上个周末,深圳又诞生了一个“日光盘”。11月24日龙岗一楼盘开售,该项目首批214套住宅不足2小时全部售罄,申购比例超1:2.22,刷新深圳东部近两年历史入围比例纪录,这也是“9.29新政”实施后,深圳第三个“日光盘”。
进入10月以来,各地楼市持续升温,新房及二手房成交量环比均上涨。近期,住房城乡建设部发布的数据显示,10月份房地产市场呈现出“三个首次”的重大转变:
·全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长;
·全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长;
·“银十”超“金九”为近17年来首次;
这也证实了9月26日以来一系列稳定和促进房地产健康发展的政策措施,对促进房地产市场止跌回稳效果明显,也将有效激发四季度房地产市场的活力
01
成交活跃,楼市筑底回升?
2021年至今,中国的房地产市场出现了一系列重大的变革与调整。近年来随着25-44岁主力购房人群增长放缓,市场供需失衡日益严重,住宅销售驱动的地产大周期拐点已现,房产市场也在面临着深刻的转型期。
今年9月底以来,中央及住房城乡建设部等有关部门连续表态要“止跌回稳”后,各地连续推出多个政策“组合拳”,包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一揽子楼市利好政策发布,多地房地产市场成交量都有所放大。
此外,四大一线城市“北上广深”都在9月底发布了调整本地的住房限购政策,并在近期持续加码,宣布取消普通住宅和非普通住宅标准(12月1日正式实施)。受此影响,沪广深等地二手房交易量稳步上升的同时,新房市场的交易量也在不断增长。
住建部网签数据显示,10月份,新建商品房和二手房加起来,总成交量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
“929新政”发布后六周,北京、上海、广州、深圳的新房和二手房合计成交量同比分别增长19.1%、40.1%、1.5%、86.5%,远高于全国平均涨幅。其中,上海一周内(11月11日-17日)有三个项目开盘当天即售罄。
有业内人士称,当前中国房地产行业进入到一个新的周期,从国家的财政政策、金融政策等方面也在大力地扶持和支持房地产行业,市场“止跌回稳”态势明显。特别是经过近几年房地产行业的大洗牌后,在全国14亿多人口基数下,每年存量房的销量和新增销量仍保持在10亿平方米左右。
02
房企拿地意愿提高
楼市的低迷也使得土地拍卖市场一直处于低位运行的状态,而对楼市来说,近两年供给收缩也成为制约新房销售恢复的重要因素之一,推动投资开工“止跌回稳”也同样重要。
近期,救市政策接连出台不仅为地产行业注入新动力,与此同时也给土拍市场提供一些利好刺激。
此前在“5·17”政策吹风会上,提出了妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,11月11日,自然资源部对外发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》,支持盘活存量闲置土地。
有分析人士认为,该文件解决了收购存量闲置土地的资金“卡点”问题,有助于提升地方政府收购存量土地的积极性,盘活存量土地或是促进2025年房地产开发投资、新开工企稳的关键。
过去三年中,各地的土地拍卖基本是央国企“包场”和城投“托底拿地”,随着一系列政策的支持,各地也陆续出现了民营房企返场拿地的现象。比如广西南宁9月出让了两宗商住地块,竞得者分别为两家广西本土民企;杭州10月共进行了3次土拍,成功出让6宗地块;在西安的某场土拍中,5幅地块均被民企收入囊中。
进入11月,北京、杭州、成都等地土拍市场接连出现地块高溢价率成交。11月5日,北京成交3宗宅地,总成交金额达127.535亿元;11月20日,杭州出让3宗住宅用地,均溢价成交。
12月1日,北上广深即将施行“取消普通住房和非普通住房标准”,同时购房契税也将在同一天进行调整(减少),有业内人士认为,“随着政策效果不断发力,房地产市场供需关系的不断改善,以及房地产企业融资环境的好转,预计四季度市场有进一步的提升。”
此外,鼓掌传媒还认为,在当前市场经历深度调整的背景下,结合目前政策对上市公司进行“市值管理”的高度重视,房地产上市公司也获得了更多自我优化和资源重组的新机遇。