58安居客研究院研究总监韦谢博士认为：当前，房地产行业正处于势能转换的关键窗口期。自2021年末至今，行业数据在低位徘徊已超三年，进入底部蓄势阶段。“二手房交易已成为新房市场的驱动引擎”。
58安居客研究院研究总监韦谢博士（供图/58同城）
“行业的关键需求发生了转变，即从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”韦谢分析称。
其一，房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”。其二，经营“火车头”从投资驱动变为需求引领。其三，市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变。如今全国市场走势高度趋同，各地不时爆发短期需求脉策，这对房企的前瞻性销售策略提出更高要求。其四，主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王，转变为存量市场由置换驱动的改善需求。
在新形势下，行业也需要从新的维度进行分析，从而发现更多元的洞见。根据58同城、安居客平台的数据，韦谢博士分析认为，当前新房市场量价比处于低位，购房需求总量虽有下降态势，但结构上有增量。多数城市今年上半年销售数据显示，二手销售反超新房——尽管新房销量同比下滑，仍有近三分之二城市二手房销量同比增长。
从购房逻辑上看，二手房相比新房的优势日益凸显凸显。一是区位更优，相对更接近成熟片区或中心城区。二是产品多元，与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比，二手房市场更能满足不同人群的差异化需求。三是价格弹性，交易方式自由度高、议价更灵活。四是安全交付，不必担心项目交付风险。五是心理剩余，也叫消费者剩余，当前二手市场已经经历了较大幅度的价格回撤，笋盘频出，相比于购买有限折扣的新房，“抄底”购买动辄打七折的二手房通常带来更多情绪价值。
因此在新形势下，研究二手房的价值对开发商而言越发重要。通过对二手房挤压的诊断，可以帮助房企管理者厘清项目受到市场挤压，被分流客户的成因；更加精准地识别新房和二手市场的主力竞品；进而可以依据诊断结果进行科学决策，选择合适的营销工具。
结合数据和典型案例，韦谢博士给地产从业者提出了几点建议：一是必须跳出地缘局限来思考竞争关系；产品定位不能仅仅看新房，二手市场产品供需结构的调研必不可少；三是上述造成较强二手挤压环境的主要成因，恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口，项目唯有在资源、产品、价格等维度上能有独特优势，方能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。
在行业的调整期，对二手房市场的深入洞察和对新房销售破局的探索，将给行业发展提供新的方向。未来，58同城、安居客将继续加强对市场的分析与研究，充分发挥对新房销售的驱动作用，助力房企创新发展模式，提升产品品质和服务水平，共同为房地产行业的稳定发展营造良好环境。