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实务难题
中共中央于1993年发布《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。提出加快城镇住房制度改革,控制住房用地价格,促进住房商品化和住房建设的发展。1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始深化城镇住房制度改革,以促进住房商品化和住房建设的发展。1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》全面推进公有住房改革。
长期以来,我国住房领域改革主要依据的是上述国家政策及地方政策。房改政策符合我国国情,在历史上发挥了重要作用。然而,到了面依法治国的今天,难免出现房改政策与现行法律不尽一致之处,从而造成司法难题。一方面,房改政策规定灵活、具体,能够高效解决改革中出现的各种问题。另一方面,政策的实用主义价值取向决定其对诸如体系性、逻辑性等民事法律所追寻的价值目标难以全面顾及。反映到审判实践中,用当下民事法律框架解决历史遗留问题必然会出现价值冲突:遵从当年政策裁判更符合历史实际与人们一般认知,但逻辑上有可能存在难以自恰之处。其中,享受已死亡配偶生前工龄优惠购买公房问题即为典型一例.
1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定,职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣,售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。根据上述政策,工龄优惠在房改购房时可折抵部分购房款，甚至在一方配偶去世后,健在一方在房改购房时,仍可使用去世一方生前工龄予以折抵房款,实践中这是政策所允许的。问题是,所购公房的权属应当如何认定,是认定为夫妻共同财产还是健在一方的个人财产？如果认定为夫妻共同财产，如何跨越如何定性,是否属于财产如果属于财产,可否转让、继承？如果不属于财产,为何自然人的民事权利能力与意思表示？如果认定为健在一方的个人财产,工龄优惠又能折抵房款？由于没有明确法律规定,因此在分家析产、继承、共有物分割等案件中这一问题凸显出来。
疑难案例
孔某与荆某系夫妻关系,二人共育有三个子女,长子孔甲、长女孔乙、次子孔丙。1994年6月21日孔某去世,2013年2月27日荆某去世。2001年11月20日,荆某作为乙方与北京市朝阳区人民政府军队离休退休干部安置办公室(以下简称安置办)签订住房出售协议书,购买了涉诉房屋,协议书约定:上述住房房价按每平方米建筑面积成本价1485元和《军队现有住房出售管理办法》规定的各项折扣,该住房所处地段、层次、朝向等调节系数及装修、设备标准等调价金额计算,经计算该房的实际售价为46043.99元,详见“房价计算表”;乙方一次性付清全部房价款的,甲方同意减收实际售价的20%,乙方实际应缴房价款为36835.19元。
涉诉房屋的《军队离休退休干部专项住房出售统计表》显示,计算涉诉房屋价格时考虑了男方军(工)龄39年、女方军(工)龄20年,以及军人职业折扣率8%。此后,荆某登记为涉诉房屋所有权人。2010年10月22日,荆某与孔丙签订房屋买卖合同,将涉诉房屋过户至孔丙名下。孔甲、孔乙提交安置办于2013年11月28日出具的证明一份,内容为:“坐落于朝阳区某小区401楼2单元1号住宅,在2003年1月经单位优惠售房(成本价),出售给孔某爱人荆某(孔某病故),房产面积99.13平方米,产权证号朝私字第××××××号。”孔甲、孔乙欲以此证明1号房屋系其父亲单位根据国家政策以成本价卖给父母的,是父母的共同财产。
2014年9月,孔甲、孔乙诉至原审法院称:涉案房屋是父母遗产,未进行继承分割,未经孔甲、孔乙同意母亲荆某无权将房屋卖给孔丙,二人的买卖合同无效。起诉请求:确认孔丙与荆某2010年10月签订的房屋买卖合同无效。
孔丙辩称:涉诉房屋就是荆某个人财产。涉诉房屋是在1994年分的,父亲孔某在1994年就去世了。2001年11月底用荆某的名字和单位签订了购房协议书,2003年1月取得了产权证,登记在荆某名下。我和我母亲签订买卖合同,实际是赠与我的。
法院观点
一审法院经审理认为,依法成立的合同受法律保护。本案孔甲、孔乙要求确认荆某与孔丙于2010年10月22日所签的房屋买卖合同无效,其所持主要理由为涉诉房屋系荆某配偶孔某单位分配的房屋,使用了孔某的工龄优惠和军人
职业折扣,故涉诉房屋应为孔某与荆某的夫妻共同财产,孔丙明知该房屋是共有财产,却以不合理的低价购买,故该买卖合同应为无效。根据已查明的事实,本案涉诉房屋系孔某去世近9年后荆某单独签订购房协议书而取得,计算房价时虽使用了已去世配偶孔某的生前工龄优惠和军人职业折扣,但上述优惠和折扣应属于对孔某的政策性补贴。
孔甲、孔乙认为,涉诉房屋属于孔某与荆某共同财产的诉讼主张不能成立。对于荆某购买涉诉房屋时使用了孔某的工龄优惠和军人职业折扣,对此应否作出相应补偿一节,与本案不属同—法律关系。荆某以买卖等方式处分登记在其个人名下的涉诉房屋是其合法权利,孔甲,孔乙未举证证明荆某于2010年10月25日与孔丙签订房屋买卖合同时不具备相应的民事行为能力,该买卖合同系二人的真实意思表示,内容不违反法律,行政法规的强制性规定,应为合法有效。关于孔丙未向荆某实际支付购房款,不构成合同无效的理由。孔甲、孔丙的诉讼请求依据不足,法院不予支持。据此,一审法院于2015年9月判决如下:驳回孔甲,孔乙的诉讼请求。
综上所述,孔甲、孔乙的上诉请求及理由,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。据此判决:驳回上诉,维持原判。
法官点评
本案中,虽然当事人的诉讼请求系以无权处分为由确认孔丙与荆某2010年10月签订的房屋买卖合同无效,而构成无权处分的理由为涉案房屋属于其父母的夫妻共同财产。审理该案件的前提须明确涉案房屋是否属于夫妻共同财产,即使用工龄优惠所购公房的权属认定问题。工龄优惠是否属于财产或财产权益？享受已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房房屋权属如何认定
(一)工龄优惠是否可视为财产性权益
第一种意见认为,工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。2000年2月7日《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》(以下简称复函)认为,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。
复函认为,工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。对于夫妻共同财产认定的落脚点在于遗产有无分割,是否使用夫妻共同存款购房。但是，上述复函已被2013年2月18日《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》以与现行房改政策不一致为由废止。
第二种意见认为,工龄优惠属于财产性权益。理由是,成本价购买公房政策是我国住房领域计划经济体制到市场经济体制过渡期间给予的福利政策。售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣,工龄可以折抵部分购房款,即该工龄优惠在购房时依政策转化为财产权益。因此,在房改政策中实际折抵了购房款的死亡配偶的工龄优惠可以视为财产性权益。复函被废止,故其认为工龄优惠不属于财产或者权益之认定也被否定。鉴于工龄具备人们认可的经济价值,属于财产性利益。
我们同意第二种意见,认为第一种意见虽有利于简化纠纷,明确裁判标准。但与日常生活观念不符,通常认为工龄优惠可以折抵房款,就应当具有财产价值。
(二)工龄优惠应认定为一方个人权益还是夫妻共有权益
我们认为,工龄优惠应认定为夫妻共有权益。理由是,我国所确立的法定财产制是夫妻婚后所得共同制,除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外,夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产,均归夫妻共同所有。
需要注意的是,工龄优惠并不是现实的财产,在未购公房前,其财产价值并未显现,因此不存在夫妻共同财产分割或继承的问题。
(三)所购公房应认定为健在一方个人财产还是夫妻共同财产
第一种意见认为,所购公房应认定为夫妻共同财产。理由是,上述复函认为利用共同积蓄购房的,可以认定为夫妻共同财产。参照复函精神,工龄优惠属于财产性权益,可以视为在购房时转化为夫妻共同财产。1999年《建设部关于唐某房改房产权认定问题的复函》(已废止)规定,按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐某按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我们认为,该住房应视为唐某与其配偶共有财产。建设部的意见认为享受了工龄优惠的可视为共有财产,且该意见现行有效。
第二种意见认为,应认定为家庭共同共有。理由是,鉴于工龄优惠属于财产性权益,健在一方使用工龄优惠购房的,应认定为继承人共有财产的转化。健在一方作为遗产管理人对遗产进行管理,其增值部分应归属于全部继承人。
第三种意见认为,应认定为健在一方个人财产。理由是,从民事主体资格的角度来看,公民的民事权利能力始于出生,终于死亡,已死亡配偶在购房时显然已不具备民事权利能力。已死亡配偶未从事购房的民事法律行为,不具有取得房屋所有权的意思表示,不应认定其对房屋享有所有权。根据不动产物权准记的权利推定原则,所购公房应认定为健在一方的个人财产。
我们同意第三种意见,因为第一、二种意见无法解决自然人民事权利能力的问题,第三种意见符合法理及实践操作,是否使用已死亡配偶生前工龄优惠购房,均不能影响房屋所有权的归属。从民事主体资格来看,公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。因此,已死亡一方在购房时不具备民事权利能力,无购房的意思表示,不存在购房的民事行为,因此不可能成为房屋权利人。
(四)所购公房的分割问题
在认定为健在一方个人财产的前提下,则其他继承人要求确认或分割房屋份额的,不予支持。对于认定为个人财产后出现的可能剥夺工龄优惠所体现的财产权益的问题,应对思路是可以参照回迁房的处理办法,采用内外有别的认定方法,对外认定为个人财产,权利人享有完全的所有权。对家庭内部来讲,要考虑多种因素予以公平分割。对家庭内部来讲,考虑到房改房的出售及价格均受国家房改政策的调整,所购房屋包含了夫妻工龄、职务、家庭人口等因素,在家庭内部分割时不能简单等同于普通商品房。鉴于工龄优惠属于财产性权益，继承人要求使用死亡一方工龄优惠的产权人给予一定经济补偿的,可予支持。关于补偿标准,可参照工龄优惠折抵的购房款在总房款中所占的比例,在此限度内酌定计算升值部分的分割比例。需要注意的是,成本价购买公房计算公式较为复杂,必要时可采用评估的方式计算工龄折扣在购房款中所占比例。
裁判精要
在房改政策中实际折抵了购房款的工龄优惠,具备人们认可的经济价值,属于财产性利益。利用死亡配偶一方工龄优惠购房的,根据不动产物权登记的权利推定原则,所购公房应认定为健在一方的个人财产,而不宜认定为夫妻共同财产。
与此同时,笔者还注意到,《民法典》第1122条规定,遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产,不得继承。由此可知,与《继承法》相比,(民法典》采用“概概括+排除”的方式规定遗产范围，即“自然人死亡时遗留的个人合法财产”,不再进行一一例举列举,扩大了遗产范围。本案中,笔者将在房改政策中实际折抵了购房款的工龄优惠,定性为财产性利益,继承人虽然不能主张房屋所有权,但可以主张就财产性利益进行折价补偿,契合《民法典》扩大遗产范围的理念。