为促进黄山区房地产平稳健康发展，我局组织编制了《黄山区“十四五”房地产发展规划（征求意见稿）》，现予以公示，向社会各界征求意见。征求意见截止日为6月27日。
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黄山区住建局
2022年5月27日
关于《黄山区“十四五”房地产发展规划（征求意见稿）》的起草说明
一、制订背景
深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，全面践行习近平总书记视察安徽时提出的要求，深入贯彻落实党的十九大和十九届五中全会、国务院住房发展座谈会、中央政治局经济工作会议及安徽省委十届第十一次全会等会议精神和黄山市委第六届第十一次全会通过的《中共黄山市委关于深入学习贯彻习近平总书记考察安徽重要讲话指示精神奋力在构建新发展格局中实现更大作为在加快建设现代化新黄山上取得新的更大进展的实施意见》，抓住构建新发展格局、长三角区域一体化国家战略深入实施、大交通突破等带来的机遇，加快打造美丽中国先行区、长三角绿色发展示范区和具有国际影响力的文化旅游目的地。
融杭接沪，进一步在长三角一体化发展国家战略中获取动能，生态优先，努力打造践行“两山”理念的样板地。进。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以实现全区市民住有所居为主要出发点，建立住房平稳健康发展的长效机制。
根据国家、省的有关工作部署要求，结合黄山区社会经济发展和住房建设情况，制定了规划。
二、制定的依据：
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《城市住房发展规划编制导则》
3.《中华人民共和国土地管理法》
4.《公共租赁住房管理办法》
5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
6.《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）
7.《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房[2018]49号）
8.《黄山市区域总体规划（2013-2030年）》
9.《黄山市国民经济和社会发展第“十四五”规划纲要》
10.《黄山区土地利用总体规划（2015-2030年）》
11.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》
三、制定的过程：
贯彻落实国家和省有关政策要求，2020年7月，我局通过前期充分调研后，委托安徽省城乡规划设计研究院，编制了《黄山区“十四五”房地产发展规划》，2021年3月17日，组织市住建局和区发改委、自然资源和规划局、交通运输局、城市管理局、应急管理局、消防大队、太平经开区、供电公司、自来水公司、港华燃气公司及各乡镇等领导等专家召开了规划评审会；2022年5月27日-6月27日，通过黄山区政府网站开展意见公开征集。
四、主要内容：
（一）规划范围
本规划编制范围主要包含黄山区政府驻地甘棠镇，兼顾耿城镇、谭家桥、太平湖镇、汤口镇、焦村镇等镇区发展。
其中，黄山区驻地甘棠镇主要研究市民住房需求，包括保障住房（刚需）和商品住房（改善性住房）；其它五镇以研究具有旅游休闲康养特征的房地产为主。
（二）规划期限
（三）编制内容
1.黄山区房地产发展评析。从黄山区住房总体特征、房地产市场现状评估和发展趋势进行评析。
2.房地产需求预测和发展规划。从房地产发展目标人口规模预测、住房需求研究、常住人口住房需求预测、甘棠镇住房需求分配、甘棠镇年度供应计划、旅游休闲康养地产（甘棠、耿城、谭家桥、太平湖、焦村等5镇）进行分析。
《黄山区“十四五”房地产发展规划》（征求意见稿）
黄山区住房和城乡建设局
安徽省城乡规划设计研究院
二O二一年四月
目录
前言3
第一章总则1
一、指导思想1
二、规划目的1
三、规划原则2
四、规划依据2
五、规划范围3
六、规划期限3
第二章规划编制背景4
一、黄山区发展特点4
二、社会经济概况4
三、城市建设发展5
四、黄山区十四五国民经济和社会发展规划纲要摘要5
第三章黄山区房地产发展评析6
一、住房总体特征6
二、房地产市场现状评估7
三、黄山区房地产发展趋势13
第四章房地产需求预测和发展规划14
一、房地产发展目标14
二、人口规模预测15
三、住房需求研究17
四、常住人口住房需求预测19
五、甘棠镇住房需求分配20
六、甘棠镇年度供应计划21
七、旅游休闲康养地产（甘棠、耿城、谭家桥、太平湖、焦村等5镇）22
八、谭家桥东黄山国际旅游小镇23
九、其它重点镇房地产发展引导24
十、房地产用地布局24
十一黄山区房地产业发展经济指标一览27
十二、黄山区甘棠镇重点楼盘一览表27
十三、附：关于定位黄山区为长三角都市群主要的休闲度假康养基地的建议27
第五章房地产发展措施和规划实施机制30
一、发展措施30
二、规划实施机制34
三、公共设施配套35
四、房地产供地原则35
六、甘棠镇、耿城镇供地布局36
附：田野调查38
前言
房地产业本质上是一种政策约束性产业，所以,国家当前施行的大政方针对
该产业影响巨大，不能不深入研究。2021年及“十四五”规划是：稳地价，稳房价，稳预期。这三稳定调了今后五年的楼市趋势。
之一：
在编制黄山区十四五房地产发展规划之时，正值《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式刊发。这个文件对指导我们的编制工作极为重要，编制者必须深刻领会其精神实质，并以此为指导方针。
1、三个“新”：新发展阶段、新发展理念、新发展格局
（1）新发展阶段：全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的新阶段。（2）新发展理念：创新、协调、绿色、开放、共享。（3）新发展格局：加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2、指引“十四五”高质量发展：
（1）优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化；
（2）推动绿色发展，促进人与自然和谐共生；
（3）实行高水平对外开放，开拓合作共赢新局面；
（4）改善人民生活品质，提高社会建设水平。4、六个发展目标：勾画“十四五”发展新图景
（1）经济发展取得新成效；（2）改革开放迈出新步伐；（3）社会文明程度得到新提高；（4）生态文明建设实现新进步；（5）民生福祉达到新水平；（6）国家治理效能得到新提升。
之二：
12月3日，国务院召开有关房地产发展座谈会。会议强调，要贯彻落实党的十九届五中全会精神，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。
本次座谈会最重要的信息是：要加强“十四五”时期住房发展的顶层设计，要建立“住房市场”和“住房保障”两个体系。这表明，未来中国房地产市场将是两个体系：市场的归市场，保障的归政府。两个体系各自有自己的运行规律。
另外，会议谈到，保障住房要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。
这就是新加坡模式，即改变传统的实物住房分配模式。
住建部在解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”时，提到完善住房保障体系，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。
稳地价、稳房价、稳预期是十四五期间国家的基础政策导向。
之三：
1、12月11日召开的中央政治局经济工作会议，认为我国经济运行逐步恢复常态。
第一，突出了注重需求侧改革的措辞。这说明要通过新基建、新型城镇化等扩大有效投资，引领新兴产业的发展；通过完善社保、转移支付等再分配机制，提升中低收入群体的消费能力。
“需求侧改革”的内涵在于通过改革的手段释放需求的潜力，推动需求升级，进而对供给侧形成牵引作用。从投资来看，通过新基建、新型城镇化等扩大有效投资，可以带动新技术的研发与应用，推动新兴产业的发展；从消费来看，通过完善社保、转移支付等再分配机制提高中低收入群体的消费能力。
新型城镇化是“以人为本”来推动城镇化，即人必须进入城镇，推动农民变成新市民，从而能够有效地拉动投资与消费，比如需要新增大量住房；同时，由于人口集聚，就可以产生城市经济的细分需求等；改善城中村、棚户区、老旧小区等，同样既具有投资拉动意义，也具有促进消费的意义。
2、2020年6月，国家发改委发出“关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知”，加强县城短板领域建设，围绕农民进城就业安家需求提升县城公共设施和服务水平，提升群众生活品质。针对大量农民到县城居住发展的需求，要加大以县城为载体的城镇化建设，完善县城交通、垃圾污水处理等各种公共设施，建设适应进城农民刚性需求的住房，提高县城承载能力，等等。
以县城补短板强弱项为例，当前县城人均市政公用设施固定资产投资仅相当于地级及以上城市城区的1/2左右，县城居民人均消费支出仅相当于地级及以上城市城区居民的2/3左右。加快推进县城，既可以形成当期投资，改善公共设施又可吸引产业投资、促进居民消费，形成乘数效应。
之四：
新型城镇化和乡村振兴战略
新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。以人为核心的城镇化是其核心观点。
乡村振兴战略是十九大报告中提出的重要战略。2021年2月21日发布《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》；随后国务院直属机构国家乡村振兴局正式挂牌。
实施乡村振兴战略是建设现代化经济体系的重要基，是建设美丽中国的关键举措，是传承中华优秀传统文化的有效途，是健全现代社会治理格局的固本之策，是实现全体人民共同富裕的必然选择。
黄山区是一个生态需要严格保护的山区，总人口和农村人口相对较少，同时重要城镇又较多；部分农业产业因山高、地少、低温，在国民经济中所占份额有限（猴魁和毛峰等特色资源性产业除外）。而旅游资源丰富，为发展全域旅游奠定雄厚基础。
如何平衡新型城镇化（即人向主城区转移）和乡村振兴战略（改善和提升农村产业现状和基础设施现状，把人留在农村）、全域旅游战略（重点镇村的发展），是黄山区必须要认真研究的重大发展路径选择问题。
之五：
康养产业将会成为刚需。
健康是促进人的全面发展的必然要求，是国家富强和人民幸福的重要标志。十八届五中全会从协调推进“四个全面”战略布局出发，提出“推进健康中国建设”的宏伟目标，发布了《“健康中国2030”规划纲要》，要求积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲，催生健康新产业、新业态、新模式。
太平湖镇、耿城镇已经发展了较大数量的类似地产。
第一章总则
一、指导思想
二、规划目的
为全面落实国家、省要求各地编制房地产发展规划的有关工作部署，落实好因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制的重要举措，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，认真落实稳房价、调结构、稳预期的目标任务，努力满足首套刚需、大力支持改善需求、遏制投机炒房，规范市场秩序，加强对住房建设的统筹与指导，合理安排住房供应规模、时序与布局，做好黄山区住房保障工作，努力实现全区人民住有所居，满足黄山区人民日益增长的美好生活；同时，引导和促进黄山区旅游地产业持续、稳定、健康发展，推进旅游地产业经济较高速度和高质量地发展。
三、规划原则
（一）落实政策，衔接规划
（二）摸清家底，明晰目标
系统摸清黄山区市民住房、商品住房市场发展、住房保障发展和住房租赁市场发展等基本情况，结合黄山区经济社会发展现状与趋势、人口变化、旅游产业特征（含康养、休闲、度假）以及商品住房市场现状、商品住房库存、城市更新改造及新型社区建设计划等，合理预测各类住房需求规模，科学分析各类住房供给能力，设定住房发展总体目标及任务。
（三）因城施策，完善机制
结合黄山区房地产市场发展的实际情况，提出房地产发展布局建议，明确住房发展的政策保障措施和规划实施机制，同时，引导旅游产业特征的房地产业市场健康有序发展。
（四）以人为本，提升质量
坚持以民生为根本，强调住房居住功能，满足居民合理住房需求，顺应居民对美好生活的追求，有效引导住房建设和消费模式转型，提高居民居住质量，打造人才向往、市民热爱的幸福城市。
（五）加强监管，提高保障
建立健全黄山区房地产业发展的长效机制，充分尊重市场运行规律，完善房地产市场监管，确保房地产业平稳健康有序发展。提升住房保障水平，夯实政府主体责任，加强和优化租赁类住房（含公共长期租赁住房）供应。
四、规划依据
五、规划范围
六、规划期限
第二章规划编制背景
一、黄山区发展特点
黄山区是一座纯粹的旅游和旅游服务型城市，即围绕黄山景区作为世界“旅游目的地”的总目标，不断夯实和推进服务设施改善、提升和促进国际化进程。黄山区目前的发展特点突出表现在：
一是经济结构从传统的一次性的游、购、吃、住、行服务开始转向养老、休闲基地化和创意型经济，如谭家桥东黄山国际休闲度假区等。
二是新动能出现较快增长，产业结构在单一旅游的基础上向工业领域拓展，其占比有明显提升。其中太平经开区初步形成了绿色食品、新材料、装备制造等主导产业，规划建设并招商引导形成了文化产业园、茶产业园、金属材料园、高新科技园等产业园。
三是特色小镇、美丽乡村建设积极推进，小城镇环境综合整治全面提升。如新明猴魁小镇列入市级第二批特色小镇、东黄山国际旅游小镇。
四是城乡基础设施建设加快进程，区域空间结构因交通因素改善更加便捷。黄山四个门户城镇按照“一个市”的理念优化布局，逐步形成有机整体。池黄高铁（武杭高铁的一部分，2024年底通车）的开建和芜黄高速的通车（2021年底通车），将把黄山区与外面的世界连为一体。
五是生态环境持续保持高水平状态，成为中国东部地区最适宜生活城市之一。六是民生保障持续加强，城乡居民收入均高于地区生产总值增速，民生支出每年迭创新高。
二、社会经济概况
三、城市建设发展
以2019年为例，浦溪河(城区段)综合治理工程投入运营，北大门旅游综合服务中心完成建设，“产在城里、城在景中”的美丽产业经济带正在形成。S603环太平湖俞家隧道、共幸大桥及接线工程建成通车（环湖公路的贯通，太平湖北岸与主城区交通更加方便，也将迎来重大发展机遇），新明猴魁小镇列入市级第二批特色小镇。东黄山国际休闲度假区基础设施项目完成投资5.7亿元，“七路一河一湖一厂”加速施工，道路组网基本完成、核心区初具雏形。芜黄高速谭家桥段有序推进。完成25个城建项目建设，实现投资10亿元。翡翠东路二期工程竣工通车，有效提升城区对外“第一印象”。完成丰溪路、滨河路二期建设，改造老旧小区13个，新建停车位453个，敷设燃气管网8公里。完成仙源西路、芙蓉路中压管道工程。
四、黄山区十四五国民经济和社会发展规划纲要摘要
序
号
指标
单位
2020年
完成指标
2025年
目标
十四五年均
增长（%）
1
GDP
亿元
119.6
175
7.5
2
人均GDP
万元
7.4
10.0
—
3
一般公共预算收入
10.24
13
5以上
4
固定资产投资
69.8
8
5
旅游总收入
55.7
80
12
6
过夜旅客人数
万人
194
400
7
常住人口城镇化率
%
53.5
60
实际利用外资
万美元
677
860
一、住房总体特征
（一）自有住房满足居住需求
据300份抽样调查（抽样调查具体情况见后附），截至2019年末，黄山区甘棠镇十三五期间城镇人均自有住房面积达59.7平方米，农村人均住房61平方米，大大超出全国城镇和农村人均住房指标（2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。黄山市域城镇人均住房面积达到57.3平方米）。人均住房面积大，是由于黄山区的旅游城市性质决定的，即部分住房具有商业职能，可安排为旅游接待用房、民宿、养老等。
表1.黄山区甘棠户籍城镇及农村人均住房面积（300份抽样调查数据）
单位：平方米/人
年份
2015
2016
2017
2018
2019
城镇人口
49.5
54.3
56.2
58.1
59.7
农村人口
51.4
52.6
55.5
58.8
61.0
（二）房地产投资增速显著
黄山区发展主要依托旅游产业，房地产行业发展在国民经济中占有重要地位（旅游休闲地产）。随着黄山风景区对外交通条件的改善（如高铁直达），以及黄山区融杭接沪能力的提升（长三角一体化的加强），黄山区城市住房发展、服务配套更新、基础建设工程等都将大幅拉动黄山区房地产行业的发展。十三五期间，房地产业产值稳步大幅增长。
表2.黄山区近五年房地产业产值比较
房地产产值
8.8亿元
19.5亿元
16.9亿元
18.4亿元
（三）外来人口住房需求显著
十三五期间，黄山区人口结构呈现非户籍常住人口增多、流动人口占比增大的特点（仍是旅游性质城市特点）。以2019年人口统计数据为例，黄山区户籍人口16.23万人、户籍常住人口15.54万，但非户籍常住人口（按照在黄山区居住六个月以上人口统计）1.84万人、流动人口（按照在黄山区居住三天及不足六个月的人口统计）2.26万人，总计达20.64万人。
其中，非户籍常住人口中，主要是经商、旅游产业从业人员；流动人口主要是旅游人口，以及度假休闲、养老人口。
黄山区外来人口的逐年增加，特别是在黄山区稳定居住一年以上、甚至五年以上的人口总数已超过1.5万人（占总人口的近10%）；其在黄山区安家置业的需求也逐步凸显，尤其是近年来投资旅游休闲地产，似乎成为一种消费潮流。以2019年在黄山区首套住房购房者户籍分布情况看，非户籍购置商品房比例占购房总数的48.8%，购置二手住房比例占到50.2%。
表5.住房购房者户籍分布表（商品房套数）
户籍
黄山区
非黄山区
套数/占比
1670/38.7%
1738/61.3%
2151/62.2%
1308/37.8%
1994/66.8%
1041/33.2%
表6.住房购房者户籍分布表（二手房）
330/55%
270/45%
382/52%
345/48%
527/49.9%
530/50.1%
（四）休闲度假地产蓬勃发展
十三五期间，以太平湖镇和耿城镇为代表的休闲度假地产增速达80%。
二、房地产市场现状评估
（一）商品住房现状评估
1.黄山区商品房价格走势稳健
黄山区商品住房房价整体较为走势较为平稳。近几年来，黄山区新房房价高于黄山市平均水平（主要是别墅和养老房拉高了均价）。从2018年末的单价5888元/平方米到2019年末的单价6854元/平方米，涨幅达14%左右。2020年一季度商品住房均价为7600元/平方米，同比上涨10%，环比下降0.4%。
表7.2015-2019年黄山区商品住房发展情况
单位：元/平方米
房地均价
4400
4788
5628
5888
6854
2.商品房套型面积稳步增长，住房水平总体改善
根据安居客统计，黄山区商品住房平均销售套型面积近几年逐年上升，家庭住房水平总体提高。2019年黄山区商品住房备案户型前三位依次是90-120平方米、120-144平方米、60-90平方米的户型，平均套型面积约128平方米。
2020年一季度商品住房备案户型尤以90-120平方米户型为主，占比达到44.1%（跟度假休闲养老房面积较小有关）。
表9.2019年商品住房备案户型结构（按套数统计）
单位：平方米
备案套型
60≤
60－90
90－120
120－144
144－180
＞180
占比
11.4%
21.0%
30.2%
24.3%
11.1%
4%
3.商品住房入市总量上升趋缓
从2015-2019年，黄山区入市商品住房量大幅上升，见下表。以2019年为例，2019年黄山区供应面积与销售面积都有良好增长，同比2018年供应面积涨幅86%，销售面积增长－9.8%（2017、2018年销售高峰对应于2016年来全国性的房价大涨）。
表11.201-2019年黄山区商品住房供销情况
单位：平方米、套
商品房
2016年
2017年
2018年
2019年
开发面积/套数
134289/1369
244200/2737
246443/2869
412336/4575
备案面积
173373
351082
293901
269498
销售套数
1819
4319
3459
2985
4.住房类土地成交量大，未来供应充足
黄山区2016－2019年土地出让数量平稳增加，可以满足社会各类地产发展需要。
单位：亩、万元
宗地数
11
34
32
38
面积
650.53
1638.5
1319.4
1056.8
出让金
21421.1
72906
96223.0
84675.0
5、居民拥有自住房比例较高，改善性需求高
根据300份抽样调查，平均每百户拥有自住房144套，住房拥有率95%，其中拥有2套及以上的家庭占35%（对比全国水平：96%，百户150套，其中拥有两套的31%，三套及以上的为10.5%。数据来自央行2019年底公布）。刚需和改善性需求每百户有42户（主要是改善性需求，为37户）。
附：黄山区入市楼盘价格区间
5000元/平方米以下
新天地花园、新世纪怡锦园、芙蓉国沁园、黄山浦溪嘉园、恒泉雅居、黄山一号公馆、黄山庄园、翡翠华庭、太平春
城等十处楼盘
5000－7000元/平方米
仙源佳苑、嘉园十九著、黄山瑞园、山水丽景、黄山厚海、黄山院子、祥龙壹号院、虎园山庄、府前花园等17处楼盘
7000－9000元/平方米
富徽太平故里、金宸府、南山别院、黄山互助公社、天都浦溪苑、太平湖金龙岛、荣盛莲花国际、黄山第一上海中心、中海太平观止、安粮秀湖秘境、荣盛浦溪水镇等14处
楼盘
9000元/平方米以上
宇仁泉景居、绿地太平湖、荣盛山合水、山水茗苑、黄山北麓辕、御园半岛、金盆湾康养小镇、缦山云起等10处楼盘
（二）政策类住房现状评估1.城市更新改造
依据《黄山市国有土地上房屋征收与补偿办法》，2016年启动以来，老城区范围内房屋征收改造为核心的第一轮有机更新。更新改造项目总建筑面积7.6万平方米、涉及1100户。至2019年末，实施完成820户、共6.3万平方米的征拆工作，宣告老城区土地更新改造实施完成。第一轮更新改造住房建设正在有序推进，至2020年二季度末，已完成回迁住房交付约450套，预计2020全年可交付总套数约400套，2021年可交付总套数约480套。
第二轮更新改造范围由老城区拓展至整个甘棠镇、耿城镇区，更新对象由老旧居民区为主向老旧居民区与旧工、商业区、征迁农房等同步推进。更新模式更多元包括拆除重建、老小区改造、屋顶改造，同时将积极探索市场主导的更新方式。
2.新社区集聚建设
黄山区城乡新社区集聚建设于2014年启动实施，共涉及31个村庄，分二期实施。目前，第一期基本已分房到位，截止2019年底，第一期建设的8个新社区集聚项目累计分房1200余套、15.5万平方米，分房比例达90%。第二期的9个新社区集聚项目于2018年初陆续启动，预计可提供超5000人的农村旧房安置，总计地上建筑面积22万方，建设1500套住房。
3.公共租赁住房
黄山区公共租赁住房保障机制健全。十三五期间，根据地方发展需求编制了公共租赁住房2016-2020年发展规划，指导和完善了黄山区公共租赁住房实物配租、货币补贴、轮候管理等制度，将城镇中低收入家庭、新就业创业大学生和外来务工人员均纳入保障范围，不断完善住房保障政策和工作机制，并针对黄山区公共租赁住房储量有限的情况，不断加大货币保障力度和保障人群范围，为黄山区公共租赁住房保障和发展发挥了重要作用。
目前，黄山区共有1457套公共租赁住房（其中主城区726套）。2019年黄山区公共租赁住房的保障加大了货币保障力度和保障人群范围，从一定程度上缓解了部分居民目前实物住房保障能力有限的问题。
4.人才安居住房
到2019年底，人才购房符合条件人数共31人，实际购房人数31人，占符合条件人数的100%；。
（三）住房租赁市场现状评估
黄山区住房租赁市场发展稳定。据抽样调查数据统计，城区承租人员基本稳定在5000－5500人左右。从租赁性房源看，截止2019年底，黄山区甘棠镇约有2400套（间）出租屋，以本地家庭住房的套房为主要出租单元，约可供应6000人居住，供略大于求。
然而，随着承租人经济条件的持续改善，对租房居住也提出更高的要求，特别是约占承租人数55%的90后群体，更强调房屋的舒适性。另外，黄山区场租赁住房房源供应结构相对单一，中高端租赁房紧缺的问题逐步显现，现有租赁住房条件与黄山区境内外客商、商务代表、中高级管理者、创业投资者、90后学历人才等租房主力的租房需求有一定差距。
表15.2016-2019年黄山区租房人口变化
租房人数
4800
5000
5100
5400
年增长率
2%
6%
（四）房地产经济评估
房地产业向来是我国经济发展的重要支柱。它产业链长，带动面广，是各地政府最好用的提振经济的杠杆。但是，自2015年开始的房地产大跃进，较为严重地侵蚀了实体经济的健康发展，故而在2016年12月中央经济工作会议定调为“住房不炒”。几年来，中国各城市先后出台了无数的房地产调控措施，遏制投机炒作，促使房地产市场的疯牛回归正常的行进之路（仅2018年，全国累计出台调控政策450余次，刷新历史调控记录）。2020年，即使在疫情如此严重、许多地方实体经济异常困难的情形下，中央仍是三令五申强调“住房不炒”，并没有再次祭起房地产业这一有效工具来拉动经济发展。
单位：平方米、万元、亿元
房地产建设总面积
投资总额
税费收入
（亿元）
就业人口
房地产业增加值/GDP
土地出让收入
2020
39万
92300
预计3.1
2900
9.5%
84764
42万
106250
2.92
3500
9.3%
96222
45万
85400
1.88
3700
10.6%
94727
48万
83400
1.76
3950
10.7%
22万
44500
1.67
1550
6.8%
21421
合计
196万
370040
三、黄山区房地产发展趋势
（一）建立房地产平衡健康发展的长效机制
（二）培育和建设中高档旅游和休闲度假、康养地产市场
黄山区现有旅游、休闲度假地产市场初具规模。为进一步满足小康后社会人们对更加美好生活的追求（消费升级是国家重要的发展方针），黄山区可大力发展旅游地产、休闲度假康养地产市场，规范租赁市场管理，稳步推进中高档旅游休闲度假住房建设（适应于其它重点镇）。
（三）高标准谋划未来社区建设
作为黄山风景区的主要接待基地，黄山区主城区甘棠镇和黄山风景区进出的四个“门”地区（汤口、耿城、焦村、谭家桥）以及太平湖镇，应当全面启动未来新型社区改造和建设，建设聚焦人本化、生态化、数字化高品质生活社区，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。
（四）稳步推进新建住宅全装修交付制度和标准
以贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久为目标，根据《住宅项目规范（征求意见稿）》（2019年）要求，稳步推进城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
第四章房地产需求预测和发展规划
一、房地产发展目标
（一）城镇住房总体目标
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体居民住有所居”为发展目标，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，建立“可预期、可负担、可选择、可宜居、可持续”的住房发展体系，引导居民住房合理消费，确保黄山区房地产市场平稳健康有序发展。
规划期内，对各类住房规模进行合理调控，确保租赁类住房和政策类住房规模占新增住房总量比例控制在20%-40%（国家政策要求），以确保房地产市场平稳健康有序发展。
（二）主城区人均住房目标
城镇人均65－70平方米，农村人均65平方米以上。
（三）保障性住房
“十四五”时期，按照建立“住房市场”和“住房保障”两个体系，保障房建设归政府负责。保障住房要以保障性租赁住房为着力点，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。
大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大中小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。
人均保障房面积不低于20平方米、户均保障面积不低于50平方米，
租赁补贴标准不低于当年商品住房平均租金水平的40%。公租房保障（含企业及其他社会主体的公租房）力争覆盖到城镇常住人口家庭的5%左右。
（四）普通商品房发展目标
黄山区甘棠镇加大普通商品住房建设供应，刚需型消费以提供中等户型、中等价位的新建普通商品住房为主，改善型需求以舒适型户型为主（120－144平方米）。安排普通商品住房用地占商品住房用地的供应比例，确保总量不低于60%。
（五）旅游、康养、度假地产发展目标
在符合风景区保护范围控制线外，充分发挥利用黄山风景区周边适宜的自然条件，在谭家桥、太平湖、耿城和焦村等镇，积极建设为旅游服务的旅游地产以及康养地产、度假休闲地产、特色小镇、民宿等。
3月11日，总理记者招待会：至2020年12月底，中国60岁以上老人达2.6亿，占总人口的18.6%。人口老龄化的速度还在加快。总理说老龄产业是一个巨大的朝阳产业。
（六）住房租赁市场发展目标
建设形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规体系。推进产业园区租赁住房建设发展，改善园区职工生活配套和居住条件，努力实现全体居民住有所居的目标。
（七）居住物业管理目标
（八）质量与环境目标
不断优化住房建设规划方案设计，完善住房质量管理机制，严格住房建筑标准化管理，推进住宅产业化，积极推广绿色建筑、装配式建筑和装修交付住房。到2025年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到60%以上，装配式建筑占新建建筑比重达到20%以上，新建多层和高层住宅装修交付住房达到60%以上。
（九）房地产经济发展目标（见后附）
二、人口规模预测
（一）常住人口预测
根据公安口径的数据统计，黄山区常住人口2015至2019年的年平均增量约8000人/年。规划2020-2025年黄山区常住人口增加量以1万人为基数、12%的年增长率测算（旅游康养地产的发展，将带来众多度假休闲和养老人口），至2025年末黄山区常住人口约23万人以上[16.23+1×（1+12%）5=23.3万人]。
表2014-2019年黄山区常住人口增量分析
年度
2021
2022
2023
2024
2025
常住人口
18.46万
19.61万
20.84万
22.1万
23.3万
表2020-2025年黄山区主城区常住人口增量预测
2020年底，黄山区主城区甘棠镇常住人口7.4万人。由于进入后小康社会，人们的消费观念将大大创新，未来五年旅游产业将会得到大力发展，故甘棠镇常住人口增速将高于社会平均水平，以年8.5%计，则主城区2025年常住人口可能达11万以上（这个数字是2030年规划人口规模的插值）。
（二）流动人口预测
流动人口分为短期流动人口和非户籍常住人口。
作为著名旅游区（黄山、太平湖景区，以及即将建设的黄山东大门线路，黄山风景区的游客容量也将大大增加），黄山区短期流动人口数量波动大，其每年“五一”、“十一”黄金周等主要假期间，每天外来游客最高峰可达到5－10万人，平均每天2－3万人。一般而言，常年增速平稳，个别年份波动较大。
未来，芜黄高速通车、池黄（武杭）城际铁路建成，外来旅游休闲度假养老人口可能会爆发式增长。
涉及到房地产规划的主要是非户籍长期流动人口（常住人口），本规划暂以2019年末1.84万人为基数、每年增加流动人口6000－1万人估算，2025年末黄山区外来常住人口约6.64万人。
表19.2021-2025年黄山区流动人口增量分析
非户籍人口
3.14
4.24
4.94
5.84
6.64
（三）预测结果
2025年末，黄山区常住人口为23.3万人，其中户籍人口约16.39万人，非户籍常住人口约6.64万人；
黄山区主城区常住人口11.1万人；
2025年末，黄山区短期外来流动人口日均约3.5－4万人，高峰期日流动人口可能超过10万人（目前，黄山旅游客流主要从汤口上山，占总客流量的85%。从而形成黄山山上旅客峰值的较低瓶颈。未来，一旦黄山东大门开通，北门和西门能较好接待游客，则仅黄山风景区的客流量居住和城镇基础设施必须能满足高峰人口需求）。
三、住房需求研究
为了更好的探究城市外来常住人口的购房需求，以2019年为统一采样数据，选取几个不同能级的城市为样本做为参照。
（一）上海——26%的外来常住人口有购房需求
2019年末上海常住人口为2433.78万人，其中外来常住人口为996.21万人，占常住人口的42%。外地户籍的常住居民在上海拥有自有住房的比例高达22.3%。从居留意愿来看，在上海的租房户中，愿意在上海长期居留（按照居留5年以上统计）的约48.4%。综合来看，同时满足“租房户”和“长期居住”的外来人口，约占全部上海外来常住人口的（1-22.3%）×48.4%≈35%，也就是说，有35%的外来常住人口有购房需求。
表20.上海市租房人群和拥有住房人群长短期居留意愿对比
租房人群
自有住房人群
居留意向
愿意长期居留
不愿长期居留
48.4%
51.6%
92.4%
7.6%
（二）杭州——“引人”成效带来约21%的外地刚需
2018年末杭州常住人口为980.6万人，其中外来常住人口206.5万人。受人才新政的影响人口增速显著，在新经济推动下高学历人口占比近乎翻番，购买力有显著提升。在居留意愿方面，高学历群体居留意向超九成，且在租金压力下高学历人群更易被转化为购房群体，其中购房刚需人群占比约11.4%。从购房需求的角度分析，在人才新政的影响下高学历人群占比大幅提升，2019年购房刚需人群数量约增加10%，即达到21.4%。
（三）都江堰市——外来人口首置需求总量较大
根据15份中介机构抽样调查：黄山区截止2019年末外来常住人口中居住五年以上人口达25%、居住1-5年的人口达45%，以及十三五期间黄山区相对较小的购房压力（房价较低），以及黄山区未来旅游休闲康养产业的大发展前景，结合以上典型城市的分析，预测黄山区十四五期间外来常住人口的购房需求占比约达到35－40%。
（五）结论与借鉴
四、常住人口住房需求预测
根据黄山区人口规模预测，按照户籍人口住房需求99%，外来常住人口住房需求38%、租房需求62%，外来流动人口考虑居留黄山区三个月以上的租房需求（根据历史数据，占比约30%），计算黄山区2025年末租房需求人口约4.2万人,住房需求总人口约18.1万人。其中，扣除黄山区现有自住房人口13.4万人，住房需求新增人口约4.7万人。
其中甘棠镇租房人口3.1万人，住房需要新增人口3.6万人。
（一）租房预测
（1）主城区甘棠镇出租房需求核算
甘棠镇城镇居民拥有住房总套数为2.8万套（300份抽样调查数据）。根据抽样调查，户均拥有两套及以上住房的居民占总户数的35%，若50%拿出来出租，则可提供0.92万套。每套以3人计，可提供2.76万人居住。
（2）黄山区产业园职工宿舍
黄山区太平经开区占地规划面积7.04平方公里。从2004年启动建设至今，建成区面积达3.5平方公里，总建筑面积约437.86万平方米，按照7%的配套指标、55%的宿舍配套经验比例，职工宿舍面积约4.52万平方米。按照职工人均宿舍面积7平方米计算，两人一间，约可增加供应3000间宿舍，提供6000职工居住。
（3）租房缺口核算
上述二项合计3.4万人租房，供大于求（3.1万人）。
（二）住房需求核算
（1）主城区甘棠镇在建及未售商品住房
截至2019年底，黄山区商品住房累计库存约5000套（58.5万平方米，套均110平方米），已出让土地暂未申请预售许可的楼盘约10000套（75万平方米）。2020年三个季度新销售商品住房2600套，新出让住宅类用地约可供应商品住房约3900套，供销相抵差为1300套。因此，目前黄山区在建及未售商品住房共计约6300套。
注：一般而言，空置新房（建成后六个月以上没有卖出）的去化周期在一年内，仍属于健康市场。由于有预售制度，并不必然导致房地产公司资金链的很大压力。在五六线城市或县城，项目的去化周期通常大于12个月，平均28个月。
（2）主城区甘棠镇新社区集聚住房
根据新社区集聚二期项目建设计划，2019-2023年计划征拆800余户居民。初步按照新社区集聚居民每户175平方米的权益面积,3/5为住房面积、2/5为产业用房面积估算，需配套建设的住房面积约175×0.6×810=8.5万平方米，按120平方米/套估算约710套住房。
（3）主城区甘棠镇第二轮城区更新改造
第二轮城市更新改造包括老旧工（商）业区和住宅区的拆除重建、改造等，初步估算涉及居民约1000户，需拆除重建的居民初步按照110%估算（考虑分户）为1260户居民（约3100人，户均2.6人），需配套建设的住房面积约18.6万平方米（人均60平方米）。按120平方米/套估算约1550套住房。参照新社区集聚住房权益转化比例（45%出售），未来可转化供应市场的住房约700套。
（4）主城区甘棠镇住房缺口核算
综合黄山区在建及未售商品住房和拆迁安置住房转化市场的住房量，预计可供应约6300套。与住房需求预测中住房需求约增加3.9万人、约1.5万套住房比较，缺口约0.87万套。规划结合黄山区多渠道供应和保障方式，采用新建商品住房、保障房、人才住房等多种方式予以安排。
五、甘棠镇住房需求分配
（一）新增政策类住房
公共租赁住房（保障房）：根据前述座谈会精神，我国未来城镇居民住房制度将以长租保障房为主（估算5年后达到40%计，而雄安新区长租房达100%），按照前两年现有新增住房基数（套）的20%，即年400套；后三年40%，即年850套作为每年增长量，新增长租住房共计3400套，套房户型以70㎡的两房和50㎡的一房为主，建筑面积约22万平方米。平均容积率1.8、5%的配套设施，占地约14万平方米。可通过商品住房开发配建实施。
人才安居住房：按照新增常住人口的1%建设人才住房，约引进人才640人，按户均2人，则需250套，采用集中开发建设与分散委托代建相结合的方式，结合轨道交通站点、重大产业项目布局建设。按照平均套型面积120平方米，需要30000平方米。按平均容积率1.7、5%的配套设施，占地1.5万平方米。
拆迁安置住房：按照新社区集聚二期更新需求，安置住房约1550套、平均套型面积120平方米、平均容积率1.5、5%的配套设施，建筑面积约18万平方米，住房用地面积约12万平方米。
（二）新增市场租赁住房
中高档市场租赁住房主要通过鼓励房企集中开发租赁住房、整合库存商品房置换等方式供应。规划建设1000套中高档市场租赁住房，每套50-60平方米，住房建筑面积约5－6万平方米。平均容积率1.6、10%的配套设施，估算用地面积约3万平方米。
（三）新增商品住房
新增9600套商品住房，新建商品住房平均套型面积120平方米、平均容积
率1.7、7%的配套设施，建筑面积约135万平方米，用地面积约100万平方米。
（四）住房新增总结
按照以上分配规划，2021－2025年甘棠镇共计新增住房类用地约120万平方米，合1800亩，总建筑面积约145万平方米（合理库存2500－3000套）。
六、甘棠镇年度供应计划
安置住房按照前二年集中开发、后三年逐步放缓的方式安排，商品房前三年按照10%左右的年增长、后二年按逐步减少量安排，公共租赁住房按每年增加100套住房，市场租赁住房按10%-12%的年增长量安排，人才安居住房按照“十四五”期间每年新建50套。具体见下表
单位：套、亩
新建商品房
安置住房
人才安居房
租赁住房
新增用地
1800
300
50
380
2000
390
2200
200
800
410
150
350
9800
1150
250
3200
1920
七、旅游休闲康养地产（甘棠、耿城、谭家桥、太平湖、焦村等5镇）
从耿城镇的“互助公社”房价走势可看出，最近几年，社会平均房价增长已进入平稳合理增长区间，但互助公社房价却有了一个暴发式增长，说明需求旺盛（楼盘一期2019年6月至2020年4月，房价一直徘徊在6500元/平方米，2020年5月，价格直接调高至7500元/平方米，调价幅度达20%。据调查，调价后，销量不减反增）。所以，后小康时代，部分中高收入群体（五十年代末六十年代初出生、八十年代初大中专毕业进入体制内）陆续进入退休年龄，他们已经在度假休闲康养消费方面走在了前头。由此，这种消费潮流也将会带动庞大的中等收入群体加入进来（“十四五”规划指导方针）。
黄山区的区位优势十分明显，其距离省会合肥（高铁1个小时、高速公路2.5个小时）、中国最发达的长三角中心城市南京（高铁1.5个小时、高速公路2.5个小时）、上海（高铁2.5个小时、高速公路4个小时）、杭州（高铁2个小时、高速公路3.5个小时）、以及中部地区最大城市武汉（高铁2小时、高速公路3.5个小时）。这个距离正是休闲度假康养的黄金距离。而这个半径内拥有1.5亿城市人口，其中中等收入群体正渐渐成为社会主流，因而将会成为源源不竭的消费者。下述谭家桥东黄山国际旅游小镇项目的落地正是上述发展趋势的具体表现。所以，预测黄山区旅游休闲度假康养地产增长，不能用城市内生的正常发展速度做依据，而需要根据国家宏观发展阶段、资源禀赋、规划引导等来谋划。过去五年，这类地产项目年增速达到90%以上（因基数较小）。以2020年为基数（大约占地200亩，开发面积22万平方米，销售面积14万平方米），未来五年增长速度平均30%，前三年平均25%，后三年平均35%（这是一个保守的预测数）。
单位：亩、平方米
占地
310
500
650
2100
开发面积
27.5万
34.4万
43.0万
56.0万
72.8万
233.7万
八、谭家桥东黄山国际旅游小镇
东黄山国际旅游大发展的前置条件已经具备：
2021年3月3日，安徽省发改委正式批复东黄山索道（云谷索道二期）。黄山市市域旅游铁路T1线轻轨（时速120公里/小时），一期工程全线长约50公里，共设站9座(从黄山北站至谭家桥站)，工程投资额约人民币120亿元。十四五期间开工建设（二期工程从谭家桥至甘棠至黄山北大门、至太平湖镇）。
芜黄高速将于2021年底通车。
东黄山国际旅游小镇是黄山区十四五期间开发的重中之重。小镇规划面积18.2平方公里，可利用土地7平方公里，区位优势明显、交通条件便利、发展空间充足。项目定位是打造“一生之城、国际慢城、多彩之城”，初步估算总投资规模约200-300亿元，其中基础设施投入约25亿元，近期（2020年）建设目标为黄山东门游客集散地，远期（2030年）建设目标为黄山脚下的旅游目的地。未来，谭家桥小镇将被打造成一个现代化的国际旅游小镇，对黄山整个地区的经济和旅游业起到推动作用。
按照规划，该项目分为三个组团，一是南组团。规划面积约3平方公里，建设用地约2000—3000亩，是小镇建设的核心区。建设目标是围绕黄山二级旅游服务基地定位，打造集旅游集散、度假休闲、购物娱乐于一体的国际旅游小镇。
二是东组团。主体为谭家桥知青微型产业集聚区，为黄山市首批12个特色小镇之一，规划面积3.15平方公里，建设用地约950亩，项目总投资约5亿元。建设目标是打造具有浓郁海派风情的农旅小镇。三是北组团。位于谭家桥老镇区，规划面积约1800亩，是本地居民聚集地和生活服务核心区，主要提供居住、文教卫等功能。同时，依托谭家桥老街、麻川河等资源优势，大力发展具有徽州风情的特色民宿。其实，若根据现有谭家桥镇基础设施投资规模，这个预测数是比较保守的。
九、其它重点镇房地产发展引导
耿城镇重点发展旅游地产（度假、康养地产）。建议发展商品住房约800套（其中400套面向主城区消费者）、安置住房约100套、市场租赁住房100套、公共租赁住房100套，康养休闲900－1200套，住房用地面积总计约500亩。
汤口镇：建议发展商品住房约200套、安置住房约100套、市场租赁住房50套、公共租赁住房50套，旅游地产200-300套，康养休闲100套，住房用地面积总计约150亩。
太平湖镇：建议发展商品住房约700套、安置住房约100套、市场租赁住房50套、公共租赁住房50套，康养休闲500－600套，住房用地面积总计约450亩。
焦村镇：建议发展商品住房约200套、安置住房约100套、市场租赁住房100套、公共租赁住房50套，康养休闲200-300套，住房用地面积总计约200亩。
十、房地产用地布局
1、房地产供地原则
优先保证安居住房的用地供应。根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和保障性安居工程住房的用地供应；控制小规模零散居住用地开发，鼓励大规模居住项目，项目安排优先选择配套设施及环境优良区域；合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，同时保证住宅用地供应平稳有序；住房建设用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合建设居住区。
完善住宅用地供应方式。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，有效控制地价，稳定市场预期，维持市场的供需平衡。建立房价、地价联动机制，根据商品住房销售价格合理控制土地出让价格。住宅用地可选取“限房价、竟地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、限房价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方式出让土地，保持地价处于合理区间。
租赁住房用地可按照有关规定采取拍卖、挂牌等方式出让，可将住房租赁价格作为出让前置条件。
（一）拆迁安置土地
首要改造的是沿河、渠两侧区域，城市断头路和城建道路两侧区域，以及居住环境差、居民改造愿望迫切的城中村区域。根据改造的实际，到规划期末陆续完成拆迁及改造。其余的城中村根据城市发展和城市建成区的扩大，适当提出改造要求。
（二）单位企业外迁腾出土地
按照城市发展战略，中心城区主要建成区内的工业、商业、仓储、交通要逐步搬迁至城市外围的产业集聚区和园区，腾出的土地在符合城市总体规划的前提下，土地性质变更为居住用地，用于住房建设。
（三）出让未开发存量土地、闲置土地
对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。打击囤积居奇，“炒买炒卖”土地现象。
（四）零星土地及未利用土地
零星土地指城区中地块规模低于2000㎡的非连片土地。对于零星土地开发项目不单独进行，而是要进行规模化集中开发，避免土地资源的浪费。增量土地主要指目前存在的未利用土地，这些区域将为未来的住房建设提供充足的增量用地。
（五）部分康养房产用地可利用原有农房改造（着重提高安全性和舒适性，增加基础设施尤其是交通、通讯、给排水等配置，强化周边环境整治）。
4、甘棠镇、耿城镇供地布局
对接总规（国土空间规划）用地布局
甘棠镇依托总规（新的国土空间规划）居住用地及公共服务设施用地布局，结合黄山区发展实际，选择适合规划期内实施建设的居住和配套用地。联动产业园及新区发展、交通枢纽（黄山高铁西站），选择住房发展布点。
实施住房空间均衡分布，实现交通出行的便利性和公共设施的均衡性。
5、公共设施配套
居住区配套公建的项目应按照15分钟生活圈、10分钟生活圈以及5分钟生活圈进行规划。原则上十五分钟生活圈居住区公共设施以服务半径800—1000米内的2—3万左右居民为主要服务对象。
十分钟生活圈居住区公共服务实施以服务半500米内的1-2万左右居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目，结合城市公共服务用地配套建设。在居住区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置十五分钟和十分钟生活圈居住区级公共设施(除少数独立设置的设施外)。
十一黄山区房地产业发展经济指标一览
单位：亩、平方米、万元、元
占地总面积
房地产开发总面积
630
36.4亿
3.54亿
4500人
13.5%
5.5亿
700
55万
44.1亿
3.85亿
5500人
13%
6.3亿
63万
52.5亿
4.35亿
5900人
14%
7.2亿
890
70万
58.5亿
5.50亿
6400人
15%
8.8亿
1000
85万
68.3亿
6.25亿
7000人
16%
10亿
十二、黄山区甘棠镇重点楼盘一览表
楼盘名称
套数
周期
税费总额
均价
年去化率
芙蓉
国·雅园
27万㎡
1107
3年
6500
90%
北海公馆
96570㎡
910
7年
6000
60%
千景园
73013㎡
905
6800
阳光绿洲
112100㎡
1260
10年
50%
十三、附：关于定位黄山区为长三角都市群主要的休闲度假康养基地的建议
新一轮国土空间规划，将会非常严格地控制土地指标，从严划定环境保护范围，虽然让许多没有特色的城市发展规模受到很大抑制，但同时因为平均主义思想（从上向下分配，故中心城市分配中所获得的指标量相应满足度更高）和僵化的文牍主义，也会让部分拥有突出特色的中小城市发展规模受到相应影响。
例如黄山区，因其国际旅游城市定位，其对风景区范围内的环境保护措施会非常刚性，环境要求特别严格（如对太平湖周边房地产市场的整顿），这种管理行动本身十分有必要。但是，囿于本区人口基数特别小（16万多，远不如北方县城的一个零头），所以未来获得的城市规模总量就可能非常有限。加之，黄山风景区的四个门户城镇和太平湖镇，都需要大力发展（像这么少的人口数，又是如此分散的城镇布局，应当是国内比较少有的现象），从而使各镇能分得的土地建设指标可能非常之少。可是，谭家桥镇正在建设的东黄山国际休闲度假区其一个镇建设需求的土地数量可能就是全区的土地指标总量。
由此，必须要从源头上来解决这种未来需求远远不能满足建设的窘境。所以，笔者认为，应当从规划定位上来突破未来发展的人口规模计算和用地指标问题。
一、与国际旅游城市定位相匹配的是长三角都市群主要的休闲、度假、康养基地(耿城镇正在申报省级“颐养健康”小镇项目)；
三、最为关键的是，应当把休闲度假康养作为一种新型产业来定位，可等同于其它城市的高新技术产业，作为一种发展模式来打造。其中，太平湖镇、耿城镇的相应产业已经获得较好发展，区政府也把耿城镇作为颐养小镇向省、国家申报（其中黄山互助公社在开发和管理模式上有重要创新）；谭家桥镇东黄山国际休闲度假区大规模建设正全面拉开帷幕（发展模式也具有重要特色）。
4、该规划需要具有高度的前瞻性和充分的理由，从而来证明上述基地是社会发展的必然趋势，从而预留更大的发展空间，如制定较高的人口规模和用地指标(编制详细的项目库，以备申报需要)。
5、笔者在研究黄山区十四五房地产发展规划时发现，黄山区户籍人口人均住房标准已经大大超过全国平均水平，未来发展空间较小，即黄山区未来五年开展普通商品房建设量可能不大。所以，必须转换发展思路，促进非本地需求的快速增长。
6、全国多地正在制定未来五至十五年的大健康产业发展规划，如山东省刚刚发布《山东省医养健康产业发展规划》，作为全省新旧动能转换工程“十强产业”之一——医养健康产业（东山说这个规划是借鉴了浙江、深圳等省市先进经验）。规划提出，在2020年8300亿元的基础上，到2022年，全省医养健康产业增加值力争达到11500亿元，占地区GDP的11.5%，其中健康服务产业增加值占60%以上。
其它还有《浙江省森林康养产业发展规划》；河北省：打造环京津康养产业平台；山西省：以康养小镇和康养社区为主抓手；北京市：基本建成健康中国首善之区，等等。
甚至本省淮北市也规划了投资达57亿的梧桐康养小镇，以及《英山县森林康养产业发展战略规划（2020-2030年）》（目标是创建国家森林康养基地建设示范县）。
第五章房地产发展措施和规划实施机制
一、发展措施
1、促进住房市场平稳健康发展
综合考虑物价水平，控制住房价格涨幅的合理区间。根据城镇居民人均可支配收入和金融机构住房贷款利率等情况，确保年度新建商品住房价格、住宅用地价格、二手住房价格和住宅租赁价格涨幅控制在合理区间。2021至2025年新建商品住宅价格、住宅用地价格指数同比涨幅不超过8%，力争引导二手住宅价格和住宅租赁价格指数同比涨幅不超过7%。
加强住房及用地管理，确保供需基本平衡。加强土地供应联动，以实际需求和商品住房库存消化周期为基础，合理安排土地供应规模、结构与时序，实现住宅用地供应稳定均衡。
定期向社会公开住宅用地供应中期规划、住宅用地年度供应计划和三年滚动计划；对计划执行情况进行督查考核，提高供地计划执行率，土地供应优先满足住宅用地需求，保障性住房用地做到应保尽保。
稳定市场供应规模，建立健全住房市场体系监管制度。以“稳定房地产市场”、稳定预期为着力点，以“控制好房价”为重要工作目标，制定市场体系住房建设及土地供应动态调控机制；建立市场预警预报信息系统，提高精准调控的能力和水平，及时把握市场波动，保持房地产市场平稳运行。
开展现有住房摸底调查，建立住房普查与空置率统计制度，为未来住房供应提供参考依据。
持续跟踪住房市场秩序情况，及时整顿市场违法违规行为。建立住房市场监管及信息发布平台，及时监控与掌握房地产项目动态，突出做好稳控房价工作。
2、培育和发展住房租赁市场
积极培育发展租赁市场多元供应主体，扶持一批规模化住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，鼓励成立住房租赁的专业经营企业，支持鼓励房地产开发企业、中介机构和物业服务企业增加住房租赁经营范围，开展住房租赁业务。
建成运行一个住房租赁交易服务平台。大力推行“互联网+政务服务”；组建住房租赁管理和服务机构；搭建全区住房租赁信息服务与监管平台。支持专业化住房租赁机构发展，鼓励机构通过回收、回购、代租等方式筹集租赁住房房源。
建立一套租赁监管服务制度。制定住房租赁和销售管理条例；建立租赁市场监管体制机制；落实部门住房租赁市场监管及服务职责分工；加强租赁行业监管力度。推广“租售同权”，符合条件的承租人子女可就近入学，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
3、推进保障性住房建设和管理
（1）完善公租房保障体系，实施应保尽保。
在城镇户籍居民住房困难家庭实现“应保尽保”的基础上，着重研究政府投资新建、购买、多余房源盘活等方式筹集实物配租房源，重点解决优先保障家庭的住房困难问题，并着重研究解决在本区稳定就业的新市民尤其是公交司机、环卫工人、家政服务人员、商业服务人员等公共服务行业群体住房困难问题；建立健全租赁补贴标准动态调整机制，提出租赁补贴标准调整方案，使住房保障标准与经济社会发展水平相适应，逐步缩小租赁补贴与实物配租的差距，鼓励低收入家庭选择租赁补贴到市场上租赁房源。
（2）借鉴先进管理经验，加强公租房管理。
健全公租房退出管理机制，将拖欠租金、违规使用等失信行为纳入社会信用管理，确保住房保障有限资源公平善用。通过智能化、信息化手段，提升公租房运营管理水平。
扩大公租房的保障覆盖面。本区应多途径提升住房保障覆盖面，使城镇中低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工、创业人员住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件明显改善。进一步深化将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员，以及青年医生、青年教师等专业技术人员纳入住房保障覆盖范围，降低申请门槛，多渠道解决外来务工人员和新就业人口住房困难问题。
4、积极实施人才住房建设管理
人才安居住房建设坚持政府主导与社会投资相结合、建设规模与安居需求相匹配、建设标准与经济社会发展水平相适应的原则。贯彻“适用、经济、安全、绿色、美观”的建筑方针，实现资源集约化、建筑智能化。
集中建设的人才安居住房应充分考虑选址布局合理，城市基础设施和公共服务配套完善。
研究制定优惠政策，依托商品房开发配建人才住房。
灵活制定企事业单位配建人才公寓政策。新引进在本区落地投资额较大、科技含量较高的重点项目、符合我区重点产业发展方向的先进制造业项目，可允许企业在项目用地内自建人才公寓，用地性质不变，所建房产由企业自持使用；也可就近就地规划建设部分共有产权住房定向供应。
5、改善环境，提高居住品质
大力推广绿色建筑和装配式建筑。紧密结合焦作转型发展目标，加强绿色建筑和全装修住宅的宣传力度，鼓励企业在新建住宅中大力推广绿色建筑和全装修住宅，积极探索住宅产业化工作。积极推广装配式混凝土建筑，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例，政府投资新建的公共租赁住房、棚户区改造安置房项目，符合装配式建造技术条件和要求的，将全部采用装配式建筑。
6、科学规划，践行未来社区
全面推进黄山区未来社区建设。按照分期报批、梯次培育原则，高质量推进黄山区未来社区试点建设工作。
改造更新类以黄山区市老旧小区为主体，鼓励采取全拆重建和插花式改修建等方式，规划新建类主要依托重大基础设施发展平台，以重要交通节点，人口集聚潜力大等要求选择试点。未来社区规划单元为20
—30公顷，实施单元一般不低于20公顷。
加大资金保障力度，维持资金平衡。改造更新类试点通过地上地下增量面积合理限价出售出租，基本实现资金平衡。规划新建类则参照“标准地”做法，实行带方案土地出让模式，适度降低用地成本，约束开发商落实未来社区建设标准。
（1）控制供地节奏；（2）引导过时户型商品房市场转移为租赁住房市场；（3）提升基础设施和社会服务配套措施水平；（4）改善周边居住环境，转为休闲度假养老产业用房。
8、加大财税和金融支持
财政部门应加大财政资金投入力度，并形成稳定的财政支持长效机制。加大对保障性安居工程等方面的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。加大对老旧小区改造及长效管理的资金支持，确保各项工作平稳有序开展。
金融部门应完善保障性住房的金融支持。积极引导保险资金、社保基金、企业年金和其他资金参与保障性住房建设与运营。探索PPP模式在保障性住房项目中的运用，研究房地产信托投资基金以股权方式参与保障性住房项目。
9、建立多部门协作机制
建立住建部门与规划、国土、统计、税务、财政、银行、发改、水电气等部门的相互协作机制，推动业务数据逐步走向互联互通。建立从土地供应到住房交易的全过程监控系统，与电力、供水、燃气等部门实现信息共享，做好住房使用情况监测，建立住建部门与公安部门的联合查处房地产违法违规行为的机制。
二、规划实施机制
1、建立年度实施计划
依据本规划，同时综合考虑黄山区城市化发展、产业经济发展、房地产市场发展形势、城镇保障性安居工程实施成效、重要交通设施建设等因素，制定年度实施计划，科学合理安排各年度、镇住房发展计划。
2、加强规划实施监督
3、推进规划相互衔接
4、提高公众参与力度
通过问卷调查、座谈交流、征求意见、成果公示等公众参与方式，将公共参与贯穿于住房发展政策和年度实施计划编制和实施全过程，形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制，增加决策的科学性。
尤其是旅游休闲度假康养地产发展规划，需要广泛征求周边都市圈新消费者、已购房消费者和房地产开发商的意见。
三、公共设施配套
四、房地产供地原则
六、甘棠镇、耿城镇供地布局
耿城镇重点发展旅游地产（度假、康养地产）。建议发展商品住房约800套
（其中400套面向主城区消费者）、安置住房约100套、市场租赁住房100套、公共租赁住房100套，康养休闲900－1200套，住房用地面积总计约500亩。
附：田野调查
一、随机抽样调查表1：市民住房现状和购房意向（样本300份）抽样调查地点：
1、平湖路与北海路交口东北角黄山饭店门口（50份）
2、太平东路与圣泉路交口东北角黄山博物馆门口（30份）
3、芙蓉路与天都路交口西南角天润发购物广场门口（50份）
4、翡翠东路与北海路交口东北角黄山富建国际大酒店门口（30份）
5、彩虹路与轩辕大道交口东北角政务中心门前（40份）
6、北海北路菜市场西门（80份）
7、耿城镇政府门前（20份）
300份抽样调查汇总情况：有效答卷294份，符合设计要求。
结果如下：
1、人均面积分布：
居住面积
人均20以下（含无房）
人均
20－35
35－50
50－70
人均70
以上
两套及以上/占比
户数
15
90
110
45
103/35%
其中，中位数为52平方米，即有一半人口的人均住房面积低于52平方米
2、人均住房面积：家庭人口数、住房面积
294户家庭人口总数823人（户均2.8人），住房总面积49130平方米，人均住房59.7平方米。
3、最近三年准备第一次购房、或改善性购房共有126户，占42.9%。
4、人均住房面积低于35平方米，但因房价较高最近三年不准备购房共有23户，占7.8%。
5、有外地熟人或亲戚已在城区、耿城镇、太平湖镇购买旅游地产房（休闲度假康养）共有34户，占11.6%。
6、有外地熟人或亲戚最近三年拟在城区、耿城镇、太平湖镇、谭家桥镇、焦村镇等购买旅游地产房（休闲度假康养）共有29户，占9.9%。
结论：（1）人均面积大大高于全国平均水平，但发展不太平衡；（2）最近三年购房（第一次购房和改善性购房）的户数高于四成；（3）没有购房能力的居民低于8%；（4）外地人已经购买休闲度假康养住房或将购买的意愿较强。
二、随机抽样调查2：15家中介机构调查，结果如下：
1、过去三年二手房成交中，黄山区本地户籍和外地户籍占比
2、过去三年租房成交户数
结论：（1）外地户籍人口买房已经占到总购买人数的50%。一方面说明黄山区的房地产市场比较依赖于外部购买力，另一方面也说明，当地居民的住房保有量处于较高水平。一旦房地产价格走势平稳，当地人投资住房（炒房）意愿较低。
（2）租房户数量平稳，说明黄山区产业发展处于停滞状态（这个租房户不包括大型工程的临时租房客，如池黄高铁项目施工人员、谭家桥东黄山国际休闲度假区施工人员、芜黄高速施工人员）。
三、随机抽样调查3：50份样本商户（其中旅游产品零售20户、餐饮20户、旅栈业10户）
1、门面或经营用房租金
旅游产品零售门面房40元/平方米、餐饮门面房55元/平方米、旅栈业20元/平方米
2、最近三年收益
旅游产品零售利润率25%、餐饮35－40利润率%、旅栈业利润率15%3、雇用职工平均工资旅游产品零售2600元/人、餐饮（含大厨）4200元/人、旅栈业2300元/人
4、未来三年是继续经营（含扩大经营场所）还是谋求转型
旅游产品零售继续经营占13户，65%，谋求转型占5户，占25%，2户拟停业，占10%。
餐饮业继续经营占14户，70%，谋求转型占4户，占20%，2户拟停业，占10%。
旅栈业继续经营占7户，70%，谋求转型占3户，占30%。
结论：小本生意的利润率不高，绝对收入额更有限；租金较高；谋求转型或停业的业主达30－35%，比例较高。
因此，商业地产的前景不乐观。
四、社会抽样调查1：甘棠镇100份（调查地点同抽样调查1）
1、最近五年，家人（或亲戚、熟人）的孩子大学毕业后去往外地工作的：共23人。
2、最近五年家人或亲戚、邻居的孩子大学毕业后回本地工作的：共7人。结论：在城区，年轻人在外地和本地发展的比例为3：1