2023，是中山楼市急需恢复信心的一年。
自年初以来，高层频频出手，对房地产政策进行调控，降息、降利率、存量首套房贷利率下调、认房不认贷……
利率创历史新低！
首套房贷3.6%，二套房贷4.4%
要说去年楼市最大的惊喜，莫过于房贷利率的一降再降，创下历史新低。
就在去年6月20日，贷款市场报价利率（LPR）进行了新一轮调整，5年期以上LPR下调至4.2%。
随后中山18家银行跟进，首套房贷利率同步下调至3.6%，这是30年以来最低！
二套房贷利率也不落后，中山多家银行确认，可以做到4.4%的利率，突破新低。
房贷利率的下调，让购房门槛不再高不可攀，也减轻了许多刚需买家的购房压力。
现已执行！
存量首套房贷利率下调
另一则振奋人心的好消息，来自存量首套房贷利率下调。
去年8月31日涿州二套房贷政策，央行和国家金融监管总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款可申请下调。
至于怎么申请？可以下调多少？随后央行广东分行官网上，发布了官方版本的说明。
截止到目前，存量首套房贷利率已下调，各位可在贷款行的APP上进行查询。
超详细整理
中山公积金贷款办理指南
公积金贷款的问题，是房叔被问得最多的。
房叔几个月前曾整理了中山公积金贷款办理指南，里面包含了办理条件、额度、年限等方面的内容，各位可以参考一下。
另外值得注意的是，在去年9月，中山公积金也官宣实行“认房不认贷”政策。
在中山无房产，全国范围内第一次使用公积金贷款，按照首套执行；而如果公积金首次贷款结清，且中山无房，同样可以按照首套执行。
更多具体内容点击→大湾区首个！中山官宣：公积金认房不认贷！
时隔6年半
中山全域解除限购
关于中山解除限购，经历了4个阶段的变化。
第一阶段：除东区、石岐外，岐江新城范围内以及其他镇街解除限购。
第二阶段：岐江新城扩容，在限购区范围内的在售楼盘减少。
第三阶段：东区解除限购，中山全城99.9%不限购。
第四阶段：石岐解除限购，至此中山全域商品住房均不限购。
也就是说，历史6年半的中山限购史，终于画上句号。
中山商转公办理指南
贷款条件、申请材料…通通理清
去年9月份，房叔致电了中山19家银行，其中有8家银行确切回复支持办理“商转公”。
那么，商转公具体要怎么操作？下方办理指南清楚告诉你。
但需要注意的是，“商转公”办理的关键，是要获原商业贷款银行同意，并由原商业贷款银行出具《商业性贷款转公积金住房贷款同意书》。
一些问题解答
01
基本概念
1、外地人在中山怎么买房？
答：首先要确认自己是否有购一手房的资格：（首套）半年中山社保或纳税证明；（2套）2年中山社保或纳税证明；或符合特殊情况(持有大专及以上(含大专)学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证的，购买首套房，无社保要求)。
若条件都不符合，可以考虑买二手房。
需要注意的是，港澳人士若祖籍中山且在中山无房的，开具祖籍证明便可购买。
此外，“认房不认贷”政策出来后，只要被认定为“首套”，那么在中山买房就可以2成首付。
2、住房套数如何认定？
3、在中山买房的税费有哪些？
答：①一手税费比较简单，大头在于契税。
②二手税费情况复杂得多，理论上，买家缴纳契税，卖家缴纳增值税、个税即可。然而，卖家的房产情况、房源的年份&面积，都关系到税费的多寡。有时候，卖家要求实收，税费都让买家承担，也是存在的。
4、中山契税具体怎么算？
答：谨记，新房和二手房的契税算法一样。
新房/二手房：如果是家庭唯一住房的情况，那么房子面积≤90㎡，契税为1%；房子面积＞90㎡，则契税为1.5%，这也是为什么市面89㎡户型较多的原因。
如果是多套房的情况，第二套房的面积≤90㎡，契税为1%；第二套房面积＞90㎡，则契税为2%。
第三套房则没有面积限制，均为3%的契税。
5、认房不认贷，是否适用于二手房？
答：二手房同样适用。
02
银行贷款问题
1、房贷记录包括什么？
答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。
2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？
答：不算。
3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？
答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。
4、怎样可以做到首付2成？
答：中山目前实行“认房不认贷”政策，即中山无房，无论贷款还清与否，都可以做到2成首付。
5、中山名下有套房，就不能享受首套房利率了？
答：如果中山名下有房，但房贷已结清，再买可以享受首套房贷利率。
6、“认房不认贷”政策，首付按首套来算，那么贷款利率是不是也是按首套来算？
答：是的，不管在外地的房贷有无结清，在中山无房买首套，贷款利率就是按照中山首套利率来计算。
7、自己名下无房，但子女/配偶名下有房，可以按首套利率计算吗？
答：可以。购房资格以家庭为单位，配偶/子女有房，自己再买可以按首套利率计算。
8、名下在中山有套公寓，贷款还没还完，现在想在中山买套住宅，算不算首套？
答：算首套，公寓为商业性质，不涉及商品住房范围。
9、什么是LPR？
10、目前LPR是多少？
答：截至2023年12月20日，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
11、普通人买新房可以选择开发商准入以外的银行吗？
答：新房主要是看开发商准入，目前中山的银行大部分都有合作楼盘，对该盘会有少许的利率优惠；
二手房，个别银行只跟中介合作，要想贷款就需先找中介。
非开发商合作银行不会为了你一笔新房按揭，去跑整个房管局的流程。因为接你的个案，等于后续出房产证，抵押登记，都要银行搞。
12、银行已经审核通过但还未放款，利率比较高，我能换银行吗？
答：只要没过户，就有反悔机会，可以和当前已经审批的银行沟通。但是房子过户后，就没有办法转银行，就只能接受审批银行的房贷加点数。
如果银行比较缺业务的话，有可能会给你下调加点，要是不愿意的话，你还有机会转银行。但只有二手才可以，一手的话，开发商基本上不允许这么做。
13、爆雷房企的楼盘将来二手转让，有什么影响？
答：正常买卖转手影响不大，但如果拿这套房来做经营贷之类的，银行可能会有担忧，影响评估价。
14、贷款后，是不是房产证原件都要抵押在银行里？
答：要看银行，有的要一直押，有的押几个月，盖章就可以拿走，建议提前咨询银行。
03
公积金问题
1、现在公积金贷款利率是多少？
答：首套个人住房公积金贷款：5年以下（含5年）为2.6%，5年以上为3.1%；二套个人住房公积金贷款：5年以下（含5年）为3.025%，5年以上为3.575%。
2、购买二手房可以使用公积金支付首付吗？
答：不可以。提取住房公积金支付首付款只适用于本市缴存职工在中山市行政区域内购买一手商品住房。
3、异地缴存公积金，在中山购房可以使用公积金贷款吗？
答：自2021年3月4日起，异地缴存职工在中山市申请住房公积金贷款的，申请人或配偶任意一方须符合户籍在中山市的要求。
4、若职工或配偶有未结清的住房公积金贷款，是否可以申请购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款？
答：不可以。根据目前的住房公积金提取政策，在住房公积金贷款结清前，只能以该套涉及住房公积金贷款的房产申请提取。
5、什么情况可以提取公积金？
答：职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
①购买、建造、翻建、大修自住住房的；
②偿还自住住房贷款本息的；
④离休、退休的；
⑤完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
⑥出境定居的；
⑦职工及其家庭成员涉及大病医疗的；
⑨支付自住住房物业费等其他住房消费符合提取条件的；
⑩本市户籍家庭享受最低生活保障；职工死亡、被宣告死亡的。