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张翠卓
公衡律师事务所高级律师
业务指导委员会秘书长
一、军产房的概念
军队房地产指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由后勤保障部代表行使。
军队房地产一般有公寓房、集资房、军队经济适用房、房改房、军地联建住房、军队统购商品房、统建房等几种形式，下文就常见的公寓房、集资房、军队经适房、房改房进行阐述。
二、军产房的类型
（一）公寓房
1、定义
军队公寓住房，是保障在职军队人员工作居住的住房，主要是供军官、士官和在编职工在职期间住用。
2、权属
该类房产由军队自主出资建房，建成后房屋产权归属军队所有，房屋一般是用于解决军人或军人家属临时住房等问题，因此军人或军人家属仅享有该房屋的使用权。
3、滕迁
公寓住房的住用人员离退休、转业、复员、调动工作后已安排住房或购买住房的，应当限期腾出现住用的公寓住房。对现居住在公寓区内的其他人员，应采取调整、置换和安排购房等办法逐步迁出。
（二）集资房
军队在建房时收取现役军人部分资金，房屋建成后，产权归军队所有。因该类房屋含有个人少量出资，因此在其退役后，个人与家属享有使用权。由于土地属于部队，这部分房屋后来大多分化为军队经济适用房或公寓房（或叫垫资公寓房）。
（三）军队经济适用房
军队经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。
2、出售对象
军队经济适用住房出售对象：（一）依据有关规定可以购买经济适用住房的军队离休、退休干部；（二）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人接近服役最高年限或者公寓房保障不了的在职军官和高级士官；（三）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人工龄满15年的军队正式职工；（四）居住在公寓区，经核实确无其他住房的非在职人员。
向地方单位、个人出售的房屋，原则上实行市场价，其价格比照当地、当年同类型房屋售价确定。出售给居住在公寓区地方人员的住房，经军区级单位批准，可以按照综合成本价计价。
3、权属
购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、后勤保障部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。
4、准入和退出机制
所购住房需要上市交易的，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。
（四）房改房（现有住房）
房改房一般指军队的公房参加房改后的房产，以成本价购买的房改房。
全部权属归购房者所有。根据建设部、后勤保障部《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》的有关规定，到驻地政府房地产管理部分办理房屋权属登记，发给购房人《房屋所有权证》，并注明“军队房改售房”，明确允许转让的时限和条件。现有住房购房合同明确：房屋产权证上标注“军队房改售房”，同时注明是经济适用住房价或房改成本价购房。
3、准入制度
三、军人离婚时，军产房如何分割？
结合司法实践来看，一般情况下，对于军人及其配偶仅享有居住权的军产房，产权仍属于军队，此种情况下的军产房不属于夫妻共同财产，离婚诉讼中法院一般倾向于判决对该军产房不予处理。但是目前我国针对这一问题司法裁判不一，有相当一部分案例中，法院认为虽然军产房的所有权归军队，但会判令军人及其配偶共享使用权。
《中国人民解放军房地产管理条例》第四十八条规定，军用土地使用权和房屋所有权经批准向军外转移的，军队房地产使用管理单位必须到房地产所在地县级以上地方人民政府办理变更登记手续。如果当事人所分得或购得军产房能够获批办理产权变更登记，并获得房产证，就意味着取得了房屋的所有权，就可以参照商品房的形式，按照《民法典》的有关规定分割所有权。
对于虽登记在军人名下，但受限无法上市交易的房屋，这种情况下，法院一般倾向于判定房屋归军人所有，并判令军人向其配偶支付一定的折价补偿。
四、军产房可以继承吗？
《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定，“购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占”，据此可知，如果有房产证的军产房，且是个人产权的话，是可以继承且正常办理产权变更。
但如果军产房的所有权登记在被继承人名下但不能正常办理上市交易，这种情况下继承人只能按份继承，无法办理产权变更。
张翠卓律师，公衡律师事务所高级律师、业务指导委员会秘书长。毕业于中国社会科学院研究生院，法律硕士，先后就职于北京海润天睿律师事务所、北京市康达律师事务所，对各类民商事诉讼、仲裁、执行、常年法律顾问服务等业务具有丰富工作经验。