房产作为大部分中国家庭最重要的财产，在家庭财富传承中承担着重要角色。
近日，一对80高龄的老夫妇，在今年的体检中，老两口身体都有不少隐患，所以想把房产以合适的方式给到已婚的独生儿子。那么，如果想把房产过户给子女，哪种方式更为稳妥更划算呢？实务中，常见的过户方式有三种：继承、赠与和买卖。笔者就这一问题和大家聊聊，希望对大家有所帮助。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”当然，除了买卖和赠与外，子女能够以继承的方式取得房产的所有权。三种不同的过户方式有不同的适用条件，需要缴纳的税种、税额及以后再次出售时需要缴纳的税种、税额各不相同。以下将结合税法的规定进行分析。
2016年5月1日房地产业“营改增”后，个人房产过户涉及的税种主要包括增值税、个人所得税及契税。
（一）增值税规定
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。另外，增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这3项税率此前分别按实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计征，因此增值税5%加上三项附加税0.6%合计5.6%。2019年1月，财政部、税务总局联合发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，各地对上述附加税均减半收取，因此增值税及附加税由原来的5.6%降为现行的5.3%。
（二）个人所得税规定
《中华人民共和国个人所得税法》第三条个人所得税的税率：“（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”
国家税务总局国税发〔2006〕108号《关于调整个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。目前广州市转让普通住房，一般以转让收入的1%核定应纳个人所提税额；转让非普通住房，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
财政部、税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。同时按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（三）契税规定
根据《中华人民共和国契税法》（简称“《契税法》”）规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。契税税率为3%-5%。各省、自治区、直辖市人民政府根据地区实际情况可依程序对不同主体、不同类型的住房权属转移确定差别税率。
以广州为例，目前对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，不论面积按3%的税率征收。
《契税法》第六条规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。国家税务总局国税发〔2006〕144号《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定：个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，税率为3%。
二、不同过户方式适用条件及纳税分析
案例：广州市的李先生夫妇，名下有两套房产，拟将其中位于天河区的一套100平方米的房产留给儿子小李，该房产于2015年取得房产证，现评估价500万元。小李名下没有房产。在此情况下，不同过户方式的成本分别是多少？