对房地产赠与和继承的税收问题，财政部、国家税务总局在很多文件中作出了规定，包括《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号),《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)，《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)和《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)等文件。因继承与赠与的概念不同，两者适用的税收政策也有所不同，纳税人应注意如下两点。
二是受赠方属于继承法规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)，继承土地、房屋权属，不征契税、个人所得税等;对非法定继承人根据遗嘱承受的土地、房屋权属，属于赠与行为，以及其他情形取得赠与的受赠人应征收契税，同时受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税。
也就是说，房产赠与是房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人的行为，接受赠与的人由赠与人自行决定，法律没有限制，房产赠与可以附条件，房产赠与是在赠与人生前就将自己财产给予他人并办理实际交付生效。赠与的房屋在办理过户登记手续之前，即在交付之前赠与人可以撤销赠与，交付后不得撤销。
赠与和继承行为不同，所适用的法律不同，也取决于处理税收法律关系所适应的赠与和继承的税收规定不同。
在某案例中，一名死者生前立书指定将房产赠与其子，约定在辞世后方可过户给予，具有“继承”法律特征，约定“辞世后方可过户给予与”的本质，注定了“赠与”法律行为失效。
税收对继承行为的优惠政策有约束，继承行为的税收优惠，并不是所有的继承行为都享有。
我国继承法规定的法定继承人范围为：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。作为法定继承人，依据婚姻法第二十条规定，还包括非婚生子女、养子女、同父异母或同母异父的兄弟姐妹等。
因此，税法对于继承行为的税收法律关系具有相应的约束调整。适用税收在契税、个人所得税等方面的多项优惠仅限于法定继承的继承人。例如，乔某在生前立遗嘱将自己的价值100万元的住房分别指定由儿子乔老大继承50%，乔老大的儿子继承30%，乔老八(早年已抱养给王某，收养关系成立)继承20%，司法公证有效。
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简介:
乔阳萍律师，法律硕士，陕西省律师协会会员，执业于陕西圣拓律师事务所。尤其擅长房屋买卖、民间借贷、婚姻家事、劳动等领域纠纷，乔律师以扎实的专业知识，严谨负责的专业态度从事法律服务多年，赢得广大当事人的信赖与好评。