自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用？这是本报告的研究目的。
——————摘要——————
房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同
房地产业发展阶段不同。2003年“非典”正处于98“房改”初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放。目前，我国户均住房已超过1.1套，城镇人均住宅建筑面积已达到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。
政策对房地产的定位不同。2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”。而当前我国房地产进入“房住不炒”阶段。
房地产市场发展趋势不同。2003年我国房地产开发投资和销售面积均处于快速发展期，二者同比增速分别为29.7%和29.1%。现在我国房地产开发投资和销售增速已经呈现“倒U型”态势，2019年房地产开发投资和销售面积二者同比增速分别为9.9%和-0.1%。
房企负债水平和杠杆率不同。2003年房企负债规模30698.56亿元，2018年达到674333.36亿元，房企负债率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准）；房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。
居民对住房的购买力不同。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。收入增长情况也不同，2000-2005年城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。
本次疫情对房地产市场的影响
1．对房地产开发投资的影响。按照房地产开发资金中土地购置费、建安工程、设备工器具购置等组成结构来推算，因土地交易、新开工项目中止及在建项目延迟开工等将可能造成今年一季度投资下降37.53%左右。
2．对房地产销售的影响。受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例超过6成。线上销售只是临时应急手段，较难落实。
5.对整体经济增长的影响。如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，按照最近三年的情况，房地产投资下行会造成GDP增速下降0.16个百分点。房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，尤其是建筑业，与房地产业关系紧密，对GDP的贡献还稍高于房地产业，也将对经济增长造成影响。
6．对就业的影响。如果按照今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人（用2018年规模估算，下同）。房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地产业而受到疫情影响的建筑业城镇就业人口为73.37万人。如果考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。
应对房地产市场受疫情冲击的政策建议
1.给予房地产业必要、合理的支持。除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持，也应考虑采取适当的措施，平稳房地产市场。建议在“房住不炒”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理，为企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。在合法合规和控制风险的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
2.继续贯彻落实“房住不炒”的方针。房地产业已进入了新的发展阶段，“房住不炒”成为产业定位。放松这一定位，也许会带来一时的快速发展，但会透支未来发展空间，甚至引发经济金融风险。这种短期行为并不可取。
5.因城施策，对限价政策做适当调整。适当增加市场调节的力度。高端项目的限价原则要明确，保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企合理的自主定价空间。在限价政策适当调整后，继续落实“房住不炒”政策，可以对某些项目实施“限售”的约束，一松一紧，防止市场出现大幅波动，保持房价基本平稳。
6.长期内仍然要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制，而供给端不能满足被抑制的需求，房价就会快速反弹，尤其在一线和核心二线等经济基础较好、城市管理效率较高、产业及医疗资源较发达的城市，“稳房价”仍将是这些地区调控的重点。
8.坚持房地产市场调控的预期管理。保持政策定力，坚持“房住不炒”的方针，扭转长期以来形成的政策预期，确保政策的连续性与稳定性。
9.适度发挥房地产投资稳定经济的作用。目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右，而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%，如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用，稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。
10.避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。当前房企负债率整体较高，受疫情影响，资金链断裂的风险进一步上升。因此，要稳定房地产企业。除了房企拿地、房企定价等政策做出适当调整外，还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。
我们不能把合理支持房地产业平稳发展的政策视为对房地产调控的放松，这是在遵循“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择政策手段。
——————正文——————
一、房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同
2003年的“非典”疫情也对当时的经济产生了明显的冲击，但历史不一定会简单地重演。2003年我国房地产业的情况与现在至少有以下五方面不同：
房地产业发展阶段不同
我国房地产业市场化始于1998年，2003年仍处于初始发展阶段，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放，极大地促进了房地产业发展。当时，城市居住环境远不如现在，市场需求可观、潜力巨大。2003年，我国城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米，而目前，我国户均住房已超过1.1套，2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。
政策对房地产的定位不同
不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今，在经历了2014-2016年的快速发展后，2016年中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产业的这一政策导向，决定了目前的行业发展定位与2003年不同。我国房地产业已经进入新的发展阶段。
房地产市场发展趋势不同
无论是“非典”爆发前的2002年，还是“非典”疫情发生的当年，我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势，房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%，房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%，销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经掉头向下，基本呈现“倒U型”的趋势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%，而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%，均处于十几年来的相对低位。
房企负债水平和杠杆率不同
房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元，房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准），大幅提高了38.28%。总体来看，房地产企业债务负担较之前明显增加，对融资的依赖度也比以往更高。
居民对住房的购买力不同
首先，巨大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高，继续加杠杆的风险较大。其次，收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期，同时也迎来了人口红利窗口。2000-2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，而2014-2019年为7.99%。
总体看来，尽管本次疫情和2003年有类似之处，例如疫情对第三产业产生了较大冲击等，为我们提供了可资借鉴的经验，但目前房地产业所处的经济环境、在我国经济发展中所扮演的角色与2003年已有很大不同，房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变化，必须谨慎对待历史经验，不能简单利用2003年的情况来分析当前的问题，否则很有可能作出错误的预判。
二、本次疫情对房地产市场的影响
对房地产开发投资的影响
2019年一季度，我国房地产开发资金中，土地购置费用占比为29.12%，建安工程和设备工器具购置占65.71%。2019年一季度，房屋施工面积为699444.22万平方米，其中新开工面积为38728.43万平方米，占比为5.54%。目前受疫情影响，我国大部分地区的土地交易已暂时中止，20个省市已经要求复工日不得早于2月9日，而实际更晚。假期延长和防疫措施都会影响房地产开发，2020年前已开工项目会陆续复工，而原定今年新开工项目将可能受到较大影响。
如果按以上数据测算2020年一季度的房地产投资，在最差的情况下，一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资将下降29.12%，因新开工中止而导致的房地产开发投资将下降3.64%(65.71%*5.54%)，同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%[footnoteRef:1]，合计下降37.53%。由于疫情是从1月下旬开始大规模爆发，而新开工项目和土地转让也不可能完全中止，这一估计偏高，但疫情对房地产开发投资的巨大冲击毋庸置疑。
对房地产销售的影响
受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。中国房地产业协会也发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。这已经对我国房地产销售产生了很大影响。据中原地产研究中心统计，自1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。分区域看，截至2020年2月4日24时，新型肺炎确诊人数最多的10个省份为湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川。截至2019年11月，这些省份的商品房销售面积和销售量分别占全国的60.31%和61.78%。
面对严峻的销售形势，部分房企试图通过线上进行销售。但房屋价值较高，且对人们的生活具有长期影响，很难像普通消费品一样，可以不经现场查验就直接交易。况且大多数消费者和厂商对房地产线上销售模式也并不十分熟悉。此外，购房还涉及贷款、过户等须购房者亲自办理的手续。因此，线上购房行为难以落地。即使因疫情而延迟的购房需求有望在疫情过后迎来反弹，疫情对房地产销售的短期冲击也是巨大的。
对房企的影响
2019年一季度，我国房地产企业销售额为27038.77亿元。若按2019年全年6.5%的销售额增速估计，2020年一季度，房企销售额将达到28796.29亿元。若按损失50%的销售额计算，一季度的损失将高达14398.14亿元。
表1:2002-2005年房地产行业并购情况
对人口净流出区域房地产市场的影响
疫情对我国房地产市场的冲击是有区域差异的，我国人口净流出区域将面临更大的风险。
通过一个城市的土地规划建筑面积成交量和商品住宅成交量数据，可以计算其潜在住房供应量的增减变化。自2016年1月至2019年10月，土地供需差距比例较高的前25个城市中，15个是中西部城市，并且也有15个三四线城市。这些城市的人口支撑相对较弱，除西安、郑州等因为人才落户政策促成的人口增长较为明显外，其他城市常住人口增速整体较低，甚至乌鲁木齐还出现常住人口大量减少的情况。与此形成明显对照的是一线城市和东部核心二三线城市，土地的供需比例整体为负值，也就是说，这些区域供给明显小于需求，尤其是常住人口增长量较大的如深圳、广州、佛山、青岛、合肥、厦门、泉州等城市（见表2）。
表2:2016年1月至2019年10月土地规划建筑面积和成交的商品住宅供需差距比例
说明:供需差距比例=(土地规划建筑面积-商品住宅成交面积)/土地规划建筑面积。人口为常住人口，其中乌鲁木齐、吉林、长春和哈尔滨为户籍人口。东莞数据为2019年1-9月份数据，呼和浩特2018年9月数据缺失，利用6-8月平均值推算。
由上表可以看出，我国三四线城市的过量住房供给将使房地产市场面临较大风险，而且随着棚改政策的逐步退出，这些城市的风险会进一步上升。提振需求是化解这一难题的有效方法，例如春节返乡置业。2020年1月14日，58同城、安居客发布《2019-2020年返乡置业调查报告》。该报告显示今年春节期间在外务工人员有68.6%倾向于选择回乡置业（包含家乡城市及家乡所在的省会城市），高于2019年52.7%的低点。但随着疫情发展，这一置业意愿很难实现。此次疫情也反映出三四线城市在物流、居住环境和应急管理上的劣势，在当前大中城市开放落户的情况下，未来人口流出三四线城市的情况可能更为严重，三四线城市房地产风险有进一步上升的趋势。
对整体经济增长的影响
2017-2019年资本形成总额分别拉动我国经济增长2.3、2.2和1.9个百分点，均值为2.13%。2017-2019年房地产投资占固定资产投资比重分别为17.38%、18.92%和23.97%，均值为20.09%。以此计算，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长0.43个百分点（20.09%*2.13%）。如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%（根据前文计算），仅房地产投资下行造成的GDP增速下降就会达到0.16个百分点。由于目前我国GDP增速为6%左右，房地产投资回落带来的经济下行压力就相当明显了。
房地产业的关联行业很多，从产业关联系数来看，房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，因此，疫情对房地产业的影响也会传导到这些行业。例如建筑业就会明显受到影响，建筑业作为房地产的上游行业与房地产关系密切，房地产业对建筑业的直接消耗系数为0.02294，位居42个行业第四位，完全消耗系数为0.027066，位居42个行业第六位（2015年投入产出延长表计算）。2017-2019年，我国建筑业占GDP的比重分别为6.96%、7.12%和7.16%（见表3），其对GDP的贡献稍高于房地产行业，考虑到建筑业自身受到的影响，对于经济的影响可能比房地产业更大。
对就业的影响
尽管房地产业与建筑业有较强的关联，并且二者对于GDP的贡献大致相当，但是二者因行业属性不同而对就业造成的影响也不同。从表3可以看出，房地产行业是典型的资本密集型行业，而建筑业属于劳动力密集型行业，因此，疫情对就业的影响在建筑业上表现更为明显。2018年我国房地产城镇就业人口为466.01万人。如果按照今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人（用2018年规模估算，下同）。房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地产业而受到疫情影响的建筑业城镇就业人口为73.37万人。考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。
表3：我国房地产业与建筑业比较
数据说明：分行业固定资产投资中建筑业和房地产业规模数据仅公布到2017年，该表数据由2017年的规模数据和2018年及2019年的行业增速推算。
三、应对房地产市场受疫情冲击的政策建议
为了应对疫情对房地产的冲击，保持房地产平稳健康发展，我们提出以下政策建议。
给予房地产业必要、合理的支持
2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%，比上年全年低5.9个百分点。目前，无论从存量还是增量看，我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。因而对房地产融资的限制不应继续收紧。
建议在“房住不炒”的前提下稳定房地产投资和销售，支持房地产业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理，为企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对其资金链的冲击。在合法合规和控制风险的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
此外，已出台的政策措施中，也应包括符合条件的房地产行业的企业。例如在做好防控工作的前提下，全力支持企业复工复产，并加大企业复产用工保障力度，为经营困难企业办理延期纳税，对不裁员、少裁员、符合条件的用人单位返还部分单位及职工上年度实际缴纳失业保险费等。
继续贯彻落实“房住不炒”的政策
2014-2016年，我国经历了最近一次房价暴涨，给经济发展带来了诸多问题。为了调控房地产市场，自2016年至今的三年多来，调控政策之严、力度之大前所未有，我国才基本控制住了房价涨势，成果得来不易，需要倍加珍惜。也正是在本轮调控当中，“房住不炒”成为房地产新的产业定位，房地产业也进入了新的发展阶段。放松这一定位，也许会带来一时的快速发展，但会透支未来发展空间，甚至引发经济金融风险。这种短期行为并不可取。
强化供给与需求相结合的调控措施
长期以来，我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果，后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。
单单需求端的调控仅仅是把需求提前或者延后释放，不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端受到持续抑制，就会形成购买力的“堰塞湖”，一旦政策松动，需求可能集中释放，对市场造成冲击。当前的调控政策叠加疫情的影响，需求端会受到较大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能释放，如果届时没有充裕的供给，可能因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此，在未来一段时期内，更要强化供给端的调控，合理适当地增加房地产市场的供给。
支持刚需及合理的改善需求。
因城施策，对限价政策做适当调整
限价政策是在房价快速上涨过程中出台的一项强制性的行政调控手段。尽管该政策有效地管控了房价水平，但是也存在一些问题，主要有以下两个方面。
一是明确高端项目的限价原则。目前不少房企的高价项目因为限价政策而拿不到预售许可证，不能形成有效供给。这不但会造成房企的资金链进一步加剧，还会使房企拿地的积极性下降。由于不同城市或者城市的不同区域对限价原则及松紧程度度不同，使得房企对拿地后的项目价格难以把握，影响部分优质地块的入市。后期也可以参考部分城市施行的“地价-房价联动”机制，由房价来制约地价水平，增加房企拿地的积极性。在“稳房价”前提下，对于高价地项目预售审批可以适当放松，适度缓解拿高价地企业的资金压力。
二是中低端项目要给房企降价的空间。目前较多的城市施行严格预售价格审批，政策调控的初衷是抑制房价过快上涨，而实际情况是房企想降价也难。疫情影响下，居民收入水平会受到影响，购买力会有所下降，降低价格会有效满足这部分人群的购房需求。对于房企来讲，让渡部分利润空间，快速回笼资金，也是企业经营的需要，符合经济规律，因此，中低端项目要给房企适当的降价空间。
在限价政策适当调整后，为了继续落实“房住不炒”的政策，同时可以对些项目实施“限售”的约束，一松一紧，防止市场出现大幅波动。
长期内仍然要应对房价上涨的压力。
短期内受疫情影响，房企一般会降价销售，购房者也会推迟购房，短期需求可能下降。因此房地产市场短期有可能会出现“量价齐跌”的局面。但是我们不能掉以轻心，一旦疫情得到有效控制，而供给端不能满足被抑制的需求，房价就会快速反弹，尤其在一线和核心二线等人口净流入的城市。
随着大中城市落户放开，以及疫情暴露出三四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理等方面的劣势，未来三四线城市将面临更大的人口流出压力。应严格按照住建部要求，因城施策。对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的城市，要减少供地；12-6个月的城市，要增加供地；6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
坚持房地产市场调控的预期管理
2003年的“非典”疫情对经济运行造成了巨大冲击，疫后对房地产行业发展的支持成为恢复经济的重要手段。最近十几年来，我国房地产政策一个明显的特征是，经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨，政策始终在两者间反复和摇摆。但我国房地产的发展阶段已经与17年前完全不同，不应再在房地产政策方面左右摇摆，这不利于我国的经济长期健康发展和平稳运行。
如果这次我们能够保持定力，以强有力的措施来坚持既定的政策方针，除了应有和合理的政策措施而不再予以房地产业额外的支持，就可以基本打消长期以来形成的政策预期，以实际行动确保政策的连续性和稳定性，这也是构建并验证我国房地产市场调控长效机制的一次尝试。
合理发挥房地产投资稳定经济的作用。
目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右，而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%，如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用，稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。从短期来看，房地产企业面临着销售断崖式下降和严监管政策双重资金压力，这次疫情的冲击可能使房地产企业资金更为紧张。需要让房地产企业享受与其他行业同等的融资政策，一是可以缓解当前房地产企业的压力，稳住房地产就业与投资。二是可以鼓励房地产企业继续开工，扩大住宅供给，真正实现供需相结合的调控手段，保持房地产价格的平稳。
避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业
由于房地产业的高负债率特征，如果不对房地产企业提供必要支持，可能引起不少企业倒闭，从而导致失业和项目烂尾，冲击社会稳定。大量中小房企倒闭还将进一步加剧行业集中度，行业头部企业的话语权提升可能增加未来房地产调控的难度。因此要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。
作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授，宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）
您当前使用的浏览器版本过低，导致网站不能正常访问，建议升级浏览器