回迁安置指标房纠纷，深圳专业房产律师团助卖家驳回解除合同诉求原告法院案涉深圳市房屋买卖协议书二手房买卖合同

2018年8月，被告王x与深圳市xx房地产开发有限公司（简称“xx房地产公司”）签订了深圳市大鹏新区xx片区城市更新项目搬迁补偿安置协议，该协议确认被搬迁房屋位于大鹏新区，约定被搬迁人按照原住宅物业按1：1的比例置换回迁住宅物业建筑面积。2021年6月1日，案外人陈x向原告出具收款收据，载明收到原告交来的购买大鹏xx旧改100平指标的定金50000元。2021年6月3日，原告（乙方）与xx房地产公司签订了《深圳市大鹏新区xx片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定被搬迁房屋位于大鹏新区，属于乙方所有的该房屋永久性建筑面积为100㎡。同日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，约定被告（甲方）将坐落在深圳市大鹏新区的房屋中属于被告个人所有的100平房屋出卖给原告（乙方），房屋买卖总价款为190万元；同日，原告将购房款185万元转入被告指定的案外人银行账户。随后原告以被告未转交房产产权凭证文件材料起诉至法院要求解除案涉合同。

二、针对回迁指标房买卖纠纷，全面梳理案件争议焦点如下

1、何为回迁房指标，买卖合同标的是房屋还是回迁房指标？

在深圳土地寸土寸金的土地背景下，众多购房者的目光投向了购买村民的回迁安置房，因此城市更新成为不可或缺的获得土地以及拓展商品房的途径。而回迁房指标主要是在城市更新、土地整备利益统筹等项目中，由被拆除物业权利人与拆迁主体签订拆迁补偿协议并约定以产权置换的方式进行补偿而取得的合同权益。因此从其字面意思可以看出，针对该标的的买卖关系中，交易标的不是特定的房屋，而是房屋所有权人在城市更新进程中所能获得的可期待的债权利益，也就是俗称的“回迁房指标”。

从本案的交易事实来看，虽然原告与被告签订的房屋买卖协议约定买卖的是房屋，但是后续买卖交易履行过程中，原告支付款项备注为“指标房款项”，且双方之间针对该交易的沟通均是涉及案涉房屋所处地块的城市更新进展以及回迁指标面积的大小，并且最为关键的是，原告后续在被告的配合下与开发商签订了拆迁安置补偿协议，原告本身作为被搬迁人与开发商通过协议形式确定了回迁房面积，因此通过本案证据可以作出准确论断：案涉交易标的为回迁房指标，不是特定房屋！

2、案涉合同履行过程中，原告是否无法实现其合同目的？

在确认案涉交易标的为回迁房指标后，由此可以确认原告以买卖标的为房屋为由的诉讼思路及策略是难以得到法院的支持的。从本案合同约定来看，原告的主要合同义务是交付买卖回迁房指标的款项，而被告的主要合同义务就是出卖案涉房屋对应的回迁房指标并协助原告签订拆迁安置协议。并且被告也配合原告解除了自身与开发商签订的拆迁安置补偿协议，进而原告与开发商针对确定的拆迁房屋对应的回迁指标面积进行确认，因此原告已经实现了合同目的，即已经实际取得了案涉房屋对应的拆迁安置权益，因此原告的合同目的已经实现，其诉求难以得到法院的支持。

三、最终法院判决认定案涉交易标的为回迁房指标，原告诉求于法无据

四、道华律师案件评析

1、回迁房指标买卖合同的效力，除违反效力性强制性规定以外，一般认定为有效。

针对回迁房指标交易的合同效力问题，从目前的司法实践来看，法院倾向于认定针对回迁指标的交易系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。而对于买家能否实际获得回迁期房属于履行能力的范畴，不影响合同的效力，因此回迁房指标交易合同在不违反效力性强制性规定的情况下是有效的合同。

2、回迁房指标交易合同中，卖家的主要合同义务为转让回迁房指标，配合买家签订拆迁安置协议。

1、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，“县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议”。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。

3、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定，“对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换”。

4、《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，“拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议”。