房地产开发企业会计上岗实训网络面授班（第3期）会计财税实务房地产业

四、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置1.资产类（38个）2.负债类（19个）3.所有者权益类（6个）4.成本类（4个）5.损益类（15个）（二）房地产开发企业的账簿设置1.总分类账（也称总账）。2.日记账。3.明细账。4.台账五、房地产开发企业会计核算阶段（实操）1、房地产公司设立（即开办筹建）阶段；2、征地拆迁阶段；3、开发建设（施工）阶段；4、期间管理阶段：期间管理工作贯串于房地产开发经营业务的始终。形成的费用主要为三项费用，也包括开发间接费用中的行政管理。5、组织销售阶段；6、收益分配阶段。

第二章房地产企业设立阶段会计核算第一节、关于开办期的确定及费用摊销问题一、筹建期的确定二、开办费用的摊销问题第二节、常见会计业务及涉税事项的处理一、收到投资者投资；二、增资扩股；三、涉及的税款主要是印花税1、资金账簿2、其他营业账簿四、房地产开发企业的贷款问题1、房地产开发贷款种类和申请条件2、除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备的条件3、涉及的会计科目和账务处理五、购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆等属于固定资产范畴的各类资产；六、摊销开办费：

第三章房地产企业征地拆迁阶段会计核算第一节、获取土地的途径一、生地和熟地的概念二、通过竞拍取得土地使用权（假设为熟地）1、支付竞拍保证金2、竞拍成功取得土地使用权支付出让金（原保证金抵出让金）三、通过竞拍取得土地使用权（假设为生地）1、参加竞拍及支付土地使用权出让金业务的会计处理（同上）2、支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位的拆迁费3、与被拆迁户签订拆迁安置协议第二节、征地拆迁阶段涉税事项一、印花税二、交纳营业税金及附加（5%*（1+12%）=5.6%）三、土地使用税四、土地增值税预征五、所得税预征六、交纳契税七、关于土地出让金返还的税务处理八、本章节重点内容举例：

第四章房地产企业开发建设阶段会计核算第一节、房地产计税成本的核算一、什么是计税成本二、确定成本对象的原则是什么（一）可销售原则（二）分类归集原则（三）功能区分原则(四）定价差异原则(五）成本差异原则（六）权益区分原则三、开发产品计税成本支出的内容1、土地征用费及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施建设费5、公共配套设施费6、开发间接费四、企业计税成本核算的一般程序五、计税成本的归集与分配方法（一）占地面积法（二）建筑面积法（三）直接成本法（四）预算造价法六、计税成本的具体归集与分配（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定

第二节、开发施工阶段主要经济业务的会计核算一、主要经济业务的会计核算1、直接发生的开发费用核算2、对施工单位按工程形象及合同规定预付工程款的核算1）预付工程款2）企业与承包单位按月或按季进行工程结算时（所附单据工程价款结算单，建筑业发票）3）工程竣工后施工单位根据工程决算开票结付工程费用3、对应付账款的核算1）当劳务已提供或货已收到，发票已开，款未付时2）支付债务时4、开发间接费的核算：（指企业专门设置现场管理机构到开发现场组织开发活动所发生的各项费用）