在当前我国的房地产行业发展的过程中，人们就采用融资模式来促进社会经济的发展，其中常用的融资模式主要有以下几种
1、金融机构借款
所谓的金融机构借款也就是指，房地产企业在经济发展的过程中，向银行或者其他的金融企业借款。近年来，在我国社会经济发展的过程中，由于房价突飞猛涨，房地产行业也得到了迅速的发展，许多开发商为了进一步的促进自身经济的增长，就向金融机构融资，以确保自身经济的周转。
2、债券融资
在当前我国债券市场发展的过程中，由于社会民众没有对其进行相应的支撑，这就对我国企业债券行业的发展有着极大的形象，而在我国房地产行业发展的过程中，因为自身需要巨大的资金，而且自身的金融风险也比较巨大，这就使得房地产企业在经济发展的过程中，缺少流动性，所以我们就可以将债券市场和房地产市场向结合，这样不仅有效的解决了我国房地产行业发展中存在的资金问题，还对当前我国企业债券市场的运作机制起到了一个良好的推动作用。
3、上市融资
从1997年起，我国的房地产业逐渐转入理性的发展阶段。从我国房地产业从开始发展到现在的十几年间，融资之路异常曲折。从1993年以前的开放阶段到1993—1999年上半年的明令禁止阶段以及1999年下半年开始的解禁试点阶段。
4、利用外资
房地产企业利用外资是相对于在国内融资而言的，就是指利用境外流入的资金对公司进行经营和对业务进行开发。
5、房地产投资信托
从我国信托投资公司进入新的发展阶段以来，房地产投资信托在其中发展中一直发挥着很重要的作用，特别是在2010年年末印花对房地产市场实行紧缩政策之后，迫使大量的地产企业转向信托机构某集资金。
6、自筹资金
尽管上市募集资金和利用外资都可以为企业资金提供很好支撑，但是自筹资金在房地产企业中仍然占有很重要的地位，仅仅按照国家规定的最低标准，自筹资金比例也占项目总资金的35%。
二、我国房地产企业融资模式中存在的问题
目前，我国房地产企业在融资发展的过程中，由于受到各方面因素的影响，因此导致其自身经济在实际运作的过程中，存在着许多的问题，其中常见的几种问题主要体现在以下几个方面。
1、融资过于依赖银行贷款且贷款方式单一
2、利用外资增长过快且利用率不高
3、企业负债率高，自有资金严重不足
目前，我国的房地产行业的负债率普遍都不低，自2002—2012年年间，我国的房地产面临一个严峻的形势，背着一个沉重的债务包袱。房地产开发公司的资金数目也比较少，远远低于国家的规定标准。因为面临沉重的负债问题，所以直接就像影响了这个产业的稳定，为以后的发展买下了一个定时炸弹，降低了公司的信誉，使得公司在集资时面临严峻的问题。
4、制度不健全，制约创新融资模式的发展
三、房地产融资存在问题的对策研究
在我国房地产业融资模式的优化上，应立足于我国特定的经济背景下，构建起证券市场融资与银行信贷融资两者相协调，充分利用财政性融资的综合房地产融资模式体系。
1、提高直接融资比重
2、构建多层次的银行体系
按照目前的状况来说，我国的银行体系过于单一，市场化程度不高，融资机制创新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通过建立完善的银行体系才可能为房地产融资提供保障。
3、深化发展财政性融资
财政性融资是财政政策主导的一类融资，表现为福利性资金，比如住房公积金。我国目前住房公积金政策的运用只限于个别企业的员工福利措施，未能得以普及，给房地产行业的资金支持作用有限，完善和发展的空间很大。
可见。我国的房地产业融资发展滞后，已是我国房地产业健康发展的瓶颈。房地产业本就属于资金密集型的行业，而其经济活动就是巨额资金的投入运行过程。房地产企业的背后是一个为其提供资金的集合市场，而且这个市场是个活跃的市场。在市场中，企业可以选择不同的融资方式，组成合理的融资结构，从而实现企业的融资目标。
四、结束语
由此可见，在当前我国房地产行业发展的过程中，房地产融资中还存在着许多问题，这些问题不仅影响了我国社会经济的发展，还存在着极大的发展风险，因此我们就要根据当前我国房地产发展的实际情况，来对其中存在的问题进行处理，以确保我国社会经济的发展。
参考文献
关键词：房地产；抵押评估；问题；对策
一、房地产抵押评估中存在的问题分析
（一）抵押评估知识的缺乏
由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比较精通的业务能力了，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。
（三）协议定价方面存在负面影响
房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受到利益驱动时，导致部分信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。
房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。
二、房地产抵押评估工作的改进建议
针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而达到改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点：
（一）强化信贷人员的道德教育
（二）完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性
（三）准确评估抵押物的价值
三、总结
总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原则，在抵押工作中尽可能做到规避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失现象。为抵押评估行业提供更规范、更标准的环境，促进我国房地产抵押评估工作及其抵押贷款业务朝着更标准的方向发展。
参考文献：
[1]刘桓.完善房地产抵押评估的几点探讨[J].中国房地产，2004（04）.
[关键词]房地产经纪经纪人员职业资格制度
2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：
1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。
（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：
据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。
1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。
3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数
4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定
为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。
而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。
5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形
加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。
参考文献:
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2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.
3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.
关键词：房地产开发企业成本核算借款费用
一、成本核算过程中存在的问题及建议
（一）实际操作中存在的问题
在房地产开发过程中，能否正确确定成本核算对象是保证经营成果公允表达的前提，一般来说，可以根据开发项目所处地段、建设规模、开发周期、建筑规划指标等具体情况来确定成本核算对象，逐一计算得出单个核算对象的成本，与此同时销售成本也一起结转。
一般情况下，以概算或施工图预算是否独立编制来确定单项开发项目成本核算对象。但实际操作中，对比那些建设规模大、开发周期长、多个功能区域同时存在于一个项目中，这种情况下，会出现先将项目整体作为成本对象核算，项目完成后再按照一定标准分配到各个功能区域。比如一个项目中同时存在着商务办公楼、商业、住宅和公寓等形式，因为各用途不一，购买对象和销售策略不同，因此在设计装饰上的风格也将不同，这样就会形成建筑成本差异化。如果只是简单的将项目整体作为成本核算对象而不单独核算各功能区的成本，将导致各功能成本平摊，不能合理区分每个功能区域的售价和租金，使得成本和收入不能配比，违背了会计上的配比原则。
实际操作中还可能出现先把各个功能区域的成本归集起来，以此来确定整个项目的成本核算对象，之后各个功能区的成本根据估计比例来划分。这样使得会计核算的工作量加大，同时也可能出现人为调节各功能区单位成本，因为比例是事后确定的，这样也违背了会计信息的可靠性原则。
（二）成本核算问题的改进建议
通过多年工作经验的累积，笔者觉得，在选择成本核算时采取以标段为对象的做法是合理可行的。
1、国家规定了建设项目投资超过50万元的，对于施工单位的确定应采取相应的招投标方式，做到公开、公平。一般是以2-6幢确定为一个标段，而这一标段的施工单位只有一家。由投标单位根据其设计图纸，确定其工程工作量，编制一个概预算。对于标段的划分，应尽可能使每一幢成本基本相同或接近，将建筑功能、层高、设计相同且靠在一起的房屋划成一个标段。
2、根据一块待开发的土地项目的规模大小、功能设计、结构类型等，将其划分为一个或多个标段。为了反映和归集成本和费用，可以把土地开发成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等项目设置在各个标段中。
3、按标段归集直接发生的成本；如果在发生当初即是能够分清楚的如土地成本、前期工程费、配套设施费等费用，那就将其直接在每个标段中归集；如果发生当初无法分清楚的，那将其以项目所在地来进行归集，成为间接费用。
4、间接费用可以采取以下方式分摊。对于是由一块单独的土地组成，或者开发建设是一次性完成的间接费用，在完工之时，先把归集好的间接费用分摊到每一个标段中，分摊的标准是以房屋的建筑面积为依据，以此来计算得出每一个标段单位成本。对于不是一次完成的开发建设但是能够分清批次的间接费用，可以先将各批次按照一定的标准分配，比如每批次所占用的土地面积、每一批次的建筑面积等进行分配，之后再按其建筑面积将每个批次的间接费用分配到各个标段中，以此来就算每个标段的单位成本和总成本。