随着我国老龄化问题的日趋严重，引进国外已经开办的反向抵押贷款产品以缓解整个社会的养老压力，目前已经纳入议事日程。本文在借鉴美国反向抵押贷款运作经验的基础上，通过对房屋价值转换抵押贷款HECM这一主导产品在美国开展情况的深入分析，结合我国养老保障实际，对我国推行住房反向抵押贷款提供有益思路及合理化建议，以期对加强我国养老保障提供借鉴和启迪。
全文共8326字。
关键词：HECM模式反向抵押以房养老养老保障
以下正文：
试论美国HECM模式对我国推行住房反向抵押贷款之借鉴
一、以房养老与住房反向抵押贷款涵义关联之界定
贷款特征
HECM
HomeKeeper
FinancialFreedom
贷款设计机构
房利美（联邦抵押贷款协会，半政府机构）
老年财务自由基金公司
贷款机构性质
政府主导
半官方
民营
适合人群
房屋价值较低的借款人
房屋价值中等的借款人
借款人拥有高价房屋
支付方式
终身支付、定期支付、信用限额或其组合
终身支付、信用限额或其组合
一次性大额支付、购买年金或开放式最高信用额度
保险情况
由HUD承担保险，
房利美从次级市场购买
没有保险、
不在次级市场出售
二、美国房屋价值转换抵押贷款（HECM）的实施过程
（二）申请资格（申请人年龄与所居住房屋之限制）
HECM适用于年满62岁以上的老年人，其可将拥有所有权的主要住房价值的一部分转化为免课税之收入，且不必出售其房屋、变更其所有权或负有每月缴纳贷款之义务。若为已婚夫妇，在申请HECM时，只要其中一位年满62岁即可，但假使年满62岁之配偶去世时，另一位配偶却未满62岁，该贷款即属届期；申请人之住房状况必须符合HUD所规定的不动产最低标准；申请人必须接受HUD所认可的顾问的咨询；老年人居住的不具有产权之共有公寓则不具有申请之资格。
（三）可贷金额的领取方式
（四）贷款的用途和费用
申请人对于所贷得金额之运用并未有使用目的之限制，大部分的人将贷款用于照顾与医疗。除此之外，该笔金额亦可作为房屋改善、生活支出、旅游，甚至作为儿孙的学费等。关于申请HECM的费用，除有特别注明外，均包含于贷款金额中（即由贷款金额支付）。常见的费用包括：财产估价费用、信用报告制作费用、登记调查费用及抵押贷款税、洪灾保险、手续费用等。
此外，HECM开办的各关系人及业务开办的流程较为复杂，可见下图，本文对此暂不作详述。
三、美国房屋价值转换抵押贷款（HECM）的法律规定和合同内容
四、美国反向抵押贷款制度（HECM）之常见典型问题
（二）关于借款人能否将其某些财产给予继承人的问题。当借款人选择出售房屋，或者不在此居住，就必须清偿贷款、利息和其他一些费用。如果还有其他剩余财产，当然可以自行处分。
（三）关于通过HECM能获得多少贷款金额的问题。贷款金额是按HUD的表格计算的，能获得的贷款本金取决于以下3个因素：年龄、当前的利率以及房屋价值。一般而言，住房价值越高、年龄越大、利息越低，可以贷的钱就越多。需要注意的是，房利美每年都会依据美国的平均物价指数来调整它所规定的最大贷款额。
（四）关于借款人主要个人责任或其未来责任承担问题。主要在于且限于借款人实际的贷款金额及利息，或在其偿付贷款时抵押房屋的实际价值。如果借款人的遗产继承人用出售房屋的钱来偿还贷款，那么任何超出贷款金额及利息的部分仍由该继承人所有。如果房屋价格由于经济或其他原因下降了，不足部分由政府FHA的保险费来弥补，不用遗产继承人负责。
（五）关于借款额度适时调整的问题。借款人原计划是按月领取贷款，若某天需要一大笔应急费用，其有权利将按月领取费用换成信用额度，取出需要的那部分应急费用，之后再恢复为按月领取，每月可收入的金额会相应降低。
（六）关于贷款前房屋存在先前抵押贷款或者其他形式的房屋抵押情况，借款人是否可以获得抵押贷款的问题。只要房屋的净值还有足够的市场价值，就可以获得反向抵押贷款。对于贷款的总金额，首先一部分用来偿还现存的贷款或抵押。当然这个结果，会使得借款人每月收到的贷款数额减少。但由于每月不用再去偿付原来的贷款，实际上可以使用的现金自然就增多了。
（七）对于贷款机构所为的给付是否需要缴纳所得税的问题。因政府税务部门将反向抵押贷款认同为借款，这些钱被视为贷款的收益，不属于应课税款，所以没有税务问题。在申请反向抵押贷款后，不是要将房屋转到贷款公司或者FHA的名下，房屋仍然保持在借款人名下，不会发生变化。
（八）关于继承人的还款期间问题。在申请人过世半年之内，房屋的继承人应该将反向抵押贷款的账面金额还清。继承人可以选择保留房屋，用现金还清贷款，也可以出售房屋还清贷款。如果在半年内，房屋没有售出，继承人需要向贷款公司申请延长还款期限。
五、美国HECM模式，对我国推行住房反向抵押贷款的启示
纵观美国“以房养老”业务，特别是HECM模式从无到有，社会需求由小到大，产品从幼稚到成熟，其成功经验对于我国推行住房反向抵押贷款有着诸多启示。美国政府为促进反向抵押贷款市场的顺利发展，直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、制定完善的法律法规规范市场的发展；拥有着世界上最发达的金融体系及庞大的金融人才储备；具有完善的房地产金融市场和开放的人文理念、国民理财教育背景，多方面的优势因素促成了住房反向抵押贷款这一养老保障制度在美国取得了很好的经济效果，在世界范围内产生也积极的示范效应。反观，我国当下市场经济不是很成熟、法律制度环境还不健全、信用体系还不成熟、金融体系还不完善、文化传统存在束缚等具体国情，并不能全盘照搬美国的HECM模式，笔者认为，在借鉴美国HECM模式经验基础之上，我国应从以下几方面做好推行住房反向抵押贷款的努力：
一是组织课题攻关，尽快论证决策，确立合理的发展模式
复次，建立诚信网络和信息披露制度。要通过有效地征集、整合个人主体的信息信用资料，把孤立、分散的个人信息资料全面汇集起来，建议起一个公开的社会诚信信息网络，以便用较低的成本获得大量有用的信息。与此相联，应将信息披露制度设立在审查结果、评估结果确定后，审批程序之前，这样不仅可以有效避免不必要的运行成本浪费，而且，有利于审批机构对贷款机构执行披露情况的监督。
最后，建立“以房养老”激励制度。政府可以出台一系列鼓励政策，比如，通过补贴、税收减免等措施对个人进行引导，对于反向抵押贷款的住房，其增值收益部分可实行减免税收的优惠政策，鼓励保险公司为贷款业务提供保险，防范、化解贷款风险等。美国关于反向抵押贷款后社会保障和福利待遇的保证政策，消除了借款人的担忧，目前我国在医疗保险、最低生活保障等社会福利的享受政策中也都限定了最低收入标准，反向抵押贷款使得申请人的现金收入远远超过了限制，政府应当采取积极的政策保障贷款人原来享有的社会保障。
三是加强宣传引导，突破传统观念，培养法律金融专业人才
四是积极试点，稳妥推广，实行“三梯度”战略步骤
第二梯度为试点期间。该期间，将设计成型的反向抵押贷款产品率先投放到经济发达的北京、上海、浙江等地区进行试点运营。开始时可推出有担保的反向抵押贷款，减少运作风险，强化公益性，甚至可以设定额外优惠条款，如利率贴息、资产评估、简化贷款程序等，有效打消借款老年人的顾虑，有利于进一步推广。同时，要及时根据市场上的反应对产品做出进一步的完善。