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2021.03.27
一、问题：直接证据缺失
二、法院审查的核心：当事人的真实意思表示
诉讼中，原告和被告会各执一词，一方说这就是买卖，另一方说名为买卖，实为赠与。对此类房产纠纷，法院审查的核心和处理该纠纷的逻辑起点就是探究当事人的真实意思表示：是买卖，还是赠与？
买卖合同和赠与合同是两个不同的法律关系：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
认定双方之间真实的法律关系，是处理此类房产纠纷的逻辑起点。认定为是买卖，或者认定为是赠与，法院的裁判结果会完全不同，对当事人的利益影响也会非常大。
法院审查双方之间是买卖合同关系还是赠与合同关系的过程，就是探究但是人真实意思表示的过程。
三、直接证据缺失不会导致法院无法审查：我们的法律很成熟
我们的法律还不尽善尽美，但是我们的法律已经很成熟了，想钻法律空子的人最后基本会承认自己自作聪明了。千万不要以为别人没有证据，你就可以信口开河为所欲为了，把法律理解的这么幼稚的人才是幼稚的。
（1）举证责任分配：谁主张、谁举证
《民诉法解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
（2）无需举证的事实
《民诉法解释》第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……”
（3）证明标准：高度盖然性
2、法官作出选择：基于证据规则的自由心证
证据很重要，没有直接证据，还有间接证据，还有证据链条，还有法庭调查。对此类YSEORNO的法律纠纷，原告和被告都应当积极举证，更应当积极质证，还应当以证据为基础，沿着一个清晰的逻辑把案件事实讲清楚。
根据以往的经验，“名为买卖，实为赠与”这类房产纠纷中会常见如下问题：
（1）一般不会有房产的挂牌，不会有中介参与，不会有居间合同或定金合同。
这不同于一般的房屋买卖，对主张房屋买卖法律关系的一方略有不利，但这并不是最重要的，因为买卖双方是“熟人”，且一般有父母子女或其他亲属关系，他们之间的房屋买卖不同于陌生人之间的房屋买卖，没有房产的挂牌，没有中介参与，没有居间合同或定金合同很正常。
（2）网签合同很简单，大量核心条款缺失
（3）主张赠与合同关系的一方要做出合理解释：为何赠与？
对于以买卖的方式变更登记，而非以赠与的方式变更登记，一般都是为了避税，主张赠与合同关系的一方也都是这么解释的。但是，主张赠与合同关系的一方要作出合理解释：为何赠与？（原产权人为何要把其房产赠与给你？）
对此，每个案件的情况不同：最常见的原因是原产权人年龄大了（或突发重大疾病或事故，不久人世），为了避免以后继承的纠纷或因继承导致的高额税负，而办理了变更登记。但是，有些时候这个说法可能不是太具有说服力，甚至会和一些基础事实相矛盾，这就需要主张赠与的一方继续举证和说明原因。当然，也有一些其他的原因，如受赠人快要结婚了，要用涉案房屋做婚房，基于中国的传统文化，直系亲属（父母、祖父母、外祖父母）将其房屋赠与给了受赠人。
（4）基于个案，注重逻辑和细节
每个案件都不同，当事人应当基于个案的特殊性，注重逻辑和细节，维护自身的合法权利。切不可生搬硬套，读了几天法条和几个案例就自以为学会了，知其然而不知其所以然，这样很危险。
综合以上因素，法官会基于基础证据和法庭调查，自由心证，做出判断。
四、徐汇法院和上海一中院的典型案例
（一）上海市徐汇区人民法院的案例
5、徐汇法院（2016）沪0104民初13285号民事判决认为，首先，夏某某与张某2为母子关系，并长期照顾孙子张某1的生活，确有将系争房屋赠与夏某某的感情基础，张某1亦明确表示系争房屋可由夏某某养老。其次，系争房屋在过户到夏某某名下后，张某2、雷某2多年来从未按照合同约定要求夏某某支付房款。再次，夏某某此前与张某1等长期居住在罗阳路房屋，夏某某未对系争房屋进行管理以及系争房屋户籍情况并不能否定其为系争房屋的权利人。故本院认定双方在形式上是以买卖方式将系争房屋过户给夏某某，但实质上是不需要支付对价的赠与行为，即名为买卖实为赠与，并且已经履行完毕，并不违反法律的强制性规定，亦不存在导致合同无效的情形，张某1、雷某2要求确认系争房屋买卖合同无效并将系争房屋过户到张某1名下的诉讼请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。
（二）上海市第一中级人民法院的典型案例
1、上海一中院（2020）沪01民终2669号民事判决认为，本案的争议焦点为张某1与张某2之间就系争房屋成立赠与合同关系还是买卖合同关系。张某1与张某2之间虽然签订了上海市房地产买卖合同，但对购房款的支付期限、房屋交接、违约责任等买卖合同的重要条款均未作出约定，该情形与一般的房屋买卖合同明显不同。同时，结合2018年11月18日张某2出具的承诺书、2018年12月29日张某2出具的遗嘱、张某2从未向张某1主张购房款的事实及证人证言，一审法院认定张某1与张某2之间系赠与合同关系而非买卖合同关系，具有相应的事实基础，本院予以维持。许某1关于张某1与张某2之间系买卖合同关系的上诉意见，本院不予采纳。由此，许某1要求继承张某2的生前债权85万元的诉讼请求，本院予以驳回。
3、上海一中院（2019）沪01民终6236号民事判决认为，各方当事人均确认《买卖合同》所约定购房款实际并未支付，合同中除了购房款金额以外，涉及正常房屋买卖应有的重要约定条款均为空白，而且除朱某娟外合同所载出卖人与买受人均重合。据此，本院足以认定本案所涉《买卖合同》虽名为买卖，其实质系为方便产权变更登记所签署的事实上的赠与合同
5、上海一中院（2018）沪01民终3440号民事判决认为，上述《上海市房地产买卖合同》内容十分简单，对出卖人实现合同目的至关重要的房款支付方式、支付期限、违约责任等均未约定，且在邓某荣并未支付任何对价的情况下就完成了过户，有违房屋交易的惯常情形，反而邓某荣提出通过在形式上签订买卖合同来履行赠与合同达到避税目的的说法，很好的解释了上述买卖合同约定如此简单的原因，具有一定的合理性。一审据此认定邓某基、经某英与邓某荣之间就系争房屋40%的产权份额并未建立买卖合同关系，而是建立了赠与合同关系，并无不当，本院予以确认。