父母的房屋，赠与、买卖、继承三种方式，怎样过户到子女名下最省钱
一、买卖不动产怎么缴税
之前在9月1号购房怎么交契税看过来写过：
买卖房屋的契税按照是否唯一住房，面积是否在90平米区别收税，总的来说都是低于3%的法定税率。
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
目前财政部税务总局公告2021年第29号已经明确，《财政部、国家税务总局、住建部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，第一条和第三条关于契税的政策，即购买首套房和二套房的契税税率进行优惠(1%-2%)的政策继续保留。
关于营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。应纳税额=(销售收入-购买房屋的价款)*适用税率。
二、赠与、继承不动产怎么缴税
根据《中华人民共和国契税法(2021年9月1日施行)》等规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属均免征契税。
国税总局2019年官方答复明确，除赠与直系亲属、继承以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。父母的房屋肯定属于不征收个人所得税的情形。
也就是说，如果父母将房屋赠与或继承给你，不征个人所得税，免收契税，办理不动产转移登记后你要把房屋卖给第三人，需要缴纳个人所得税。假设父母买房屋花了300万，你500万卖房，200万差额扣除税费后按照20%缴纳个人所得税。当然可以故意做低价格，但受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
三、结论
目前大部分地区已经取消了不动产继承的公证前置要求，各地需要办理继承转移登记的，按照规定，应当提交如下要件：
1所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明;
2被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等;
5继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;
6被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;
7被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;
8被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。
对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。
从税收来看父母的房产在生前买卖给子女是比较划算的。
实务中也有地方为了简便，直接对直系亲属间赠与收取3%的契税，转让时不再征收个人所得税。也有地方对继承的房屋再转让尚未开始征收个人所得税的，这种情况下继承是比较划算的。各地要了解好当地的税收政策。
有地方发现，父母通过买卖方式实际赠与子女房屋并办理了不动产转移登记，未支付购房款的，其他子女继承人要求该购房人按照购房合同继续履行支付购房款，并将购房款作为遗产由继承人共同继承。这种情况比较少见，可以用父母出具购房款已付清的证明解决。
有父母担心过户给子女后可能被出售导致无法居住等等，可以考虑设立居住权登记。办理了居住权登记后，父母可以终身居住在子女的房屋中，连同配偶及护理家政等随行人员。并且这是不动产物权，不能随意解除或撤销，比租赁权效力更大，可以排除所有权人的权利。《居住权登记来了，哪些情况可以适用》
居住权还可以用于以房养老，房东将房屋出售给银行、信托等金融机构，但约定为原来的房东设置居住权在原来的房产，期限终身，解决退休后退休金不足资产无法变现的问题。
另外，有父母给子女买了房屋但担心被转卖掉变成婚后财产等，采取父母享有1%份额的按份共有方式，但按照《民法典物权编(不含担保物权和占有)》的第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
目前共有人之间的约定不能进行不动产登记，具体操作细则没有出来，但理论上占份额三分之二以上的按份共有人可以无需父母同意直接出售房屋。因此父母可以在房屋上给自己设立居住权，子女即使转卖房屋也能保障自己的居住权利。更重要的是，购房人一般不会乐意购买有居住权的房屋，居住权之于房价就像赵燕子之于票房一样。房屋价值下降，购房人意愿不高，可以完美实现不让子女卖房且保障居住权利的目的。
但居住权必须设立在他人的不动产上，为避免转移登记后权利人不同意设立居住权，可以考虑设立居住权预告登记，约定在过户后双方应一齐办理居住权登记。目前居住权预告登记只是理论上的讨论，《民法典》对预告登记的效力比较简略，就是预告登记后未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。
所以我在几次讲课中说过，法典是人类理性智慧的结晶。有法学家(台湾地区民法第一人王泽鉴)说没事你看看民法典，你会在思维和智慧上得到提高，就是你会变聪明。毕竟都是多少年顶级法学界思维智慧的结晶。当然也分哪一国的。
如果父母合法取得的宅基地上房屋，视继承人的户口等情形而定。
如果继承人是城市户口或非本村村民，由于宅基地是本村集体经济组织成员的身份性、福利性的人身权利，非本村村民不能享有，因此子女如果是城市户口或非本村村民，只能通过继承宅基地上房屋占用宅基地。由于宅基地上房屋是村民享有所有权，不受身份限制的，因此可以继承。我国法律将房屋和土地视为不同的不动产，房屋和土地的转让实行房地一体的原则，房屋转移的土地使用权随之转移，避免出现房地权利人主体不一致的情形影响使用(见《公务员能否继承宅基地使用权自然资源部明确答复了》)。
对于继承人是本村村民的，应视其是否与父母分户确定。宅基地是村民按户共有的(见宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答(三)(一户多宅、超面积、宅基地继承、转让等))，登记时应将户内所有成员一并登记，原则上应以审批或申请登记时为准，如果当时没有记载，后来子女上大学考公务员成为城市户口的是否依然视为户内成员，通常认为是不能享有的。
除此之外似乎没有限制，如果将当时申请取得宅基地使用权视为子女和父母共同共有宅基地，那么按照中央多个文件规定，进城落户农民在进程落户前一句集体成员身份已经合法取得的宅基地使用权不因进城落户而灭失。一般认为进程落户从事商业服务业等活动的农村村民是否依然保持农民身份，当然也有看到网友反映，公务员现在没有福利，应当看做普通职业，但能否视为农民进而享有宅基地使用权，还是存在争议。
如果子女与父母在同一户中，父母去世只是改变户主，不发生继承，而是宅基地共有人少了。如果子女与父母不在同一户，则父母一户去世后子女可以继承父母的宅基地和房屋。由于宅基地实行一户一宅制度，只有继承方可不受一户一宅的限制，因此如果子女有宅基地，在生前也不可以通过买卖宅基地来取得宅基地使用权。自然资源部宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答明确，宅基地使用权可以在本村村民中买卖，但要取得土地使用权人即农村集体经济组织同意。
值得讨论的是如果父母和其他子女同一户，有一子女考上公务员，则按照以上分析该子女不能继承父母的房屋和宅基地，在实务中可能造成不公平，因为可能该子女在平时赡养父母或者合作建房时有出钱。
其次是宅基地使用权为户内成员共有，但可能只有父母和个别子女出资建造，此时农房的所有权是否属于全体户内成员共有，特别是子女成年后出资翻建的情形，该子女由于是公务员甚至无法取得任何权利，可能造成不公平的情形。
个人无偿受赠房屋，如何缴纳个人所得税？
答：《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)规定：“二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。
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