我们代理的离婚纠纷案件中，有三分之二的离婚案件涉及财产分割，而涉及财产分割的案件中，又有近三分之二的案件涉及房产分割问题。房产是价值较大的家庭财产，是男女双方争夺的重点，而且多数人争夺财产均是为了子女着想。
那么很多人在离婚时直接约定将房产赠与子女，这样约定双方很容易达成一致，固然存在一定的好处，但是这样做也存在一些风险。
那离婚是可以约定将房产赠与子女吗？
如果约定赠与子女，会存在什么风险呢？
问题一
离婚时，可以在《离婚协议》中约定房产赠与子女吗？
答：可以。只要男女双方达成一致意见，并在《离婚协议》中约定明确将房产赠与给子女，双方离婚后，该赠与条款就是有效的，对男女双方均有约束力。即便是未成年子女，也是有权利接受房产赠与的。一方面财产权利人有权处分自己的财产，包括赠与给他人。另一方面法无禁止即可为，法律并没有禁止未成年人登记为产权人，未成年人是可以作为房屋产权人，并登记在不动产簿上。
问题二
如果在《离婚协议》中约定将夫妻共有的房产赠与子女，尚未过户给子女的情况下，夫妻一方在离婚后反悔，可以撤销对子女的赠与条款吗？
答：有争议，但最高院的倾向性观点是不能撤销。虽然根据《民法典》第六百五十八条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与（任意撤销权），但《离婚协议》中的房产赠与条款与整个《离婚协议》是一个整体，不能单独行使任意撤销权。因为有的人是综合考虑各种因素的前提才同意离婚的，离婚时约定将房产处分给子女的行为，可以视为一种附协议离婚条件的赠与行为，在双方婚姻关系已经解除的情况下，不能任意撤销赠与。
因此，可以在《离婚协议》中加上：不得行使任意撤销权条款。
问题三
如果仅在《离婚协议》中约定将夫妻共有的房产赠与子女，未办理过户登记，有风险吗？
答：有。子女没有真正取得该房产的所有权，不一定能对抗房产登记所有权人的债权人。也就是说男女双方离婚后，如果一方或双方在外欠债，债权人申请强制执行该房产（特指离婚协议中已约定赠与给子女，但没有过户登记至子女名下的房产）来偿还债务，子女很有可能无法依据《离婚协议》中约定的赠与条款排除债权人的强制执行，因为我国不动产的设立、变更、转让和消灭需要依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力，夫妻内部处分行为无法排斥对外法定公示物权效力。当然，需要结合具体案件情况具体分析。
问题四
如果将夫妻共有房产过户登记至未成年子女名下，需要缴税吗？
答：对于直系亲属间赠与，只需缴纳印花税和契税，契税为房屋估价（市场价）的3%。若今后子女在受赠房产不足5年内出售该房产，子女要按据实征收方式缴纳20%个人所得税（如果房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。），同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税，普通住宅满2年免营业税，不满2年按计税价格的5.55%。具体情况也需要咨询房屋所在地的房产交易中心。
问题五
如果将夫妻共有房产过户登记至未成年子女名下，应注意什么？
1、需清偿完毕房屋抵押贷款，若房产还有房贷尚未清偿完毕是无法过户的。
3、根据上海限购政策，将房产登记在未成年子女名下，可能会影响未成年子女将来在上海购房，比如限购，多付首付等。
问题六
如果将夫妻共有房产过户登记至子女名下，有什么风险？
1、将房产100%登记至子女名下，意味着子女成年后对该房产拥有100%的处分权利，房产可能随时被成年子女私自售卖、抵押贷款、或结婚后被加上子女配偶的名字等。
2、房产可能会被子女配偶继承，如果成年子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，都有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着就算房产是子女的婚前财产，其名下的房产也将被其配偶优先继承。
建议可以保留一定的房产份额登记在男方或女方名下，让子女并非100%享有房屋产权，这样可以在一定程度上控制房产被子女私自处分的情况。
总而言之，具体问题具体分析，离婚时将房产赠与子女有利弊也有风险，我们可以从实际出发，通过法律的智慧适当规避风险，实现财富传承。
李慧萍
家与家律所高级合伙人
参与徐汇区婚姻家庭纠纷预防化解项目的纠纷调解
擅长离婚纠纷、继承纠纷等
阮新怡
家与家律所资深律师
擅长离婚纠纷、财产纠纷、股权纠纷、赠与纠纷等
原标题：《离婚时可以约定房产赠与子女吗？应注意什么？》