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2023.03.18广东
为人父母
总想把最好的留给孩子
为孩子创造好的生活环境
当父母想把房产过户给孩子时
该如何选择过户形式呢？
赠与、继承、买卖
哪种方式比较适合？
针对这个问题，名成所律师建议：需要充分考虑三种不同过户方式中关于过户时的税费、受让及再转让的限制、以买卖方式再转让时的税费等三个主要方面的差异，才能作出最佳选择。
下文将通过分析以上三方面中赠与、继承、买卖方式的利弊，帮助读者充分深入了解、比较三种方式的利弊之分，从而获得有效的问题解决方案。
房产过户主要涉及契税、增值税及增值税附加税、个人所得税、土地增值税、印花税等税费的征收，而税费征收小则几万元，大则上十万、几十万元不等，是一笔不小的费用，是我们在选择过户方式时需要衡量的重要因素。而赠与、继承、买卖三种方式所涉及的税费征收是不相同的，以下为大家讲解该三种方式过户时税费的不同之处：
针对继承房产方式，是不需要缴纳增值税及增值税附加税、个人所得税、土地增值税的，但需要缴纳印花税，印花税的税率为万分之五，该税率并不高，一般税费金额不大。关于契税，根据2021年9月1日起实施的《中华人民共和国契税法》及财政部、税务总局发布的《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号）的规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属可以享受免缴契税优惠。因此继承房产亦不需要缴纳契税。综上，孩子通过继承的方式获得父母房产的，仅需要缴纳印花税。
综上，孩子通过继承的方式受让父母房产的，需要缴纳的税费种类最少且税费最低，其次是赠与的方式，再者才是买卖的方式。
关于受让及再转让的限制（该限制本文仅分析东莞市内的政策）
房产受让及再转让的限制主要发生在商品住房，针对村房一般不存在限制，因此主要分析过户房产为商品住房时的受让及再转让的限制问题。
针对继承或遗赠方式，若房产为商品住房的，受让房产时不受限购规定的约束，但将涉及如下限售年限的问题：继承人（受赠人）继承（受赠）房屋的限售年限，从被继承人取得房屋权属证书之日起算；如被继承人尚未取得房屋权属证书的，从继承人（受赠人）取得权属证书之日起算。
针对买卖方式，则受正常的本市商品住房限购政策的约束。
●2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同），无限转让年限要求。
●2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房，受让方须取得不动产权证满2年后方可交易转让或再赠与他人（含近亲属间的赠与）。
●2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房，受让方须取得不动产权证满3年后方可交易转让或再赠与他人（含近亲属间的赠与）。
●2021年8月1日零时以后完成网签的一般商品住房，受让方须取得不动产权证满3年后方可交易转让或再赠与他人（含近亲属间的赠与）；但针对热点楼盘，受让方须取得不动产权证满5年后方可交易转让或再赠与他人（含近亲属间的赠与）。
婚姻存续期间，夫妻不动产的加、减名，以上一次不动产交易转让时所进行不动产权登记的日期为准。
综上，不仅买卖的方式会受到限购政策的约束，孩子通过继承、赠与的方式受让父母房产的，也需要受到一定的受让及再转让的限制，而且赠与方式还将对赠与人的购房产生一定影响，这也是需要注意的问题。
继承、赠与及买卖房产之后以买卖的方式再转让的税费差异，主要体现在增值税、个人所得税中，因为过户非住宅时的增值税及过户住宅或非住宅时的个人所得税的税费计算基数为前后两次价格的差额。例如过户非住宅时，增值税为差额×5%；个人所得税为差额×20%。
针对买卖方式，在以买卖方式再转让时的差额为以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，买卖方式受让房产时已支付了购房款等费用，因此差额相对继承、赠与会比较少一点。以差额为基准计算增值税（过户非住宅时）或个人所得税时，相对继承、赠与所产生的税费就会少一点。且此时，个人所得税可以核定征收，即可选择按照再次转让时房产价格全额×1%（住宅）/1.5%（非住宅）的方式缴纳个人所得税。
综上，通过买卖方式取得房产后再转让的税费会相对少一些，通过继承及赠与方式获得房产后再转让的税费相对较高。
赠与、继承、买卖方式进行房产过户在税费、受让及再转让的限制等方面存在较大差异，各位父母在拟将房产过户给孩子时，可结合自身的实际情况及需求，衡量各种方式的利弊后再行选择最优的过户方式。