2024年4月12日，国务院于5月17日举行新闻发布会，宣布一系列重磅房地产政策，形成金融政策组合拳，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。本轮政策的主要内容包括：
1.首付比例调整：首套房和二套房的最低首付比例分别下调至15%和25%，此前为20%和30%[1]。
2.贷款利率下限取消：首套、二套房的贷款利率下限被取消[2]。
3.公积金贷款利率下调：公积金贷款利率下调0.25个百分点[2]。
4.保障性住房再贷款：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房[3]。
对比过去两轮（2008，2014-15）房地产政策放松，本轮政策调整的力度如何？
首付比例创出历史新低：回顾过去两轮房地产政策放松，2008年首付比例下调10个百分点，2014-2015年二套房下调20个百分点，2023年8月下调10个百分点，而本次首付比例下调5个百分点，创历史新低[4]。由此看出，本次首付比例的降幅低于2008年和2014-2015年，高于2023年。
利率下限首次全面取消：商业贷款方面，2008年和2014-2015年均将利率下限降至基准的0.7倍，2023年8月二套利率下限下降40BP（此前房价连续三个月下跌的城市已可取消首套利率下限），本次新规则是全面取消利率下限[4]。从实际降幅看，截止2024年4月末，个人住房新发放贷款平均利率为3.7%，虽然还有进一步下降空间，但与2008年和2014年从利率高位回落相比，潜在的利率降幅可能更小[5]。此外，本次公积金贷款利率下调25BP，与2008年幅度接近。
保障房再贷款规模较为克制：央行本次设立3000亿元保障房再贷款，而根据央行估计，预计将带动银行贷款5000亿元[3]。实际上，考虑到我国目前无论是新房库存，还是存量二手房体量，相对于2008年和2014-15年都已经高出很多，因此即使仅收储少部分，所需资金规模也将达数万亿元。市场对于政府收储的期待较高，与之对比，本次央行提供的再贷款规模相对克制。
本轮地产组合拳的预期效果如何？
我们认为，即便房地产政策进行了进一步的放开，本次房地产组合拳的背后仍保留着两大思维不变：底线思维：保障房“收储”旨在守住不发生系统性风险的底线，带动地产链及低估值行业的估值修复。不走老路：保障房的“收储”大概率不会重走“涨价去库存”的老路，反而标志着经济加速“脱虚向实”的开始。15-19年的PSL货币化棚改在增加地产需求的同时，也增加了新房供给，加剧了政府、企业和居民部门的债务压力。
[1]《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，中国人民银行、国家金融监督管理总局，2024年5月17日。
[2]《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，中国人民银行，2024年5月17日。
[3]《中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款》，中国人民银行，2024年5月17日。
[4]《对本轮地产组合拳的5点理解》，国盛证券，2024年5月19日。
[5]《四部门联合部署“降成本”存款利率下调空间几何？》，第一财经，2024年5月24日。
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