借名买房纠纷：出资却因政策限制，法院驳回过户申请，律师详析原告离婚购房款

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

在本起房产纠纷案件中，原告赵宇华向法院提起诉讼，请求被告赵刚强配合其办理北京市西城区Z号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权变更登记手续，将房屋所有权变更至原告名下。原、被告系父子关系，被告与原告之母于1995年离婚。

二、原告诉求及依据

（一）诉讼请求

要求被告配合办理涉案房屋所有权变更登记手续，将房屋登记至原告名下。

（二）事实依据

1999年10月，被告所在单位以成本价向职工出售自管公有住宅。原、被告经协商，由原告出资购买涉案房屋并享有所有权，原告实际使用该房屋。1999年10月25日，被告与北京T公司签订《自管公有住宅楼房买卖合同》，约定被告以成本价50,000元购买涉案房屋。原告支付了全部购房款，并额外支付给被告3万元作为补偿。被告书写字据并签字表明，涉案房屋由原告出资8万元，以后产权归原告所有，任何人不得干涉，自当时起至购买房前后永远生效。

涉案房屋交付后，原告居住使用至今，期间的物业费、供暖费、水电费等均由原告交纳，且涉案房屋所有的购房手续原件均由原告持有。原告认为，双方已达成借名买房合意，原告履行了支付购房款及补偿款的义务，房屋所有权应归属于原告，被告应依约配合办理所有权转移登记手续。

三、被告辩称

（一）答辩意见

被告赵刚强称，其自单位承租有自管平房。1999年房改时，根据政策被告可获得北京市西城区某房屋的产权房屋，需交纳购房款7.8万元。被告单位同事孙悦居住于自管平房院落内的自建房，无法获得房改资格。于是被告与孙悦申请，被告与孙悦结婚，双方共同参加房改售房，可分得两处楼房：涉案房屋一套及北京市西城区G号（两居室，以下简称G号房屋），涉案房屋购房款为50,000元、G号房屋购房款为2.8万元。

原告因涉案房屋是新房要求居住使用，故出资8万元，其中超出涉案房屋购房款的部分为工龄款，被告用该工龄款及孙悦另出资一部分款项购买了G号房屋，登记在孙悦名下。房屋分配后，原告居住涉案房屋，被告与孙悦居住于G号房屋。2002年左右，被告与孙悦离婚，G号房屋归女方居住。2018年听说G号房屋可能拆迁，被告与孙悦复婚，将户口迁入G号房屋，几日后又办理了离婚。

被告认为，双方虽协商由原告出资购买涉案房屋，但如果登记为原告所有，除需向单位交纳的购房款外，还需将工龄折算款项约4.5万元及单位扣被告1.2万元的供暖费交付被告，现原告仅支付8万元，尚拖欠工龄折算款2.3万元及供暖费1.2万元。原告应按照房屋现值将上述款项折算成现有价值支付给被告，在此之前不同意原告的诉讼请求。

四、法院查明事实

1999年10月25日，被告（乙方）与北京T公司（甲方）订立《自管公有住宅楼房买卖合同》，约定甲方同意将涉案房屋出售给乙方，房价款50,000元。

2000年1月15日，赵刚强手书“今有赵刚强分得T号地下室二居一套Z号，购买时其子赵宇华出钱8万元整，以后的产权归赵宇华所有，任何人不得干涉，此决定由现在起到购买房之前后永远生效。”

通过调取涉案房屋档案材料显示，涉案房屋于2001年登记在被告名下，房价款折算男方工龄25年、女方工龄23年。法院调取被告的婚姻登记情况，显示1995年11月10日赵刚强与李兰（原告之母）离婚；2005年3月15日赵刚强与孙悦结婚；2005年3月20日赵刚强与孙悦离婚，离婚协议约定房产住房双方自行解决。

被告称其与孙悦为分房于1999年曾有约半年的婚姻关系，因此23年的女方工龄应为孙悦的工龄（仅利用了女方工龄，女方并未对涉案房屋出资），但被告现已无法提供婚姻登记材料，亦不知从何调取。原告对此不予认可，认为应以婚姻登记机关的档案为准，且认为原、被告系借名买房关系，原告自始即为涉案房屋的权利人，被告的婚姻关系与房屋所有权无关，原告不清楚女方工龄情况，但认为工龄属于房价款计算方式，即使折算工龄也与所有权无涉。

另查，原告自认截至法庭辩论终结前暂无北京市购房资格。

五、裁判结果

驳回原告赵宇华的诉讼请求。

六、律师案件分析

（一）借名买房合意的认定

从现有证据看，涉案房屋虽以被告名义从单位购买，但被告认可购房款由原告全额出资，且被告出具的手写字据明确表明房屋产权归原告所有，这在很大程度上体现了双方存在借名买房的合意。原告支付购房款外还给予被告补偿，进一步佐证了双方并非简单的资金借贷关系，而是关于房屋所有权归属的特殊约定。

（二）被告抗辩理由的分析

被告辩称原告需支付全部工龄折算款及供暖费才同意变更所有权，但未能提供相应证据支持其主张。手写字据中未提及这些额外款项与房屋所有权转移的关联，从常理推断，如果存在这些关键条件，应在手写字据中有明确体现。因此，被告的抗辩缺乏事实依据，难以令人信服。

（三）购房资格对诉讼请求的影响

需要注意的是，此次法院驳回请求，是非常特殊的情况，因购房时北京市并未颁布限购政策，因此法院也有支持过户的判决，需要根据具体案情分析，如遇到此类纠纷，建议寻找专业律师维护权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！