广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布的《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）将于2024年1月1日实施。针对市民关心的热点问题，12月28日，广州市发展和改革委员会再次发布权威解读。
文/广州日报全媒体记者刘春林通讯员穗发宣
根据《通知》，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
其中，普通住宅前期物业服务根据现有社会平均水平，从高到低划分为一级、二级、三级、四级和五级。总建筑面积五万平方米以上，一级服务收费不超过2.8元/平方米，总建筑面积五万平方米以内的（含），一级服务收费不超过3.36元/平方米。确需超出一级的前期物业服务收费应由有管理权限的价格主管部门核定。
具体而言，有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。
《通知》规定的服务等级和收费标准，对哪些项目适用？
答：根据《通知》第二十九条第二款，2024年1月1日起，新建的普通住宅建设单位尚未选聘物业服务人的，其普通住宅物业服务等级和收费标准按新规执行。既有的和新建的普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，按新规执行。
价格主管部门有权给物业服务分级定价吗？民法典明确物业费由业主共同决定，《通知》是否违反民法典？
（二）分清前期物业服务与物业服务。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业提供的物业服务，是特殊形式的物业服务。前期物业服务收费在房屋出售前已由建设单位与其选聘的物业服务人确认，此时业主并未产生。为保障全体业主权益，在业主共同决定物业服务收费前，普通住宅的前期物业服务收费执行政府指导价。物业服务收费经业主共同决定的，政府指导价对该项目失效。
《通知》中的物业等级是否要满足所有条件才可以评定相应服务等级？如果出现物业服务质量问题，谁来负责、监管、认定？
答：《通知》中的普通住宅前期物业服务等级无需评定。前期物业服务等级是建设单位在选聘物业服务人前，根据项目的特点和需求，对前期物业服务菜单式选择。建设单位与选聘的前期物业服务人，经公开招投标等方式，约定的具体服务不得少于（低于）所选等级的服务内容。
在物业服务质量监管方面，《广州市物业管理条例》第八条提出，物业服务行业协会在房屋行政主管部门的指导和监督下，对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督。
若第一次业主大会召开后，未对物业服务费作出决议，经有价格管理权限的价格主管部门做出维持或降低的决定，是否会失效？
答：第一次业主大会召开后，无论是否就本物业服务收费作出决议，政府指导价或核定的最高限价都对该项目失效，由业主大会自主确定是否继续参照执行。需要注意的是，业主大会召开不是物业服务收费调整的必要条件。根据民法典、《广州市物业管理条例》，经业主共同决定的，也可以调整物业服务收费。
原业委会已到期，但未成立新业委会的，小区物业服务费是否执行政府指导价？
答：根据《广东省定价目录（2022年版）》，业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。第一届业委会成立后，该普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
现有普通住宅物业服务收费超过2.8元/平方米的，都违反政策吗？
答：不是。
已经成立业主大会的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。已经业主共同决定的普通住宅物业服务收费，按业主共同决定的标准执行。对于既未成立业主大会，也未经业主共同决定的新建普通住宅物业服务收费，建设单位在预售前提出申请并经有管理权限价格主管部门核定的，也可以超出2.8元/平方米·月。普通住宅物业服务是否经有管理权限价格主管部门核定，可向所在区发展改革部门咨询。
一个小区有一期、二期、三期，住宅前期物业服务收费是否都一样？项目分开施工、验收，车位物业服务费是以单独的规划车位数量予以确定，还是以一个物业管理区域范围内的规划车位数量累计？一部分项目车位泊位数超过1000个，一部分没有超过1000个的，出现一部分收费高，一部分收费低怎么办？
答：分期开发的同一小区，其住宅前期物业服务收费有可能不一样。在未经业主共同决定之前，前期物业服务收费按建设单位与物业服务人依法签订的前期物业服务合同执行。
根据《通知》，住宅配建车位泊位数的确认，原则上以规自部门规划验收（规划意见书或规划验收合格证）的车位泊位数为准。分开验收的，按分开验收的规划意见书或规划验收合格证的车位泊位数。
《通知》明确了自有产权车位前期物业服务收费的最高限价，物业服务人可根据是否连片经营等实际情况在最高限价的范围内依法依规确定具体标准。业主也可以通过共同决定的方式，与物业服务人确定收费。
住宅配建车位泊位数以规划意见书或规划验收合格证、《建设工程规划许可证》为依据，这些文件如何获取？
答：根据《广州市物业管理条例》等规定，物业服务企业承接查验的物业，应当通过规划条件核实、取得建设工程竣工验收合格证明文件。根据承接查验的要求，建设项目的规划核实意见书等，由承接的物业服务人现场进行确认并予以存档。业主或者是车位使用人可以向物业服务人查询规划意见书或规划验收合格证，物业服务人应主动公开普通住宅配建车位泊位数。
对于同一栋大楼里，存在住宅、商用公寓、商铺共用一个地下停车场的，如何定义其中是否为普通住宅配套的自有产权车位呢？
答：根据《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知》（穗建规字〔2019〕5号）第六条，建筑区划内存在住宅、商业、办公等不同功能用途房屋的，建设单位应在租售方案中明确标示各功能用途的停车位的数量和具体位置。根据《广州市停车场条例》的第二十条，建设单位租售商住一体建设项目配建停车位的，应当在租售方案中明确标示配建住宅停车位的数量和具体位置。
是不是所有的物业服务企业都要给业主免费配6张门禁卡？
答：不是。2024年1月1日起，新建的普通住宅依规划配建或买卖合同约定的智能门禁系统，应当为买受人免费配备6张门禁卡。此前已交付使用的普通住宅，免费配备数量按原规定执行。