父母的房子，在合适的时候过户给子女，是很多家庭都要遇到的问题。具体应该如何操作，怎样更划算更科学，我也回复了不少朋友的咨询。下面，我们一起来探讨一下。
房产的过户，通常有四种方式：买卖、交换、赠与、继承。
买卖，是最常见的房产过户方式。转让环节，卖方需要缴纳增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加，还有个人所得税，买方需要缴纳契税。如果转让的标的是非住房，卖方还需要缴纳土地增值税，买卖双方还需要各缴纳一道印花税。这些税种里面，税率最高的是土地增值税，30%-60%，其次是个人所得税，20%，然后是增值税，5%，契税是3-5%，其他税种及附加比例较低，不是主要负担。
赠与，是无偿将房产交给别人的一种转让方式。虽然从财务角度看，原产权人没有拿到一分钱，但是，从税收角度看，仍然需要缴纳一些税收。比如，契税是免不了的，印花税也需要缴纳。
继承，是税负最低的一种过户方式，各种税费基本全免。
既然这样，为什么又说买卖方式过户比继承、赠予更划算呢？原因有两个：
第一，目前在买卖环节，不少税种采取了核定征收、附征的办法，实际税负远低于理论税负。比如，个人所得税，很多地方对住房交易仅仅按照1%-2%附征。再比如，土地增值税，一些地方只不过按照5%-8%核定征收。增值税、契税也有很好的优惠政策。这样一来，买卖的税负就显得比较低了。
第二，买卖过户以后，买方持有房产的成本是按照交易环节的价格来确认的，而如果采取赠与或继承方式，买方持有房产的成本为零。这样的话，将来如果房主再将此房出售，一旦个人所得税需要按照20%据实征收，税负相当高。
举个例子：一套价值100万的住房，假设可享受免增值税和契税首套房1%的优惠税率，个人所得税按1%附征，按买卖方式过户需要缴纳2万元税收。赠与或继承方式下只需要缴纳大约1万元税收，甚至更少。但是，将来一旦该套房子以150万的价格再出售，个人所得税方面的差距是50*20%=10万元。怎样比较划算，应该很清楚了。