编者按：个人交易房地产涉及增值税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等税费，同时存在众多税收优惠政策，但这些政策散布在各实体法中，有些优惠政策已经废止，在交易中，税费负担多少，影响着交易双方之间价格的磋商，本文旨在通过简明的税收政策分析汇总，让纳税人即刻明白个人交易房地产的征税、免征与减征税收政策。
一、增值税
（一）个人转让不动产（除个人转让其购买的住房外）增值税规定
第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房增值税规定
第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（1）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定
5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
（三）个人销售自建自用住房增值税规定
（四）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权增值税规定
1、下列项目免征增值税
（36）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（五）个人无偿赠与不动产增值税规定（涉及家庭财产分割的个人无偿转让除外）
二、土地增值税
（一）个人销售住房土地增值税规定
3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）个人互换住房土地增值税规定
5、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（三）个人无偿赠与房地产土地增值税规定
也就是说，除了上述赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。
（四）个人无偿赠与住房土地增值税规定
三、印花税
1、个人销售或购买住房印花税规定：
2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、个人所得税
（一）个人无偿受赠房屋个人所得税规定
1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
注意：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
注意：受赠房屋对外销售取得的所得，按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税，适用税率为20%。
（二）个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房个人所得税规定
4、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。
（三）离婚析产房屋过户个人所得税规定
个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。
（四）个人出售自有住房并在1年内重新购房个人所得税规定
2、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
五、契税
（一）个人转让房地产契税规定
（二）房地产交换契税规定
（三）个人无偿赠与房地产契税规定
也就是说，赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的也应当依照规定征税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（四）继承契税规定
也就是说，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）离婚析产契税规定
（六）在婚姻关系存续期间夫妻之间权属变更契税规定
（七）个人购买住房契税规定
(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市、深圳市以外的其他地区。
（八）个人房屋被征收补偿契税规定
3、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税
（九）个体工商户与其经营者之间互相划转房地产契税规定
6、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
（十）合伙企业与其合伙人之间互相划转房地产契税规定
7、合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
（十一）同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间划转房地产契税规定
8、资产划转：同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
（十二）个人承受公司股权（股份）契税规定
9、在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
作者：脱军用，凡圣律师事务所副主任，律师、注册会计师、注册税务师。