一、直接转让房屋所涉税种及计算方式
二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析
三、总结
笔者按
（一）增值税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（建造容积率1.0以上，单套住宅建造面积144平方米以下）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。但是，因为国家对房地产的调控政策，导致部分地区如深圳规定，居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
（二）土地增值税
（三）印花税
（四）个人所得税
3、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。在有些城市，办理不动产权证书之前，需要提供《家庭财产查询证明》，而该《家庭财产查询证明》是以家庭为基础进行查询，包括夫妻双方及未成年子女。
各地税务局办理个税的方法普遍有两种计算征收方式：一种是核定征收：在纳税人不能提供有效原始购房票据的情况下，采取核定征收，按照房产交易总额的1%-3%征收（比如，深圳市普通住宅为1%、非普通住宅或非住宅为1.5%，拍卖房为3%）。
上述税种都是转让方需要缴纳的，那么受让方需要缴纳的税种是什么呢？受让方需要缴纳的税种只有契税，缴纳标准如下：
契税税率：交易价格的1%——4%。
(1)家庭唯一住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(2)家庭唯一住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为1.5%；
(3)家庭第二套住房，且房产面积小于等于90㎡，契税税率为1%；
(4)家庭第二套住房，且房产面积大于90㎡，契税税率为2%；
但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第（3）、（4）中契税优惠政策。而对于深圳来讲，购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。
房屋继承和房屋赠与在很多政策中都有相同之处，因此在此部分将两种方式一并阐述。
对于转让方而言：
（一）免征增值税(注意范围)
家庭财产分割，包括下列情形：
1、离婚财产分割；
2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
根据该规定，我们可以看出，房屋继承和房屋赠与免交增值税，但是继承和赠与时都有范围的限制，超出此范围，则要征收增值税。请务必引起注意。
（二）不征收个人所得税（注意范围）
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（注意，现在已经取消必须进行赠与公证的程序）；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（三）土地增值税
1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
除上述范围外，赠与给其他人需要缴纳土地增值税。
（四）印花税
在上述规定中，个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，因此，继承和赠与需要缴纳印花税。
对于受让方而言：需要缴纳契税和印花税
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。因此，房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征收契税，非法定继承属于契税的征税范围。
印花税属于双方都需要缴纳的税种。
鉴于以上分析，房屋直接转让、赠与、继承涉及的税种散见在上述诸多规定中，比较杂乱，难以记忆，为方便理解与记忆，现通过表格形式对以上规定做一归纳总结。