这篇主要是概念篇，科普下抵押过程中的情况分类
单新
单新又分为两种情况：新的营业执照或者新的房本
意思是这两个东西来到世界上小于3个月
新的营业执照：工薪族比较多，本来不是经营者身份，房子有了一定的涨幅后，
房贷利率比较高或者想泵出资金投到一定的项目里，是主要的置换原因。
当然了，还因为现行的经营性抵押贷有”先息后本”选项可以选择，这样的还款方式无疑是月供春药，
利率降低的情况下，下个月给月供，立竿见影地减少。
新执照又分为：新注册执照或者变更原有执照。
新房本：这种买卖二手房之后进行抵押，或者一手房出房证，房本制出期限在3个月内都为新房本。
这一类群体，有可能是工薪族也有可能是生意人
但原因无外乎是：不想有太多资金沉淀到楼市里。
不管是买二套房为了降首付，
还是买首套房为了降利率和变换还款方式，
起到的效用都是：首付给得少且月供也给得少。
顾名思义：房本和营业执照都是新的。
在门槛稍低的宽松要求面前，
其他方面就得适当舍弃，比如：利率或还款方式
客户画像基本为高收入工薪族，不管是首套还是二套
想要达到的效果还是一样的，赶上这波利率政策，前期花更少的成本拿下房子。
虽然楼市现阶段低迷，依旧有人热衷买砖头的。
双新的选择其实相比单新选择少，如果并非着急的情况下，
前期可以自行把营业执照方面的事情搞好，节省贷前成本。
在银行的眼里，抵押的物业只有2种：商品房和其他物业
从物业性质上分析：
住宅性质的物业：商品房，
几乎是所有银行，个人抵押贷款普适的物业，一定程度上也说明了其流通性，相对于商业物业更好的。
而且出现不良的情况下，处理起来的难度也比较低。
所以个人能买住宅性质的物业，不买商业物业。
商业物业：包括商用公寓，商业别墅，写字楼，商铺，厂房，商业广场等，
因为其流通性相比住宅性质的物业低，抵押成数也是更低的，
选择的银行比较少，如果价值更低的物业，几乎是没有产品可以做的，
所以也会成为疑难杂症中的一个因素。
从抵押主体上来看，分工薪族和生意人
和上面讲的可能有重叠，但是性质不同
工薪族的普遍特点是：
收入流水少，对公转账极少，无真实订单往来，
偏好长年限低息等额本息产品，且担心贷后管理，
还款月供压力比较大，普遍房子市值较低等等的情况，
这一类型的朋友，大部分是没有营业执照的，
所以到最后都是归纳到单新或者双新上去。
生意人：有真实经营订单流水，
但是流水因为避税大部分走的对私流水，
名下有真实营业执照和办公场所，有比较强的盈利能力。
也有可能因为精力都在生意上，对于融资认知不深，
征信和负债情况并不好，有置换负债或者扩大经营的需求。
比较建议先息后本或者备用金的随借随还。
从资金用途上来说
分为
消费性抵押和经营性抵押
消费性抵押，资金用途拿去消费的嘛，只需要提供消费凭证就可以了.
不用营业执照也不用经营场所，但是利率就比较高哦，年化现阶段是4.3-4.6%（政策随时变动，非最新利率）
这一类是事业单位的工薪族比较多一些，因为某些职业原因，
是不能注册营业执照的，但是又有抵押需求，消费性抵押主要是面对这一类的客户。
经营性抵押：用途拿去经营的嘛，需要有营业执照和经营证明呀。
相比消费性抵押需要更多自证资料。现阶段扶持中小企业的优惠利率，是对这一类的抵押贷，产品更多，利率更优，还款方式更灵活。
老人房：房子太老，或者人太老，
我国男性年龄60岁退休，女性55岁退休，每个银行的产品对于人的年龄也是有要求的，
不能太小不能太老，基本65岁是个门槛，
超过了就要子女出来帮你一起贷了，为什么呢？
你想想，60岁都算老年人了，身体健康状况肯定没有年轻时候好，
收入情况大部分人也是走下波路的，
而且在和银行借贷关系存续的期间里，这个老人家，有什么冬瓜豆腐（三长两短）？
谁来还？负债继承下去吗？
子女是可以放弃继承财富的同时放弃继承负债的。
这个风险谁承担呢？当然是银行了。
所以，这里会要求添加一个年富力强的子女作为共借人。
楼龄太老：楼龄市区超过25年和郊区20年楼龄的房子，
都算是比较老旧的了，有些还是单体楼（没有小区的），
这样的物业流通性就更低了，只能说找对尺度产品了.
-单签：意思是：婚姻存续期间，操作抵押贷款，不想让另一半知情，
多为男的不让女的知道，名下房子为单独所有，共有情况下无法抵押.
但是有一定的纠纷风险，常规银行产品无法操作。
-征信问题：查询过多/信用负债多/网贷月供太高/有逾期记录/即将逾期
这样的征信瑕疵问题，也是比较普遍的，
客户群体主要出于：负债优化置换的目的，进行操作抵押，
用单笔的抵押贷款，置换掉高利息的网贷信贷，降低月还款额缓解还款压力。
但是这样瑕疵的客户，往往自己去银行扑腾成功的概率很低，
部分先走机构抵押后再走银行抵押，曲线救国
因为银行抵押对于征信也是有要求的，
有很多银行在预审之前也会扫二维码过大数据，
消费金融也就是网贷过多的，这一步很容易被拒
先走机构后再做银行，
有什么好处呢：机构抵押很多不上征信，可以清掉负债后，
养好征信做回银行，确定性极高，但是直接去怼银行，
送人头的概率极高。虽然机构的利率相比较银行的利息高，
但是比网贷的利率低且年限长，可以有效降低还款压力，
迂回拯救下征信，后面做低息的银行才能顺利成章。
当然也有直接做银行上岸的，具体情况具体分析
每一个抵押的方案都是非常个性化的私人定制，很难抄作业，细节过多。
抵押产品分析：
银行抵押产品很多，各自的审批逻辑都是不同的，
没有什么要求是千篇一律的，只有合适的才是最好的。
抵押产品基本由几个部分组成：
产品内容：额度，年化，还款方式，期限提前还款事项，续贷事项。
准备资料：征信+房产+营业执照+流水+人+其他
产品操作流程：递交资料+下户+电审+批款+赎楼+入押+放款+用款
产品贷后：贷后管理注意事项+用款注意事项+回访维护+信息更新