盼星星盼月亮，买房人终于等来了“历史低价”的房贷利率，谁能想到这份惊喜还没捂热，就迎来了房贷利率的调头上涨。
12月4日，福州多家银行明确规定，新发放个人住房贷款利率不得低于3.1%。不仅是福州，广州、杭州、厦门、宁波等热点城市近期也纷纷上调了房贷利率，其首套和二套房贷利率最低下限普遍升至3%。
要知道，今年10月全国多地房贷利率好不容易下降到“2”字头，部分城市房贷利率最低曾达到2.65%，刷新了国内房贷利率的历史纪录。而就在大家还在畅想更低利率的时候，多地却迅速将“2字头”房贷利率抬高到3%以上。
以杭州为例，短短一个月内，房贷利率经历了两次上调到3%以上，而苏州更是连涨三次，从2.9%涨到3%。各地房贷利率的突然集体反弹，让许多人不禁开始疑惑：为什么刚降下来不久的房贷利率又涨了？
01、楼市回温，银行更有底气了
众所周知，房屋贷款合同上的利率约定是“LPR+加点”。其中，LPR是基准利率，房贷利率会跟随LPR的调整而波动。然而，“加点”却是和银行签约时商定好的价格折扣，属于固定数据。
一般而言，按照贷款合同约定加点是固定不变的。只有极少数情况，银行会通过统一下调“加点”的方式，给存量房贷客户进一步降息。典型的比如，很多存量客户已在今年10月底享受了银行批量降贷的利好消息。
但和以往不同的是，目前来看，此次房贷利率上涨主要针对的是新发放贷款客户，且是通过提高贷款合同中的“加点”实现，存量房贷客户暂时未受影响。对于买房人来说，房屋贷款加点的多少依旧取决于买房时机。
以贷款400万元、30年期为例，从2.8%上涨到3.2%，购房人的每月月供增加近800元，总利息支出也会多出30万元左右。
这些多出的贷款利息，对于很多算着月供还房贷的人而言，或将进一步打乱其买房计划。按照最新规定，不论是新发放房贷还是存量房贷，加点幅度在合同期限内都将保持固定不变。
不过，楼市在一系列政策托底之下，近期市场确实开始回暖，这也让银行有了涨利率的底气。当前，伴随着楼市调控政策的不断放松，全国房地产市场进入止跌回稳的阶段，部分城市的一二手住宅交易量出现明显回升。
随着一系列组合拳的发力，多地房地产市场的交易量出现增加。根据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约49.6%。
另据上海市房地产交易中心主办网站“网上房地产”数据，11月上海二手房成交总量突破27000套。安居客方面称，这是上海自2021年3月以来首次突破27000套/月大关，创下近44个月以来的最高成交量。
进入12月，为了更好贯彻落实政策，满足居民刚性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、广州、深圳、重庆等地将取消普通住房和非普通住房标准，并明确了取消后的增值税、购房契税优惠政策，持续降低房屋交易成本。
随着政策的逐步落实，消费者信心逐渐恢复的同时，市场活跃度明显提升。只不过，尽管楼市交易量在政策刺激下有所回升，房贷利率的突然上调，也可能削弱部分购房者的积极性。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，“这种调整可能对房地产市场止跌回稳的目标带来一定影响，需要更稳定的政策支持来巩固市场信心。”然而，从银行角度来看，这次的利率上调或许也是不得不为之的举措。
02、银行利润承压
今年以来，银行对房贷利率的调整力度让人始料未及。尤其是存量房贷，不仅多次降低LPR，还统一下调了“加点”，进一步拉低了贷款成本。然而，这种频繁的“让利”行为，却给银行自身的盈利能力带来了不小压力。
房贷向来是银行长期稳定的优质资产，一旦利率下降，也意味着银行的利息收入随之减少。而在今年，净息差的压力下，不少银行高管已经在半年业绩会上有了明显的表态。
例如，民生银行董事长高迎欣在中期业绩会上表示：“LPR持续下调，加上市场竞争激烈，贷款收益率持续走低，存款成本降幅低于贷款收益，净息差持续承压。”
招行副行长彭家文也在中期业绩发布会上直言，净息差仍然持续承压，“银行ROE水平实际上就是净息差水平，体现了负债管理水平。负债成本低的银行，才能走得更稳、走得远。”
净息差收窄，意味着银行在贷款上的盈利空间进一步压缩。最近几年来，为了缓解“净息差”焦虑，银行开始在“开源节流”上下功夫。典型如，银行正在降低存款利率，对冲房贷降息带来的收益损失。
今年7月，国有六大行启动存款利率下调，最高降幅达0.2个百分点。到了10月18日，国有六大行启动第二轮存款利率下调，调整后的整存整取挂牌利率目前为：3个月期0.80%、6个月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。
虽然存款利率已经降了不少，但对比近期的降息空间，短期内仍然很难完全覆盖得了降息压力。国信证券指出，尽管挂牌利率下调、禁止手工补息等降低了存款成本，但存款利率的降幅相对贷款而言要小很多，这导致净息差持续降低。
最新数据显示，截至2024年三季度末，对比监管规定的1.8%“警戒线”，当前商业银行净息差为1.53%，环比下降0.01%，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的净息差均低于1.65%。
银行净息差低于警戒线，说明银行业的风险敞口有进一步扩大的可能，给商业银行经营带来挑战。
如今，各地银行集体上调房贷利率的最低下限，也有助于进一步提升银行的贷款盈利空间。不过，房贷利率的上涨幅度目前来看依旧有限。长远来看，关键还有赖于银行自身的发展战略。