2017年6月26日讯，郭女士和爱人在换房时碰上了糟心事：自己的房子都卖了，却遭遇卖家反悔要解约，其中一个理由就是房本上有未成年人的名字，而且占到99%的份额，而作为监护人的母亲不知情也不同意。虽然最终结果是好的：经过一审、二审，法院最终判决认定卖房人构成违约，要求双方继续完成交易，办理过户，且卖房人要支付郭女士违约金50万元。但这起案件也提醒了购房者，当房本上有未成年人的名字时，买房要留心了。
为了换一个环境好一点的小区，去年下半年，就在北京房价蹭蹭上涨的时候，郭女士和丈夫作出了换房的决定。通过中介，他们相中了一套三居室，房本上是高先生父子两个人的名字，儿子小高目前还是未成年人。
2016年7月22日，郭女士与高先生父子签订了《房屋买卖合同》。但就在郭女士已经分两笔总计支付了50万定金后，合同却履行不下去了。
根据合同约定，在郭女士支付第三笔100万定金的当日，高先生父子须将房屋交付给郭女士。但郭女士称，因高先生明确表示不同意交付房屋，她为了止损也没有支付第三笔定金。后在中介沟通时，郭女士提出继续支付100万定金，但高先生拒收，且封闭了账户。郭女士想继续履约不成，无奈将高先生父子告上法院。
郭女士的爱人张先生说，他们小两口换房时，正是房价涨得最狠的时候，“当时几乎一天一个价”。保险起见，他们先跟郭先生签订了买房合同，然后才又跟别人签了卖房合同。结果，夫妻俩自己住的房子卖掉了，却遭遇这边的卖家毁约，他们只能带着4岁的孩子在外租房生活。
为了确保购房款能够到位，一审宣判前，张先生顶着压力、背负着利息，跟朋友借钱将剩余900余万的房款全额交给了一审法院。
法院作出一审判决，认为在合同有效且可继续履行的前提下，高先生不履约的行为已构成违约。一审判决郭女士在判决生效后三日内给付高先生父子剩余全部房款，高先生则需在收款当天协助办理过户，中间发生的税、费由郭女士承担。同时，法院酌情判决高先生支付郭女士违约金50万元。
一审宣判后，高先生表示不服，向北京市第三中级法院提出上诉。
可没想到二审期间，高先生向法院提交了两份公证书，一份是证明小高的母亲是小高的监护人；另一份是证明儿子小高占有该房屋99%的份额，作为父亲的高先生只占有1%的份额。而这两份公证书分别于2003年和2004年作出，距今已过了十余年。
高先生的代理人据此提出，作为孩子的另一个监护人，高先生的妻子对卖房一事并不知情也不同意。我国法律有规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。高先生卖房系因做生意资金紧张，本次交易损害了小高作为未成年人的利益，要求法院确认房屋买卖合同无效。
这两份公证书的出现，让郭女士两口子刚刚放下来的心一下子又提到了嗓子眼。
十年前，高先生夫妻为什么会作出这样两份公证？据高先生的代理人讲，2003年的时候，高先生夫妇想给儿子买房，因为小高是未成年人，需要做监护人公证，因此才有了这样的公证书。
代理人还提到，当初合同未继续履行是因为签合同时，高先生提出需要400万急用，中介承诺可以由担保公司借款，但这一内容并未写入正式的合同文本。后来因涉及卖房一方是未成年人，高先生无法提前拿到400万，因此建议解除合同，并认为双方都没有违约行为。
不久前，北京市第三中级法院对此案作出终审判决。法院审理认为，高先生作为未成年子女的法定监护人，其代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中的具体规定而言，未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。因此，依照公平、诚实信用的原则，郭女士的利益应当得到法律保护，合同合法有效，双方均应遵照履行。
关于这次交易是否损害了小高作为未成年人的利益问题，法院认为，郭女士、高先生事先并不相识，而是通过中介公司达成房屋买卖意向，所约定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。
关于售房款的用途，法院认为，虽然高先生主张是因为做生意资金紧张，并非为了小高的利益，但其并未提供有力证据予以证实，难以排除他以此理由恶意达到毁约目的的可能。
法院判决表示，本案中虽无证据显示高先生出卖房屋的真正意图，但在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态。即使高先生是因资金困难出卖房屋，法院也难仅凭此就认定损害了未成年人的利益。
至于高先生提出的无法提前拿到钱而提出解约，是其个人原因，并无合同依据，亦非郭女士一方所致。在高先生提出建议解除合同后，双方就此协商不成，郭女士未继续支付剩余房款并无不当，应当由高先生父子承担违约责任。
据此，法院驳回了高先生的上诉请求，终审判决维持一审原判。
我国《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。
主审法官表示，在这起案件中，郭女士作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷时，仅凭高先生自述就认定这笔交易损害了被监护人的利益而无效，不利于交易的安全和稳定，也可能导致未成年人利益保护的滥用。
退一步讲，即使高先生在交易中承诺是为了小高利益出卖房屋，其是否真正为了孩子的利益仍有待后续对售房款的实际用途进行追踪检验。如果高先生在出卖房产后确实行使了明显不利于子女利益的处分行为，小高仍可以向高先生主张权利，但该权利的行使并不影响本案买卖合同本身的效力认定。
或许是基于投资的目的，或许是为了规避今后将房产过户给孩子的转让税费，现在有很多家长会选择让孩子当房屋的产权人，提早为子女的将来作打算。任战敏提醒这些家长，用未成年子女的名义买房，今后想卖时可能会遇到不少麻烦，父母也应深思熟虑再做决定。
首先，处分房屋手续复杂。房屋登记在未成年子女名下，父母如果不是为了孩子的利益考量，不得处分该房屋。即便满足处分条件时，也需要出具多项证明，甚至需要做公证。
虽然房产是由父母出资购买，但是子女成年以后，已经具有民事行为能力，那么只能由他们自己来处置房产，父母无权再擅自处置或干涉。也就说，子女成年后若将房屋变卖并将钱款挥霍，父母也无可奈何。
如果父母在子女未成年时处分了房屋，子女成年后若认为父母的处置行为侵犯了自己的权益，也可以向父母提起损害赔偿诉讼。