“没有钱，就把房子卖了还账”这是大家都能想到的方法，看起来也是天经地义的事情。但为何很多执行案件中，被执行人名下明明有房产，却往往是“暂不予处置”或者“暂无法处置”呢？
如果你的案件被执行人名下有房产，该将房产“变成”钱，用于给你还钱呢？
不看后悔，看了觉得有用但忘记点赞收藏，要用的时候找不到了更后悔！
目录：
一、房产是否属于被执行人的财产，标准是什么？
二、强制执行过程中，法院通过何种途径查询、查封被执行人名下房产？
三、查到了被执行人名下房产，是否能被处置？
四、暂无法处置的房产，申请人该注意什么？
五、具备处置条件的房产，申请人还应当做什么？
六、彩蛋：房产司法拍卖中容易忽略的信息点！
最好倒杯水，正文干货太多，免得被噎住...
《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
啥意思？干货就说这，太小儿科了？肯定有不明白的呀，往下看。
首先，不动产——依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。首当其冲，就是房产。
其次，这条明确规定了（不动产）房产物权的登记效力。简单说，就是要经过不动产登记中心，在不动产登记簿上属上权利人身份证上的大名儿！这套房产才算是权利人的。
除此之外，你以为你以为的真的不是你以为的。
那还有人会说了，法条不是说了还有“法律另有规定“的呀，这个法律另有规定，一般是以下三种：一种是国家所有的自然资源，所有权可以不登记；一种是依生效法律文书或继承权或一些建造、拆除房屋等事实行为而取得权利的；还有一种（这种与房产关系不大）就是一些土地承包经营权、地役权等不登记也有效力，只是不能对抗善意第三人。
那么我要说的是，划重点了啊！如果法院查下来，告诉你被执行人名下没房，别再纠结或者质疑了，有没有一查便知，法官真不会去隐瞒的。与其在这钻牛角尖，还不如依据上述三条查找线索，看他有没有在“法律另有规定”的途径内取得了房产所有权。这可是有效线索哦，提供给执行法官，他会很高兴的，至少我是会很高兴的！
执行案件立案后，法官会通过执行网络查控系统查询、冻结被执行人名下的银行账户、网络资金、保险理财等，这个大家都知道。但是！房产查询和冻结真的不是在查控系统里就能直接操作的。
（虽然查控系统可以查询不动产，但真的很不准确，别问我是怎么知道的，查车都比房准一些。）
又划重点了啊！如果你的被执行人名下涉案比较多，强制措施的顺位“竞争比较激烈”，建议立案后自己多操点心，勤联系法官对房产进行查控。
别说“为啥我自己还得操心”！全国法院案多人少的矛盾已是不争的事实，我也不止一次强调过，强制执行是申请人和法院相互配合的过程，只想着立了案子就甩给法院，自己坐等收钱的这种，我劝你平时生产生活中就别和任何人谈钱了。
某法官：某某，你案件被执行人名下房产我们已经查询到并采取了查封措施....
某某：谢谢，谢谢。（内心：欧耶，有房啦，钱有着落了）
某法官：但是，你的案子系轮后查封，前面还排了好几个案子，现在暂时无法处置。
某某：为啥呀？他欠我钱不还，这有房能为啥不处置？Balabalablabala......
这一幕是否似曾相识？！
控制了房好开心，不能处置又好失落。
这确实是很多执行案件中存在的真实情况。
为啥会这样。且听天平使者给你扒得一清二楚。
首先，被执行人名下查封了房车，并不必然等于可以直接处置偿债。
查有财产的终本案件裁定书中经常可以看到“查封xxx名下位于xxx的房产，暂不具备处置条件/暂不予处置”等等，既然查封有车或房，为何不处置？
这是因为所查封的房产具有以下几种暂时无法处置的情况：
法定情形：
1、一般查封不得对抗优先物权，也就是说，即使房产在强制执行过程中被查封了，但若房产上设置有抵押、担保等优先物权的，一般查封不得直接处置该房产；（我有个案子，申请人手里拿着被执行人借钱时交付的房产证、保证书，声称还不上钱房子就给申请人了，执行过程中查封了房产，但房子早已在不动产登记中心办理了抵押，抵押权人系另案申请人，并且人家的案子也在先查封了。我案子申请人认为她手里有房本，这房子就该是她的。大家记住，房产的抵押、担保一定要双方到不动产登记中心进行登记，口头的或者其他书面形式没有效力。）
2、被执行人名下维持生活必须的居住房屋。
曾经有规定，金钱债权执行中，对被执行人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋，符合下列情形之一的，人民法院可以执行：
........
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。
但是！！法释【2020】21号最新修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第四条明确写道：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
这“生活所必需的居住房屋”作何理解？基本理解就是唯一房产。至少目前实践中的操作就只能查封着，倒逼还钱。
事实情形：
1、轮后查封
对于涉及被执行案件较多的被执行人，名下房产不具备处置条件最主要的原因就是“系轮候查封”，通俗说就是在别的执行案件后面排队着呢，还轮不上你的案子处置。
这个队该怎么排？按执行案件立案顺序排，除非某个权利人对财产享有优先权。
这也是告诫大家符合强制执行条件的判决，尽早立案，一个是避免权利过期，另一也是避免排队太后。
2、腾房困难
我这个案子上查的房不是轮候，是首封啊，为啥法院还不处置？
房产处置还有可能面临的事实困难就是“难以腾房”，面对一些有实际居住的房屋，处置过程中对房屋的清腾是必须的，除非居住人购买房屋将房屋变现用以履行义务。
1、及时续封
对，法院是可以直接依职权续封。但是，这案多人少的现实，没有谁能记得一年4、5百件，几年下来几千件案件每个房产的到期日期啊喂，申请人为自己的案子操这点心，提醒一下，不过分吧。
否则，首封变轮候，丧失处置权的事也时有发生。
2、商请移送
在一些情况下，可以通过商请移送的方式，获得房产的处置权，比如：如果被执行人的房产在你申请执行的案子中系首封，但之前被另案保全，那在你案子查封后超过一年，保全案件未对保全房产进行处置的，你可以和你案件的执行法官沟通，商请保全案件将该房产的处置权移交给你的案件，这样你的案件就可以处置该房产了。
此外，对房产有抵押权的案件，若系轮后查封，也需要通过商请移送的方式，让首封法院将房产处置权移送后才能处置抵押房产。
1、处置前调查房市
实践中，受房屋性质、当地房市等等综合因素的影响，很多法拍房流拍，甚至变卖也没人买的情况时有发生。
如果申请执行人也不愿意接受以物抵债。此时，依据法律的明确规定，该房产将会被解除查封，返还被执行人，若不存在其他可以执行的措施，这套房产将不再作为执行对象了。
所以...具备处置条件的房产，是否提起司法评估拍卖，申请人也得好好考虑，从房产位置、状态等方面做做调查，如果当地房市不景气，标的房产也不是好卖的类型，自己也不想要这房子，那是否要走到最后的解封返还最好斟酌一下。
但，切记不可自行采取行动。有的案子申请人会上门与赖在房子里的居住人发生口角和矛盾，这不仅容易发生不可控的危险事件，也会造成积怨导致法院之后的强制腾房面临更多阻碍。
申请人与法院积极配合是好事，但一定要注意分寸，该由法院做的事，交给法院相信法院。
1、司法拍卖不在哪个拍卖行进行，现在都是网络拍卖，在互联网拍卖平台上公开进行，我们这里一般是阿里拍卖，进去搜房产信息就可以看到，按规则参与就可以了。
2、网络司法拍卖房产由法院确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。若一拍流拍，会再次拍卖，也就是二拍，二拍的降价幅度在一拍价的20%以内，也就是不得超过20%，最大20%。
3、法拍房不会一味降价，降价是有规则的，二拍流拍后的程序中，没有法定条件就不会再降价了。想买的，最多等到二拍就出手吧，不然可能就错过啦。
4、进入法院评估拍卖程序的房产，经过一拍、二拍流拍后，法院会依法将房产以物抵债给申请人，若申请人拒绝接受以物抵债的，将经过三拍、变卖程序，流拍后仍无法以物抵债的，房产将会面临解封并返还被执行人的结果。所以前面提到申请人自行了解下房产买卖行情，做好以物抵债或被解封返还的心理准备。
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