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2021.10.10
任何事都有两面性，买房也不例外
买了一套房花了两套房的钱……
2011年花107万买了套房，却办不了房产证
青岛的一对老夫妻，9年前他们花107万买了某小区一套房子，因开发商隐瞒抵押事实，房子被司法机关拍卖，后来为了保住房子，老人不得不再掏192万。
2011年8月，青岛的张先生和刘女士退休老两口买了一套房子，在看完房子的第3天，老两口就把手头的全部积蓄一共30万交给了售楼处。2个月后他们又东拼西凑，把剩余的77万补齐。
不料，2016年2月，贴在小区楼下的青岛市人民法院《执行裁定书》赫然写着：拍卖被执行人**有限公司名下**小区6间商铺和1单元2302户房产，而2302正是张先生的房子。
经过了解，原来是在张先生买房的2011年3月，开发商向典当行借了1200万元，抵押了包括张先生在内的7套房子。到了还款日期，开发商只还上了200多万。
在开发商跟典当行签订的《抵押合同》中，开发商还拿了小区的另外5套房子抵押，那为什么单单只有张先生就家被法院拍卖呢？
原因是另外5套房子都是按揭买的，银行批贷要对房屋状态进行审核，所以开发商不能不把房子从典当行解押出来。
不妙征兆：催办贷款手续，半年仍无法办理
不做，总有个因
无独有偶，2015年，武汉市民江女士买了一套面积近170㎡的房子，房子总价约76万。之后，江女士交给售楼处首付款约23万元，剩余办理银行按揭贷款。
然而，在办理住房手续过程中，江女士多次上售楼处询问进度，可对方拖了半年多仍无法办理。江女士这才着急跑去贷款银行和房管局，却得到证实该套房源被抵押和查封。
庇护，总是相互的
01、上市公司大开发商，也有抵押房？
对于开发商来说，楼盘拿去银行抵押换钱再普遍不过了，甚至像万科、碧桂园、恒大、融创这种上市大佬的也不例外地采取这种资金运作的方式。
当然，只要在房子卖给你之前还清抵押贷款，将抵押房解押就可以卖了。目前市面上，一个楼盘销售的房子中，至少超过一半以上的房子都存在抵押状态。
一般，现在更多的情况是：等房子卖给你后再去银行解押，把房子“赎回来”。但是，对于买房人，有一个隐患的重大风险就是：一旦开发商没去解押，则连房产证都办不了。
02、如何通过网络，避免购买抵押房产的风险？
1、以青岛城市为例，大家可以上“青岛网上房地产”，点击“一手房”栏目按钮，可以进行一手房查询、一手房今日成交、热点房源、预售许可证公示、商品房首次登记公示、在售楼盘和七日销售排名等。
青岛网上房地产
通过“项目名称”搜索，找到你要查询的楼盘。然后再点击“蓝字加下划线”的楼栋名称，就能跳出来整栋楼的销售状态。
在售楼盘信息页
房屋销售状态含已签约、已登记、可售、抵押、已付定金等状态。
房屋销售状态页
再点击相应的可售房号，就能了解房屋的备案参考价格、预测套内面积和预测分摊面积等跟你买后居住切身有关的信息。
房屋基本信息
2、每个城市的房地产管理部门的网站关键字眼稍有些许差异，不过大体通过搜索关键字眼：网上房地产、房地产信息网就能找到官方查询网站。
如何认定，自己检索到的就是当地房管部门的官网呢？
有一个简单的办法，就是拉到网站首页的最下方，看看下方落款单位或主办单位是不是”XX市不动产登记中心、XX市住房保障和房产局、XX市房地产市场交易中心、XX市住房保障和房屋管理局……
如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。
3、如果你看中的房子被开发商拿去抵押，在签购房合同时，建议在补充协议中对抵押事项进行说明，并对赔偿措施和金额做一些要求。
以免上述前文提到的两个案例，自己付了首付发现房产被抵押，先前无任何约定，导致最后房财两失和维权艰难的局面。