2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整版及参考答案（新）第一部分单选题(50题)1、循行到达巅顶的经脉有
A.足太阳经
B.足阳明经
C.足厥阴经
D.足太阴经
【答案】：A
2、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
【答案】：B
3、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
4、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大
5、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。
A.80
B.91.82
C.125.00
D.127.90
6、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。
A.98
B.52
C.54
D.103
7、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少
【答案】：C
8、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
9、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法
A.小肠泌别清浊
B.肺的宣发
C.脾胃运化
D.肾的蒸化
10、下列哪项不属于缓则治本
A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾
B.气虚自汗，应补气
C.新感已愈而转治宿疾
D.大出血的病人，应紧急止血
【答案】：D
11、下列（）不是估价假设的作用。
A.规避估价风险
B.保护估价报告使用者
C.保护估价机构和估价师
D.保护估价机构的管理者
12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A.售价
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
13、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。
A.抵押人无权优先受偿
B.抵押人有权对全部房地产优先受偿
C.抵押权人有权优先受偿
D.抵押权人无权优先受偿
14、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。
A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格
B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格
C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格
D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格
15、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指
A.亡阴
B.亡阳
C.脱液
D.伤津
16、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩
B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
17、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。
A.50
B.79.43
C.78.87
D.77.75
18、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
A.路线价法
B.市场法
C.假设开发法
D.收益法
20、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
21、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税
22、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。
A.30
B.60
C.80
D.100
23、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率
24、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
25、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000
26、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。
A.法律
B.道德和行业行为
C.行业
D.房地产业行为
27、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。
28、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
29、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
30、关于比较法的说法，错误的是（）。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
B.测算结果有时并不一定是合理、真实的
C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化
31、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。
A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用
D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
32、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。
A.估价目的、估价原则、估价对象
B.估价目的、估价原则、估价时点
C.估价原则、估价对象、估价时点
D.估价目的、估价对象、估价时点
33、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0
34、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
35、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。
A.主观合理价值和公开市场价值
B.主观合理价值和非公开市场价值
C.主观合理价值和客观合理价值
D.公开市场价值和非公开市场价值
36、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
37、“惊则气乱”，则
A.精神萎靡，气短乏力
B.心无所倚.神无所归.虑无所定
C.精神不集中，甚则失神狂乱
D.心悸，惊恐不安
38、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。
A.4750
B.4500
C.4250
D.4100
39、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。
A.平均数
B.中位数
C.众数
D.最高或最低值法
40、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建成本
41、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。
A.完全相同
B.差距较大
C.没有可比性
D.相近
42、明确了“治寒以热药”的是
A.《难经》
B.《黄帝内经》
C.《神农本草经》
D.《伤寒杂病论》
43、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权
44、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。
A.公开市场价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.投资价值
45、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。
A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日
46、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
D.至市中心距离
47、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。
A.乙土地价值低于甲土地价值
B.该建筑物价值小于其重置成本
C.该建筑物价值小于其拆除费用
D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
48、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是
A.阴偏胜
C.阳偏衰
D.阴阳互损
49、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。
A.交换价格
B.交换价值
C.源泉价格
D.市场价格
50、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。
A.研究价值
B.保存价值
C.重大经济价值
D.历史价值
第二部分多选题(50题)1、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。
A.地震
B.电梯数量不够
C.酸雨
D.单行道
E.门窗的自然破损
【答案】：AC
2、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明
E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见
【答案】：ABD
3、下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。
A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例
B.收益法估价时，不高估收入和运营费用
C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧
D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润
E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平
【答案】：AD
4、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。
5、影响房地产价格的经济因素主要有()。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入E人口数量、行政隶属变更、居民收入
【答案】：ACD
6、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。
A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金
7、下列关于基准地价修正法的说法中，正确的有（）。
A.本质上是比较法
B.需要做交易情况修正
C.需要做市场状况调整
D.需要做土地状况调整
E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性
8、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.指数调整法
9、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果
D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格
【答案】：BC
10、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.建筑设施设备
E.建筑物装饰装修
【答案】：BD
11、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。
A.交易情况修正
B.市场状况调整
C.房地产状况调整
D.划分路线价区段
E.制作价格修正率表
【答案】：AB
12、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。
A.合法原则
B.价值时点原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则
【答案】：ABC
13、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。
A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
14、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为()。
A.临时用地土地使用权
B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E出让土地使用权(为国有土地上的)
15、房地产估价原则可分为三个层次，即()。
A.基本原则
B.客观原则
C.特殊性原则
D.普适性原则E适宜性原则
16、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
17、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拔款
D.所得税
E.房屋保险费
18、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A.建筑平面布置
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.土地开发程度
E.房屋完损等级
19、房地产需要专业估价的理由有（）。
A.房地产具有独一无二性
B.政府部门要求估价
C.房地产的价值量较大
D.估价人员要求估价
E.房地产不可移动性
20、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。
A.地役权设立情况
E.临街状况
21、下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。
A.标准价调整法是一种批量估价方法
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
22、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。
A.放弃这个项目
B.努力学习，边学边干
C.埋头苦干，克服困难完成项目
D.找别人完成项目，签自己的名
E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
23、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。
C.置换成本
D.估算重建成本
E.估算重置成本
24、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E.潜在收益
【答案】：ABCD
25、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
26、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。
A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果
27、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。
A.用途
B.区位
C.建筑规模
D.建筑档次
E.房地产开发企业
28、亚当·斯密将房租区分为（）。
A.建筑物租
B.绝对地租
C.地皮租
D.垄断地租
E.级差地租
29、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（）。
A.挂牌底价
B.招标底价
C.协议价格
D.保留价
E.竞买人可承受的最高价
30、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）
A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
31、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。
A.估价委托人
C.价值类型
D.估价对象
E.估价结果
【答案】：CD
32、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。
A.投资价值
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值
33、【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。
B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费
E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作
34、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。
35、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（）。
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
36、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）
B.估价假设和限制条件
C.估价特殊说明
D.估价技术报告
E.估价结果报告
37、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
38、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。
A.待开发房地产的价值
B.后续建设成本
C.后续管理费用
D.后续销售税费
E.待开发房地产取得税费
39、下列哪种房地产最适用成本法估价()。
A.学校
B.公园
C.商场
D.普通商品住宅E油田
40、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。
A.独立客观公正原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.替代原则
E.最高最佳利用原则
41、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。
A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
42、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。
A.开发成本
B.运营费用
C.纳税状况
D.对未来的信心
E.市场利率
43、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
【答案】：BCD
44、对于商业房地产来说，它看重的是（）。
A.繁华程度
B.安宁程度
C.交通条件
D.动力的取得
E.基础设施条件
45、一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。
A.委托估价合同
B.实地查勘记录
D.向委托人出具的估价报告
46、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（）。
A.直线趋势法
B.指数曲线趋势法
C.加权平均法
D.移动平均法
E.二次抛物线趋势法
47、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
48、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。
A.拟买卖的房地产市场价值
B.买方愿意支付的最低价
C.买方可承受的最高价
D.卖方可接受的最低价
E.卖方愿意接受的最高价
49、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。
A.出让土地使用权期满后续期
B.建设用地使用权出让之后变更容积率
C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产
D.改变原土地使用权出让时规定的用途
E.拍卖土地使用权
50、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。
A.抵押贷款还本付息额
B.房地产折旧额
C.重置提拨款
D.房地产改扩建费用
E.所得税
第三部分大题(50题)1、正常成交价格的形成条件包括()。
A.公开市场，交易对象本身也具备市场性
B.理性的经济行为
C.适当的期间完成交易
D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量
2、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
3、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的
4、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－
2.5%）×[1－（1＋
2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857
2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）
6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。
A.交通便捷程度
C.周围环境和景观
D.建筑规模
E.外部配套设施
7、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。
A.房地产价值是客观存在的
B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果
C.房地产价值由市场力量决定
D.由市场参与者集体的价值判断所形成
E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值
8、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。
A.本质上都是比较法
B.都需要进行市场状况调整
C.都需要进行交易情况修正
D.都需要进行土地状况调整
E.都是批量估价方法
9、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。
A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济性
E.建造成本提高
11、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
【答案】：
12、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。
A.较乐观的估计值
B.较保守的估计值
C.过高的估计值
D.过低的估计值
E.可能的估计值
13、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
14、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
E.外部环境要素为最适当的组合
15、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况
16、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）
【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。
17、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。
18、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。
A.区位相近
B.权利性质相同
C.面积相等
D.档次相当
E.建成年份相同
19、一宗房地产的权益包括（）。
A.额外的利益或好处
B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况
C.拥有的房地产权利
D.该房地产所在地区的声誉
E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况
20、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。
21、房地产需要专业估价的理由有（）。
23、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同
D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同
E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果
24、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。
A.是否适于安装设备
B.是否易于取得动力
C.是否便于处理废料
D.是否接近大自然
E.是否利于获取原料
【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－
2.5%）[1－（1＋
26、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。
27、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重
【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；
28、估价当事人包括（）。
A.注册房地产估价师
B.估价师协会
C.房地产估价机构
D.估价委托人
E.房地产经纪人
29、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。
A.应计息项目
B.预售、预租和延迟销售情况
C.计息周期
D.计息期
E.计息方式
30、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。
A.已设立了抵押权的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产
31、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。
33、一宗房地产的权益包括（）。
34、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。