其中商品住房销售1353.7万平方米，同比上升1.5%。
2019年1至12月，上海新建商品住房价格指数同比上涨。1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%、7月份跌0.1%、8月份涨0.3%、9月份涨0.5%、10月份涨0.4%、11月份涨0.4%、12月份涨0.3%，12月份同比上涨2.2%。
从全国70城市新建商品住房价格指数看：2019年，在“因城施策”的方针下全国整体房价增速收敛，趋于稳定，各能级城市房价指数同比涨幅收窄，环比波动趋平。一线城市房价保持稳定，房价同比稳中微升。二线城市房价小有上升，但涨幅明显收窄。三四线城市分化加大，涨跌互现。一线城市整体成交均价波动不大，北京、上海、深圳同比分别上涨4.8%、2.3%、3.6%；二线城市房价受到人才引进政策影响，购买力充沛，市场出现了普遍上涨，部分内陆二线城市涨幅明显，如武汉、南宁同比上涨11.8%和12.7%；三四线城市在棚改政策退出后进入分化调整期，经济发展较好的地区在轮动效应下出现了明显上涨，如大理、洛阳、烟台同比上涨了15.4%、14%、10%，经济实力较弱的城市房价走势较弱，如岳阳和泸州全年房价同比下跌了2.2%和0.9%。
据房地产交易中心网上数据（见图2）显示：2019年，市场化商品住房（不包括保障性住房）销售面积706.36万平方米，同比增长19.9%；销售均价44854元/平方米，同比上升1.1%。从走势上看，全年运行较为平稳，上下半年表现基本持平。开年前两月本是传统营销淡季，但企业推盘量并未明显减少，成交也相对可观。1月、2月分别成交57.15万平方米和31.77万平方米。3月，二手房热销提升了市场的信心，“卖旧买新”的置换型客户开始入市，市场出现“小阳春”，单月成交62.47万平方米，4月延续上月的热度，成交进一步放大，成交69.99万平方米。5、6两月，市场成交有所回落，但仍然维持在一定高度，分别成交65.47万平方米、66.57万平方米。7月成交进一步大幅减少，回落至55.4万平方米。8、9两月受临港政策利好，自贸区范围项目拉动全市成交量上升，成交量升至全年最高点，分别成交72.22万平方米和74.97万平方米。进入四季度，随着市场需求释放告一段落，成交量出现明显下降，10月和11月分别成交了52.46万平方米、56.81万平方米。12月，房企年终抢收，大幅增加推盘量，但市场反应不佳，成交低迷，单月仅成交41.07万平方米。
图2：2019年1-12月上海市场化商品住房成交情况
2019年上海商品住房市场总体热度不高。整体开盘去化率为40%，同比去年继续下滑。未进行摇号的项目占比高达28%，客户购买意愿明显下滑。相较于2018年中心区域高价盘开盘火爆、远郊地区低价盘滞销的分化局面，2019年远郊低价盘依然低迷。高端项目也出现了分化，受板块规划利好影响的区域，一房难求局面仍然存在。多盘认筹持续火爆，比如前滩板块的晶萃名邸，认筹率达到了314%，而不符合客户需求的项目则陷入低迷，去化率不及预期。
分析2019年上海商品住房量升价稳的原因主要有三点：一是受融资渠道收紧影响，房企资金压力加重，加速推盘入市。同时，限价政策仍然严格执行，新盘价格基本维持稳定。二是二手房市场成交量明显上升，有效提升了一手房市场的信心。同时，二手房市场的回暖也带动了部分改善型需求“卖掉旧房买新房”的置换链条，部分改善型需求入市。三是受长三角一体化青浦示范区和临港自贸区新片区成立的政策利好影响，青浦区和临港地区成交量短期出现脉冲式增长，拉高了全市成交量。
（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比止跌回升
2019年上海存量房（二手房）登记面积2099万平方米，同比上升27.5%。其中存量住宅（二手住房）登记面积1769.75万平方米，同比上升35.9%；成交均价38188元/平方米，比上年下跌2.18%。
2019年1至2月，上海二手住房价格指数同比止跌回升：1月份持平、2月份跌0.1%、3月份涨0.3%、4月涨0.5%、5月份涨0.1%、6月份跌0.1%、7月份涨0.4%、8月份持平、9月份涨0.6%、10月份跌0.2%、11月份跌0.2%、12月份持平，2019年12月比上年同期上涨0.3%。2019年上海二手房市场量升价稳的主要原因是，全市旧改提速，全年中心城区二级旧里以下房屋改造完成约55万平方米、受益居民2.96万户，而且受到近年上海房地产市场日趋稳定的影响，今年旧改居民中约有90%选择了货币化安置，这部分需求大多选择购买了征收房屋周边地区的二手住房，推升了成交量的上升。
图3：2019年1-12月上海二手住房成交情况
总体上看，据房地产交易中心网上数据（见图3），2019年二手住房呈现出“量升价稳”的趋势。1月份延续去年第四季度的反弹走势，成交18782套，2月份在节假因素影响下降明显，单月成交9794套。3月份在社保满年限及首套客、置换客等多方需求升温下成交大幅上升，单月成交25298套。4月份延续小阳春行情，需求结构产生变化，改善需求明显放大，成交量维持在高位，成交24537套。经过了3、4两月需求的集中释放后，市场热度有所减退，5月至7月，成交量逐月下滑，分别成交了22467套、21379套、19873套、19319套，9月成交量略有回升，达20803套。四季度后，在需求集中释放后，买卖双方再次进入平衡状态，市场观望情绪浓厚，挂牌房源数量有所减少，成交明显下滑，10月、11月、12月分别成交15809套、17597套、14463套。
2020年二手房市场分析：2020年上海市场仍会坚持执行调控政策，一手房市场仍将延续平稳的走势，受此影响二手房市场也会继续平稳运行。但由于2020年上海旧改计划改造数量将与2019年持平，市中心区域仍然会有大量拆迁需求进入二手房市场，交易量仍将保持在一定高度。市场仍然处于买方市场，挂牌房源有议价空间，价格仍将保持稳定。预计2020年，二手房市场将延续2019年的走势，交易量基本持平，房价保持稳定。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议
（一）维持房地产市场平稳发展的格局，巩固和培育“租购并举”的房地产市场
此轮调控已经历时三年，上海房地产市场也已基本回归平稳态势。地价、房价、成交量都维持在一个平稳的状态，投资投机性需求基本离场，市场以自住需求为主，调控效果非常明显。在市场保持平稳的态势下，下一步上海在继续贯彻调控政策的基础上，针对上海市场所呈现的的一些结构性问题“因区施策”，完善和优化现有政策，。
1、保持政策总体稳定和连续性，探索“因区施策”应对市场结构性问题
在维持市场基本稳定的同时，也应对当前市场展现出来的一些结构性问题做好政策储备。近年来，随着市场预期的改变，市场活力有所下降，具体表现为，客户基数在减少，各项目访量明显下滑，项目去化率同比去年有下降趋势。市场以自住需求为主，购房更加理性，成交周期明显拉长。同时市场“冷热分化”的情况有所加剧，部分远郊区域项目开盘当日去化率不足10%，滞销情况严重。从全国来看，随着“因城施策”的贯彻，各地已对自身市场情况做出了相应的调整，未来上海也可在特定区域“因区施策”，在人才政策、购房税收，对部分存在明显下降趋势的区域给予一定的政策优惠。
2、适时优化管理政策，增强市场发展活力
重视完善自持住房比例政策。如何开发经营自持项目是房企所遇到的难点问题。目前，这些项目大多处于待开发和正在开发的状态，未投入实际运营。但从企业的反馈来看，普遍对这部分产品缺乏营运的信心。企业反映，在所有出让项目中均加入自持项目与实际要求脱节。对于那些区位优势明显，有充足租房需求的地块，企业的自持住房既能转化为有效的租赁住房供应，还能帮助企业打造租赁品牌，实现双赢。但对于那些既没有轨交又没有配套的外郊环区域，租赁住房是没有需求的，企业营运大概率会面临亏损的境遇。据了解，有些企业并不准备开发这部分产品，而是转做金融包直接抵押给银行，这与政策的初衷就不一致了，希望政府能对这个政策科学调整，按出让土地的特点和租赁需求灵活设置自持比例，让政策更有可操作性。
加快调整普通商品住宅标准。上海目前实行的普通商品住宅标准是2014年制定，以目前的本市商品住宅的均价来看，上海已经基本没有符合普通商品住宅条件的新建及二手住宅。该标准与居民合理住房需求日益不匹配，加重了普通居民家庭刚需购买住房的负担。对于改善型客户来说，交易成本也将越来越高。在市场整体较为低迷的状态时，由于普通商品住宅标准并未扩大，这也意味着商品住宅的置换将需付出更多的交易成本和缴税成本。在交易成本增加的情况下，置换需求会阶段性地受到影响，市场交易活跃度将有所下降。建议能对该标准做适当调整，以总价认定改为面积认定，这样更符合当前市场的实际情况。
（二）把握租赁市场政策红利，积极参与租赁市场构建
2019年中央继续大范围、全方位地支持住房租赁市场发展，并从财政、法规等方面给予政策支持。7月，财政部、住建部确认了北京、上海等16个城市入选中央财政支持住房租赁市场发展试点名单，直辖市每年可以获得10亿元的奖补资金支持。同时，新修订土地管理法的正式实施，以后将为租赁住房增加有效的供应渠道。此外，政策也进一步支持租赁住房市场金融创新，明确要推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS，并针对公寓“爆雷”频发的现象加大监管力度，防止过度“金融化”。从上海的租赁市场的实际情况来看，人才吸引力和优质的工作机会为上海带来了接近千万体量的外来人口，这为上海提供了强劲的租赁市场需求，基本面支撑良好。同时，上海较强的支付能力，也提升了租金的空间，保证了需求的多样性。综合政策和市场表现来看，租赁市场未来发展潜力巨大，是新形势下房企未来发展的重要领域，企业可以往“轻资产”方向发展，通过自持土地打造租赁品牌，挖掘“蓝领公寓”市场潜力。
1、转型轻资产发展模式，优化盈利模式
在当前整体融资环境趋紧，长租公寓行业遇冷的大环境下，对于部分资金不够充足的企业，轻资产营运模式无疑是进入租赁领域更好的切入点。轻资产模式可以帮助投资方快速建立起品牌、产品标准、规范化运营等。以“管理输出”为主的模式成本可控，企业可以保持较快的规模增长。未来，随着租赁用地的不断入市，国企这类重资产持有主体在长租公寓市场中占比逐渐提高，品牌运营商可以通过产品规划和品牌效益，帮助这些企业管理租赁物业，提升物业产品水平和品牌附加值，帮助重资产持有方提升资产含金量，形成双赢。比如旭辉领寓就受委托管理张江高科集团简称的智慧型租赁社区，体量达到了近一千套。
2、挖掘自持项目潜力，打造企业租赁品牌
从2016年出让首幅含自持比例土地至今，全市共出让自持住宅面积约159万平方米，其中大部分地块自持比例为15%。这部分土地目前大多还处于施工阶段，市场上可借鉴的实践案例相对较少，也未形成成熟的运营及盈利模式。企业应加大对这部分自持项目的研究，对于一些具有区位优势，同时周边又有租赁需求的项目做好开发经营，把自持项目嫁接公寓、物业、金融等资源，形成长租公寓资产管理全链条能力。同时，逐渐打造系统化的品牌输出能力，以优质的公寓产品实现空间价值，形成自身差异化的竞争力。以2019年8月份开业的中海友里上海小昆山项目为例，这是2017年中海松江区小昆山镇拿地中的自持部分，项目与周边企业合作，积极拓展企业客户。开业一个月出租率就达到了70%左右。此外项目还与同地块内中海九峯里住宅项目联动，共享物业及社区服务。这是目前较具代表性的依托自持住宅建成的公寓项目，值得企业借鉴。
3、挖掘“蓝领公寓”市场潜力，对接市场有效需求
在租售并举政策利好下，房企纷纷布局长租公寓业务，但聚焦的主要阵地还是白领公寓，涉足蓝领公寓的企业较少。但实际上这部分潜在需求很大。以上海为例，根据市统计局抽样调查数据，外来人口中租房居住的比例约85%，且大部分是外来务工群体。这部分人群对租金的承担能力弱，很多只能群租或住在农民住房中，居住环境差、租约不稳定，当前满足这部分需求的产品还不多。未来在需求群体不断扩大，市场供应有限的局面下，面对蓝领群体的低租金型蓝领公寓市场有望被激活。从商业模式来看，蓝领公寓具备一定的成本优势，运行效率更高，收入更稳定。随着租赁企业的规模化发展，蓝领公寓的业务涵盖范围也将不断扩大，如由企业员工宿舍拓展到政府人才公寓、校园学生宿舍的托管等。在具备了相当体量的客户后，企业还有布局该类人群生态的可能性，从住宿需求拓展到提供多元化服务，从而进一步提升值服务价值，提高盈利能力。
（三）防风险、重质量，增强可持续发展动力
2020年，房地产领域的“降杠杆、防风险”仍将持续，市场政策调控难有实质性松动，房企还将面临严峻的考验。在这样的市场形势下，房企第一要务仍是要防风险，通过降负债，促销售来增强企业生存能力。同时也要提质增量，增强企业可持续发展力。将重心转移到提升产品力，加强拿地能力上，为今后的发展做好准备。
1、降负债、促销售，增强企业抗风险能力
积极营销，加快流转。2019年，上海继续维持调控力度，购房者趋于理性。整体市场热度有所降低，具体表现在红盘减少，“日光盘”难现，去化率逐步降低。在限价的环境下，同一区域的产品很难有明显的优势，同质化竞争非常激烈，市场进入了白热化的“拼刺刀”阶段。面对竞争加剧的市场环境，企业还是要积极营销，促销出货。除了运用特价房、联动营销、老带新和实物赠送等传统常规营销方式为主之外，也可以采用全民营销的方式，鼓励调动员工、会员、业主甚至社区伙伴进行宣传，积累有效客户，促成交易；也可以采取“电商+房地产”的方式，在“双十一”等特殊时期造节营销，依托电商的巨大流量加快项目的销售；销售状况欠佳的外围区域则可尝试与中介渠道商展开一二手联动营销，借助渠道加快项目销售，发挥双方优势，形成双赢。但也要注意，企业对渠道依赖要适度，否则过高的渠道返点反而会吞噬利润。
加快“地王”项目去化速度。2019年，当年的“地王”项目陆续入市，目前这些项目处境堪忧，限价状态下，不少项目都处于“割肉”入市的状态。即使如此，除少数项目开盘热销，取得不错的销售成绩外，大多数项目表现差强人意，项目整体去化率不及预期。从市场表现看这部分产品去化压力很大，而且企业有很大的亏损风险，要想快速去化，必须要具备区位优势、交通便利、产品质量上乘的特点。如位于嘉定新城的西郊金茂府项目，实际楼板价达到3.76万元/平方米，2019年入市后，销售均价仅在45000元左右，远低于外界预测。同时，作为金茂最高产品规格的“府系”产品线，保留了12大科技系统，并且在许多居住细节做了优化，提升了住户的居住体验，性价比都很高，开盘当天就去化了97%。
2、提质增量，夯实企业持续发展基础
进入“楼市下半场”后，企业已经不能一味地追求规模扩张，增长速度将趋缓。企业的发展重点应逐步由规模扩张转向提质增量，未来市场的比拼将集中在产品质量和拿地能力上，这也将决定企业未来的可持续发展力。
探索适合企业自身发展的发展路径，积极获取土地储备。近三年，上海充分落实“稳地价”的政策导向，土地供应逐年增加，土地价格保持稳定，大部分土地都以低溢价成交。对于手上有资金的企业来说目前正是在上海拿地补货的窗口期。当然随着行业集中度的提高，未来上海土拍市场仍将是大型国企的舞台，这些企业除了从招拍挂市场拿地外，还能以收并购等其他方式来拿地。部分有资源的房企可以增加X+地产的能力，从勾地市场拿地降低拿地成本，企业可以通过与政府的产业导入合作，引入政府想发展的产业就能降低拿地成本，比如产业勾地，文旅勾地，教育勾地等形式。对于本土企业来说，则可以发挥自己长期的深耕上海的优势，积极投入到“城中村”改造和城市更新中去，以此获取土地储备，比如今年上海土地市场拿地最多的企业就是深耕宝山的大华集团，一共取得了7幅土地，均为城中村项目；瑞安也发挥其善于开发旧改项目的优势拿下青浦的旧改项目，收获4宗宅地。
（四）把握长三角一体化发展机遇，拓展企业发展空间
2019年，国家印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，确立了上海市、江苏省、浙江省、安徽省三省一市协同优势，共建发展，互联互通。未来长三角一体化将围绕七个重点领域展开，以达到区域行政、经济、生活的一体化发展新目标。长三角城市群具有经济基础好、人口流动性好、产业基础扎实、交通便利等优势，随着全国全面取消常住人口300万以下城市落户限制，区域内部分三四线城市会有很大的开发潜力。当然除了住宅的投资机会外，企业也可聚焦以下三类产品的发展机遇。
1、开发适应区域一体化产品
2、利用交通一体化模式
公共交通为导向的发展模式（以下简称TOD，Transit-OrientedDevelopment）。这是一种在城市轨道交通站点周围居住用地开发和强化的实践。在长三角一体化下，TOD会成为未来非常重要的一个节点，因为越是交通越便利的地方越容易产生价值。比如说轨道交通的TOD，高铁的TOD，甚至高速路网休息站的TOD。像日本东京，1969年整个都市圈的发展都是以东京为核心的，到了今天则都是以TOD所展开都市圈为核心的节点的开发，包括小镇、度假、产业等高密度的城市经济区。2018年1月1日至2019提6月20日，发改委批复城市轨道交通规划（2019-2025）；10个城市、55条线路、777个站点，车辆基地面积约为30至50万平方米。获批10城的商品房均价15900元/平方米，根据这个计算，整个TOD市场空间达到万亿级别。当然TOD开发也存在着一些问题：一是开发规划不同步，滞后轨道线路规划，上盖综合开发方案的稳定和落实基本在三年以后。二是前期资金缺乏，缺少有效的融资渠道。三是与区政府沟通成本高，缺乏顶层设计。综合这些问题，所以TOD的开发量还是很少的，仅有万科的天空之城这一案例。