上海德恳律师事务所季辰炜律师，受丁X女士、邢X先生之委托，就（2021）沪XX民初XX号邢XX与付XX间继承纠纷一案中涉及的主要遗产及哈尔滨市XX花园XX栋X单元12层2号房产的处置方案的分析及建议，出具本法律意见书。
本意见出具的背景
1、被继承人XX于年出生，与前任妻子生育有独生子邢XX一人；2020年9月22日与付XX（现任妻子）再婚，再婚时付XX抚养有一女/子（岁）；被继承人XX于2020年10月5日去世，与现任妻子的婚姻关系存续期为13天；邢X生前无遗嘱。
2、被继承人邢峰的遗产有：1）哈尔滨市XX花园XX栋X单元12层2号房产（下称“诉争房产”），该房产的情况：XX银行贷款购置；2019年4月16日完成权利登记，登记在XX一人名下；诉争房产建筑面积为219.5平方米，购入价格为人民币94.1万元；截止2021年月日，尚余中国建设银行股份有限公司贷款余额本金41.2万元，逾期月未还。；2）
3、目前被继承人邢峰无争议的法定继承人为邢XX（儿子）与付XX（现任妻子）二人。
4、邢XX因继承纠纷起诉至上海市XX区人民法院（下称“XX法院”），XX法院立案后【案号：（2021）沪XX民初XX号】决定追加付XX与其前夫所生的孩子参与诉讼。
依据上述事实背景作出的法律分析：
1.因为依据法律规定，形成了抚养关系的继子女享有与亲生子女相同的继承权。如果杨浦法院认定XX与该孩童形成了抚养关系，则该孩童也将因此获得上述房屋的继承权。
解决方案的分析：
通过律师与丁女士、邢先生的前期沟通，本案的两种可行的解决方案：
方案一：双方调解，由邢先生获得诉争房产的全部产权，邢先生按双方确认的房款向付XX支付部分房产折价款，（由于付XX不具有相应的支付能力，故逆向的方案未予以讨论）；
方案二：由法院就继承比例进行判决，然后另行通过析产诉讼后，以司法拍
卖的方式将诉争房产变现，再根据继承案件判决的比例分割拍卖款。
具体内容如下：
方案一：双方调解
一、诉争房产价格
律师通过链家网、安居客、58同城以及房天下等四个网站查询了XX花园的二手房信息，得到的结果如下：
链家网：均价7,688元/平方米
安居客：均价8,802元/平方米
58同城：8,802元/平方米
房天下：均价7,578元/平方米
因网络平台挂牌价一般与真实价格不符，在经过与丁女士、邢先生的商讨后，丁女士、邢先生认可诉争房产的二手房市场买卖价格大约为人民币130万元~140万元左右。
二、继承人受让诉争房产后出售产生的税费
1.因继承获得房屋的，不需要缴纳任何税费，仅收取手续费80元/件（住宅），该金额因影响过小在下述计算中忽略不计；
2.因继承获得的房屋再出售时，若符合满五唯一条件的，则仅征收契税，税率为网签价格的2%（90平方米以上）；若非满五唯一房产的，除契税外另需征收个人所得税，征收税率有两种供产权出售人自行选择：（1）税率为与上一次交易时差额的20%（差额=合同价-原合同价-交易中的税金-合理费用，出售方需提供完整准确的房屋购入原值凭证）；（2）税率为房屋买卖合同网签价格的1%计收。
3.哈尔滨当地目前无法查询产权人在上海拥有不动产的情况。
4.以130万元~140万元作为成交价人民币计算，若邢先生成为单独产权人候再出售的，则可能面临的最高的税费总额为总价的3%，为人民币3.9~4.2万元，或者总价的2%+差价的20%，为人民币9.26万（2.6万+6.66万）~11.42万（2.8万+8.62万）。显然，应当以总价的1%缴纳个人所得税更为合理，即继承后再次出售时，可能缴纳的最高税收应当为人民币3.9万~4.2万。
三、关于邢先生将上海的房屋赠与丁女士的必要性
四、本方案的参考值
根据上述计算，邢先生成为唯一产权人后再次出售可能增加的税收成本为3.9万~4.2万，另可能发生中介费计房屋价格2%为2.6~2.8万：1）若假定房屋将以130万元出售，则该房屋在本案中的剩余价值可以推定约为130-3.9-2.6-41.2=82.3万元，或者2）若假定房屋将以140万元出售，则该房屋在本案中的剩余价值可以推定约为140-4.2-2.8-41.2=91.8万元（上述计算中未考虑包含按照合同还款的情况下行贷款的利息，以及已经发生的逾期情况所产生的逾期利息）。丁女士和邢先生可以在此价格的基础上考虑调解方案。
方案二：司法拍卖
一、司法拍卖的程序需求
二、司法拍卖的价格与成本
根据律师在司法拍卖网站的搜索结果，同小区有一套房子成功拍卖，具体信息如下：
该拍卖房产建筑面积160.62平方米，成交价90,5000元，单价5634元/平方米。根据该单价，本案房屋的成交价可能在123.6万元左右。（此处未将因为本案标的房产面积更大而增加的流拍可能性以及单价降低可能性纳入考虑）
根据《最高人民法院关于民事诉讼法的解释》第五百一十条的规定，拍卖所得价款应当首先扣除执行费用及优先受偿的债权；根据《人民法院诉讼收费办法》，执行费用收取标准为：“执行金额或者价额在一万元以下的，每件交纳五十元；超过一万元至五十万元的部分，按百分之零点五交纳；超过五十万元的部分，按百分之零点一交纳。”以本案房产可能的成交价以及上述计算公式，执行费用的金额将为3,236元左右。
另外，在执行过程中，法院会先委托评估机构对房产价值进行评估，产生的评估费用将由析产人共同承担；然后进行拍卖，产生的拍卖费用也将从拍卖款内扣除。评估收费标准依照房屋的价值分段按照比例收取；根据《国家计委、建设部<