开发商隐瞒实情出售抵押房，业主遭遇“办证难”如何维权？新京报|2022-12-2110:06近日，陕西省西安市淞江广场B座的部分业主向新京报记者反映：“2018年开始，部分业主陆续购买了淞江广场B座的房子，但一直未能办理房产证。业主们经过一番查询后发现，自己所购买的房子早已被开发商抵押出去了。目前，业主们正在通过多种途径维护自己的权益。”
不只是淞江广场B座，还有其他一些楼盘也曾出现过此类问题。那么，开发商出售抵押房，合法吗？抵押房能办理房产证吗？如果购房人买到抵押房，该如何解决？
现象：
业主买房3年办不了房产证，开发商称“房子已抵押”
冯程（化名）告诉新京报记者，2019年3月，自己与开发商西安市盈德置业有限公司（简称“盈德置业”）签订《商品房买卖合同》，花全款购买了淞江广场B座的一套房子。双方明确一年内办理房产证。可是，房产证至今仍没有办下来。自己多次催促开发商办证，但开发商却以种种理由拖延。
“我们购买房子前，盈德置业已将这些房子抵押给汕头市潮阳农村信用合作联社了。”淞江广场B座业主罗小丽（化名）表示，“盈德置业在售房时候，未将房屋抵押状态告知购房人，也未在购房合同中注明房屋被抵押的情况。这侵犯了购房人对所购买房屋的知情权，开发商应当承担责任。”
不过，为了解决办理房产证的问题，早前已有业主对盈德置业提起诉讼。新京报记者通过查询中国裁判文书网获知，今年1月，西安市碑林区人民法院对西安淞江广场买卖纠纷案件作出判决，原告秦某某与被告盈德置业签订的《商品房买卖合同》有效。盈德置业于本判决生效之日起九十日内将办理西安市碑林区东大街132号涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告秦某某办理上述房屋的产权登记手续。盈德置业于判决生效之日起十日内按照每日万分之三的利率支付原告秦某某相应的补偿款。
实际上，像淞江广场B座出现房子被“抵押”而无法办理房产证的情况并不鲜见。
四川省西充县出现过类似的案件。2016年1月14日，吴某与某房地产开发商签订购房合同，购买其开发的5套房子，总面积1100多平方米，总计房款677万余元。同年2月，开发商向吴某交付了房子，但双方一直没有办理网签备案合同和房屋产权登记事宜。2020年4月，吴某向西充县人民法院起诉，要求开发商为自己办理产权过户手续并承担违约金。西充县人民法院审理认为，被告开发商在与吴某签订商品房买卖合同、收取购房款时，故意隐瞒已将房屋抵押给银行的事实，致使所购房屋至今无法办理产权过户手续。最终，西充县人民法院判决开发商退还吴某购房款，承担相应利息，并支付赔偿款40余万元。开发商不服一审判决，提出上诉。2021年11月，南充市中级人民法院作出二审判决，开发商向吴某退款付息，并赔偿40余万元。
探讨：
抵押房能办理房产证吗？依据法律可以带押过户
那么，开发商出售抵押房，合法吗？抵押房能办理房产证吗？
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。“就是说，在抵押期间，开发商是可以将抵押房进行转让、过户的，除非抵押双方约定了禁止或者限制转让、过户。”
王佳红律师进一步解释，尽管抵押的房子被转让，但是房子上的抵押权人享有的抵押权仍然存在。也就是说，购房人买下抵押的房子以后，房子的抵押权仍然存在，开发商没有责任必须给购房人解押，还是要按照债权关系的解除再解押。因而该房子存在被抵押折现的可能。
所以，与普通房子相比，抵押房办理房产证总是困难重重，令购房人苦不堪言。遇到此类情况，该如何解决？
对此，王佳红律师认为，一般而言，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。如果购房人已依约履行了支付全部房款的合同义务，开发商也向购房人交付了房屋，购房人可以要求确认《商品房买卖合同》有效。如果购房人在居住地区仅购买了这一套房子，可以诉请法院判决开发商配合购房人办理房屋所有权证件。
“如果开发商出售已抵押房子，却未如实告知购房人，其行为涉嫌欺诈。购房人可以请求法院撤销合同，要求开发商返还房款、赔偿损失。”王佳红律师说。
此外，王佳红律师强调，如果开发商与抵押权人约定了禁止转让或者限制转让，且将约定登记的，房子不发生物权变动，但《商品房买卖合同》仍然是有效的，购房人可以要求开发商赔偿损失。