自筹方式：卖地。即村分割村集体土地后，出让融资地块。
二、村集体需卖多少地？（旧村改造成本核算）
（一）计算模式
村集体需要卖多少地，取决于改造旧村需要花多少钱，就是改造成本是多少？也取决于地价单价。
（二）成本核算
1、旧改成本概念
（1）政府核定的成本。
这是最基础的成本概念，通常是指政府依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》对具体项目核算认定的成本。
（2）《拆补方案》记载的成本（政府认可的成本）
在政府认定的成本基础上，进入拆补阶段，由合作企业与村协商、经村民主表决、报政府备案认可的《拆补方案》所体现的成本，除了政府核算认定的成本外，还包含了合作企业的“让利”（或村的超额收益）。
（3）合作企业支付的成本。
旧村改造的合作企业全部完成全部改造工作实际发生的全部支出，除了包含政府核定的成本及政府认可的成本外，还有一些灰色支出（如给“钉子户”放水的支出），以及开发建设融资地块发生的支出等等。
（4）税务核算的成本。
主要指土地增值税的扣项金额，企业所得税的扣除金额。
2、改造成本的重要意义
（1）从规划容积率的配置来看，成本在很大程度上决定这规划容积率。这是省的71号文的明确规定。广州市的做法更明显。按照成本与收益基本平衡的原则合理确定规划容积率。现状决定成本，规划决定收益，成本影响规划，测量反映现状。
（2）从政府角度：改造成本的大小决定政府可参与分配的规划结余量与竞争结余量的大小。
（3）从村角度：改造成本决定村民可获得的补偿安置收益。
（4）从合作企业角度：改造成本的大小一方面决定融资地块可建设面积，另一方面决定整个项目的利率润高低。
3、政府核定的成本
（1）政府核定成本的依据
1、基础数据调查费；
2、片区策划方案编制费；
3、项目实施方案编制费；
4、融资楼面地价评估；
5、土地勘测定界；
6、村民住宅房屋临迁费（有产权的）；
7、村民住宅房屋拆运费用；
8、村民住宅房屋建安成本补偿（无产权的）；
9、集体物业房屋临迁费（有产权的）；
10、集体物业房屋拆运费用；
11、集体物业建安成本补偿（无产权的）；
12、祠堂等历史建筑修缮费；
13、祠堂等历史建筑迁建费；
14、搬家补偿费；
16、建设费用（包括权益面积的部分建设费用和公建配套的建设费用，包括为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设）；
17、不良地质处理费用；
18、场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复；
20、城乡建设用地增减挂钩费用；
21、整合周边地块费用：按照政府土地储备有关规定评估；
22、不可预见费（3-5%）：用于安置补偿过程中补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。
23、拆迁奖励：原则上不得超过改造成本的3％（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）；
24、融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金：市场评估价的20%。
（3）政府核定成本的确定性与不确定性
一是公建配套的建设费用。根据13号文规定，为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设，经专项评估，可申请纳入改造。比如，有的项目将地下综合管廊的建设费用费用纳入改造成本；
二是复建面积。复建费用是政府认定成本的主要构成部分，复建费用=复建面积×复建单价。复建面积决定于现状数据，所以，数据调查相当重要。
三是《办法》未明确规定的合理成本支出。13号文第十六条：本办法未尽事宜，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合项目实际，组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告，报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。2017版的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第十五条：旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。
三、开发企业为取得土地支付的对价？
早期：旧村改造项目公开出让部分土地，招标时，要求开发企业承担该村回迁安置区域的建设成本。即公开出让地块地价+回迁安置区建设成本。如杨箕村改造项目中，富力地产以4.7265亿地价竞得出让地块，同时富力尚需负责杨箕村改造成本约18.8亿元，即富力取得杨箕出让地块的实际对价约为23.5亿元。
目前：旧村改造项目的改造成本由政府核定，村集体通过公开招商程序选定合作企业。开发企业承担上述改造成本，对应取得融资地块。
四、政府是怎么想的？
维护公平：使旧村改造拿地与政府招拍挂一级市场拿地价格差不多。如杨箕村改造项目，富力取得出让地块的平均底价低于当时摘牌挂一级市场价格。
参与利益：基于土地财政考虑，政府以规划管控权、土地管理权参与利益分配。
五、实操套路
在旧村改造项目中，政府最强势，凭借公权力（规划管控权、土地管理权等）；旧村次之，凭借所有权；企业最弱。
（1）通过政府操办固定村的利益（旧村办法第6、25条）；
（2）通过市场竞争确定开发商的利益（旧村办法36条、第38条，６号文的19条）；
（3）政府深度参与结余量的分配（旧村办法37条和38条）。
六、特点、缺陷以及结果
（1）特点：严厉禁止开发商参与前期工作（见旧村办法第25条），防止开发商在前期工作中掺杂兑假、弄虚作假，增大改造成本；
（2）缺陷：旧村改造中的土地市场提供的土地是毛地，非净地，后期的拆迁补偿安置由改造主体自行搞定，政府不提供任何有效的支持措施。这是旧村改造土地市场与政府招拍挂市场的最大区别。不公平、不合理，决定了这套精妙设计在实操中也很难落实。
（3）结果：政策很难落实。
第二部分广州旧村改造流程及注意事项
关键环节：
（一）改造意愿表决
1、启动旧村改造项目的重要事项之一。
2、确定改造项目的改造模式、改造方式。改造方式主要指用地和建筑物的空间规划形式，区分为全面改造、微改造。（更新办法第14条）改造模式是指改造地块的开发模式，区分为自主改造、合作改造以政府收储改造。（旧村办法第4条）
（二）基础数据调查、核查及公示
1、基础数据是指城市更新范围的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据。
2、责任主体：区政府。统筹辖区内城市更新片区策划和实施项目基础数据调查工作，协助市城市更新部门开展基础数据普查和基础数据核查的入户调查，组织对实施项目基础数据调查成果进行综合确认。
3、基础数据调查方式：入户调查和入户测绘。入户调查的调查内容包括调查“一户一宅”、“一户多宅”等情况。
4、基础数据核查：
（1）委托单位：市城市更新部门。
（2）核查期限：自接收数据之日起30日内，特殊情况可延长15日。
（3）抽查比例：不少于30%，误差比例小于或等于5%。
（4）核查结果：合格的数据成果方可成为编制实施方案的依据。
5、基础数据公示：经区政府认定后，公示15日。
6、节点作用：基础数据经区政府审核公布后，村集体可公开引入合作企业。（6号文第25条规定）
（三）引入合作企业
例子：引入合作企业公告图
3、合作企业资格条件（政策规定）：
级别
引入合作企业规定（已实施）
广州市
越秀区
天河区
无
海珠区
荔湾区
黄埔区
白云区
番禺区
南沙区
增城区
从化区
广州市从化区旧村庄全面类项目公开引入合作企业的指导意见
花都区
4、引入合作企业基本流程
5、广州旧改引入合作企业拟出新规
（四）项目实施方案批复及生效
1、内容（主要包括十二项）：项目背景、更新范围（项目区位、更新范围）、现状情况（用地、建筑、人口、公建配套、规划等）、更新目标与功能业态、实施主体及模式、更新改造建设方案、土地整备、补偿安置及利益分配、融资地价评估、经济平衡与资金安排、实施保障、效益分析。
2、实施方案编制流程：
3、实施方案生效条件：
项目实施方案批复后，3年内经村民和世居祖屋权属人80%以上表决通过后生效。（2017年6号文）
例子：黄埔区沙步旧村改造实施方案批复公告图
最高人民法院最新判例：
2020年7月28日，最高人民法院作出（2020）最高法行申6862号行政裁定书（申请人：沙步村村民梁浩杨、梁金辉，被申请人：黄埔区人民政府），裁判要点：
旧村改造实施方案批复是行政机关针对股份经济联合社自主确定的改造范围、改造模式等内容所进行的确认，该批复本身并不具有强制拆除房屋或征收宅基地的法律效力，未实际影响当事人的权利义务。
（五）旧改动迁
1、动迁目标：一是注销地块上的一切原有产权；二是将现场拆平，使土地具备施工条件。
2、拆迁启动节点：住宅可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。（旧村更新办法，第22条）
3、企业面临的问题：
第一是如何拆除房屋？需要实际占有使用人配合。
第二是如何注销产权？需要产权人配合。（二次动迁，茅岗案例）
4、企业签订拆补协议注意事项：
第一，补偿哪些内容？一般情况下，建筑物补偿、临迁费、搬迁费、奖励。
第三，何时取得房屋的实际控制权及产权证？
第三部分广州旧村改造中的风险
一、改造项目用地合规风险
（一）政策规定
省96号文第2条之（4）规定：“凡实施改造的‘三旧’用地，必须已完成地籍调查和确权登记的地块，做到土地权属清晰、权属界线准确，土地用途明确。……”
（二）风险点
1、项目改造用地的产权是否清晰？
2、项目改造用地有无产权纠纷、租赁纠纷，是否涉诉，是否已判决？
3、项目改造用地是否存在权利限制情形？
4、项目改造用地用地手续是否完善？
5、项目改造用地是否存在历史遗留问题？（如产权人为联营企业，且被吊销营业执照，该如何处理）
二、改造项目村集体表决风险
（一）法律法规规定
《民法总则》第96条规定：“本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。”
《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条第一款：农村集体经济组织的最高权力机构是成员大会。凡涉及成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。
《广东省农村集体经济组织管理规定》第9条第2款规定：“成员代表会议表决通过的事项应当公示5天。1/10以上有选举权的成员提出异议的，应当提交成员大会重新表决。”
1、村集体治理结构是否符合《广东省农村集体资产管理条例》及《广东省农村集体资产管理条例》？（如村集体章程表决规定不符合上述规定）
2、村集体表决适用规定是否正确？需要成员大会表决？还是需要成员代表会议表决？
3、村集体表决程序是否符合村章程？
（一）合同类型
1、与平台公司
2、与服务单位
3、与改造主体（村集体）
4、与被拆迁人
5、与政府部门
（二）合同风险
1、签约主体是否适格？
2、合同效力是否存在无效、可撤销风险？
《民法总则》第8条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《民法总则》第148条、第150条规定，一方以欺诈、胁迫等手段使对方在违背真是意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈、胁迫方有权要求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”
3、合同履行风险
4、违约责任风险
四、项目拆迁及“钉子户”风险
（一）动迁对象复杂
村集体、村民、非村民以及承租人。
各方利益诉求不同，且开发企业需兼顾各方利益，否则都有可能面临项目受阻风险。
（二）拆迁标的物情况复杂
除涉及的产权主体之外，拆迁标的物也存在各种各样的情况，稍有不慎，将导致拆迁主体面临风险：赔偿、侵权等。
1、没有产权人或产权人不明确的房产
动迁此类房屋，关键在于找到产权人或依法确定代管人，也就是要找到协商的对象。（解决途径：危房代管（江门“零星征收政策中有代管做法”）、司法认定无主物）
2、产权人下落不明房产
在实际拆迁工作中，还经常一种情况，有产权人，且产权非常清晰明确，但找不到。（司法程序：宣告失踪、宣告死亡）
（三）拆迁过程中的刑事风险
在无讼案例网上以“拆迁”为关键词，搜索司法判例，其中刑事案件共计45214件。
1、司法案例数据
刑事罪名分布图
2、企业及动迁工作人员可能面临的刑事风险：
危害公共安全罪，侵犯公民人身权利、民主权利罪，妨害社会管理职务罪，侵犯财产罪等。
第四部分广州农村住宅建设管理新政
2020年7月22日，广州市人民政府办公厅出台《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》，共计9大点，28条。
（一）“一户一宅”认定标准
1、什么是“一户”？4类情况：
第一，夫妻与未达法定婚龄子女同住为一户。
第二，分户认定（非独生）：A，一子女+父母；B，其余子女（达法定婚龄或已婚）。
第三，分户认定（独生且婚后）：A，可与父母为一户；B，可分户。
第四，离异：离异无房+新配偶无房。
2、如何认定“一宅”？
第一，申报主体：村民。
第二，宅基地取得原则：以成员认定，以户取得。
第三，认定程序：村公示（无异议）→村出具意见→镇（街）审核确认。
第四，户籍分户不是宅基地分配的前置条件。
第五，特殊情况：符合分户但未分开居住，每户可认定“一户一宅”。（条件：、1、用地合计面积未超标；2、建筑合计面积均未超标；3、符合整体风貌或整治后与周边环境协调。）
3、那些情形不可再申请新建或购买村民公寓式住宅？（即“一户一宅”负面清单）
第一，不符合分户条件。
第二，一户多宅
第三，将原有住宅出卖、出租、赠与他人。
第四，已视为多户合并。
（二）存量宅基地房屋确权登记原则（四大类）
1、1986年12月31日前建成（登记条件）：
第一，至今未扩建或翻建。
第二，经村同意并公示无异议。
第三，村报镇（街）审核同意。
第一，1987年1月1日至1998年12月31建成（登记条件）：
1）村同意并公示无异议。
2）镇（街）确认符合建房面积。
3）按实测面积予以确权登记。
第二，1999年1月1日至2015年7月14建成（登记条件）：
2）镇（街）确认符合“一户一宅”和建房面积。
1）2015年7月15日前已建成。
2）未经批准占用土地建设农村住宅。
此类由区规资局核查土地和规划情况，并予确认。
符合确权登记的，按照建房标准面积（各区府根据历史施行情况确定，2015年7月15日后的按照法律规定执行）予以确权登记，超出面积在附记栏注明“不作为权属面积登记”。
4、非村民宅基地房屋登记：
第一，因扶贫、地质灾害防治、新农村建设、移民安置，获得宅基地。
第二，非村民或城镇居民因继承房屋占用宅基地。
第三，居民（含华侨）在农村合法取得，房屋产权没有变化。
第四，农民进进城落户后，原取得的宅基地使用权。
（三）新建农村住宅建设标准
1、宅基地：基地面积80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层。
2、村民公寓式住宅：每户总申请建筑物面积控制在280平方米以内。
3、宅基地及住宅置换城镇住房标准：核心规定1:1，宅基地确权面积小于280平方米，缴纳建安成本按280平方米置换；大于280平方米，予以货币补偿。
（四）城市更新与住宅建设管理
1、已纳入三年行动计划：
（1）改造实施方案已批准
建设要求：不得新增村（居）民住宅用地，但存量用地可以进行原状维修。
（2）改造实施方案未批准
建设要求：对于危房、符合“一户一宅”的，允许危房原址重建。
2、暂未纳入三年行动计划，但位于城镇开发边界内：
（1）新增分户：建设公寓式住宅或联排式住宅建设，不得新建单家独院式住宅。
（3）优先建设村民公寓式住宅。位于中心城区的城中村，改造实施前可预测未来新增建设梁，申请选取土地建设村民公寓式住宅，并分配。剩余的作为确权登记在集体名下，日后涉及新增分户，予以分配；涉及征地拆迁安置，作为现成安置房予以安置；涉及旧村改造的，可作为提前建设的村（居）民复建房，那屋旧村改造建设成本核算。
3、暂未纳入三年行动计划，但位于城镇开发边界外：鼓励建设公寓式住宅和联排式住宅。
2020年7月22日，广州市人民政府办公厅出台《关于加强农村住宅建设管理的》，共计9大点，28条。