中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后，正逐步走向成熟与理智。下面是学习啦小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文，供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究，对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析，以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力，都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。
关键词：房地产项目策划研究市场分析
第1章绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求，策划项目的投资需求。
第六部分运用财务可行性分析基本知识，对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价，为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
2.1房地产项目策划的内涵
[1]。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的项目产品适销对路，占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则，才能够使房地产企业决策水平进一步提高，为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性：房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
在市场调研阶段，要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性：第一，要考虑房地产开发项目的区域情况，如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况，如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三，要考虑房地产项目的区位情况，如自然区位、经济区位等。
(3)市场性：房地产策划自始至终要以市场为主导，要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场，开发稀缺产品，避免同质竞争，这样才能获得好的经济效益。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作，应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作，可以避免不必要的反复和浪费，提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化，保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序，可以看出策划一个房地产项目的全过程，也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下，房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划，所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程，笔者通过一个图形来简要说明：功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。[5]
按照房地产项目的发展进程，房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面：
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析：项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据，设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化，市场细分方法有好多种，但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时，
房地产市场前景分析：市场前景的好坏关系到整个项目的成功，是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析，需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测：开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上，对房地产项目进行规划设计，这一阶段的工作内容主要是：①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用科学技术手段，综合社会、经济、环境、文化等因素，创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素，城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素，这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系，使建筑的空间体系与周围环境相互协调，可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测：在房地产项目建设规模策划完成后，基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析，明确项目的资金需要，预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划：房地产投资项目的投资规模往往非常大，这样大的资金需要量，完全靠自有资金周转是不可能的。因此，筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业，任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目，同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中，除了我们自己投入部分资金外，大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况，以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。21世纪是知识经济时代，知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力，近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下，房地产项目策划就能发挥它的特长，增强项目的竞争力，赢得主动的地位。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去，理清他们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标[3]。
第3章武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等，关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容，只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功，是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场，书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路，南临雄楚大道，该地区集聚了多所大专高等院校，科研机构，高科技公司，是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米，地块呈不规则长方形，中心轴线长约1800米，平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置，距离武昌中心中南路约10公里，以雄楚大道和珞渝路相互连接，是武昌中心城市密集区与光谷的连接点，是武昌进入光谷的主要关口，亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌，退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”：东西向有两条城市快速干道：雄楚大道和珞渝路，南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路，目前作为城市干道的功能已经被弱化，以支路的形式存在，具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有：华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞，网通，NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分，交通便捷，自然景观资源丰富，区域公共设施完善，处在武汉东湖开发区内，该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米，地上总建筑面积312795平方米。
第3章武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
特色之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落，打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果，将是整个武汉都可以看见的高度，通过整条街的灯光规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应，在整条街形成有趣的光影体验，使夜晚的趣味更加动人。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米，那么这样的的业量下，可能的商业形态将包含：大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态，可能包含：街区独立店面形式，中空百货形式，平层仓储超市形式，小独栋主力店形式，主题商场形式，酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场，共有鲁磨路，卓豹路，珞渝路东西两段，民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容，目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心，而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目，所以，光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上，都本着客观、合理的原则，在对市场进行大量的调查分析，并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象，从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究，主要得到如下结论：
致谢
最后，由于知识的浅陋，出现错误在所难免，希望看过这篇毕业设计的老师，同学多提宝贵意见，以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
参考文献
[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.
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[7]曾肇和.房地产公司战略管理[M].中国建筑工业出版社，2007.
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[10]张小丹.浅析房产新政策下武汉房地产市场的发展.中国建设信息[J]，2005，10(8):5-9.
[关键词]房地产开发成本控制管理
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册，企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元，拥有正式职工100余人，年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制，是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天，房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题，而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高，为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业，但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现，有些工程项目存在拖延工期的现象，这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重，原本可以一次性完工的工程项目，反复多次返工，这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量，并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出，这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散，公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生，而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证，更没有统一和规范财务人员的实务操作，也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面：一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦发生，现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了，不返工工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往无法精确测算其成本，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理，逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。既然是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化，现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以，在合同签订时要清晰界定双方的权责，确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。
(三)建立健全各类台账，做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题，我认为在这方面，应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的，应当进一步完善原始记录，建立互相制约的制度，解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录，作为物资已经到货，尚未付款，还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收，入保管账，同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员针对最后一个问题，我认为浙东化建公司应加大对会计人员，尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来，来满足企业的管理需要，反过来促进企业内部控制管理水平的提高，从而为实现企业利益最大化。
总结
[1]赵士琛.成本费用管理与创新：武汉冶金管理干部学院学报,2011.4
[2]杨含彦.企业成本费用探究：商业文化，2010.4
[5]杜寿兴.成本费用管理的关系法则：施工企业管理,2011.9
[6]]杜国用.新编成本会计.北京:清华大学出版社.2010.1[7]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题：中国乡镇企业，2011.1