《投资法》制约所有柬埔寨人和外国人在柬埔寨境内的投资活动，对投资主管部门、投资程序、投资保障、鼓励政策、土地所有权及其使用、劳动力使用、纠纷解决等作出明确的规定。其中投资主管部门——柬埔寨发展理事会是唯一负责重建、发展和投资监管事务的一站式服务机构，由柬埔寨重建和发展委员会和柬埔寨投资委员会组成。该机构负责对全部重建、发展工作和投资项目活动进行评估和决策，批准投资人注册申请的合格投资项目，并颁发最终注册证书。但对于下列条件的投资项目，需提交内阁办公厅批准：（1）投资额超过5000万美元；（2）涉及政治敏感问题；（3）矿产及自然资源的勘探与开发；（4）可能对环境产生不利影响；（5）基础设施项目，包括BOT、BOOT、BOO和BLT项目；（6）长期开发战略。并且《投资法》对土地所有权和使用作出规定：①用于投资活动的土地，其所有权须由柬埔寨籍自然人或柬埔寨籍自然人或法人直接持有51%以上股份的法人所有；②允许投资人以特许、无限期长期租赁和可续期短期租赁等方式使用土地。投资人有权拥有地上不动产和私人财产，并以之作为抵押品。
（二）柬埔寨房屋产权方面的规定
《外国人不动产产权法》对外国人拥有柬埔寨房屋产权做了规定：
二、投资方式的规定
1.外国直接投资
2.合资企业
合格投资项目可以合资企业形式设立。合资企业可由柬埔寨实体、柬埔寨+外籍实体或外籍实体组成。王国政府机构亦可作为合资方。股东国籍或持股比例不受限制，但合资企业拥有或拟拥有柬埔寨王国土地或土地权益的除外。在此情况下，非柬埔寨籍实体的自然人或法人合计最高持股比例不得超过49%。
目前外国人在柬埔寨进行投资以个人投资居多，并且个人投资大多数以投资房产为主，为了更好地规避投资柬埔寨房产当中的法律风险，那就必须区分柬埔寨的土地产权类型，下面笔者就柬埔寨的土地产权类型作进一步阐释。
三、柬埔寨土地产权的分类
根据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨本地的外国人也可拥有某些特定房产的产权。但是，这些所有权仅限于分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。不过外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续租50年。
柬埔寨在1989年通过了土地法，2001年的时候又通过了土地私人所有权的修订版，2001年土地法创建了发行土地产权的土地注册系统，至今仍然适用。自那时起，就有200多万的土地产权下发给柬埔寨居民。现在柬埔寨房产屋产权一共有四种形式：硬产权、软产权、共管公寓大楼的私人拥有权——即分契式产权和高度安全的LMAP产权。
1.硬产权
硬产权是柬埔寨房产拥有权中最强有力的形式，也是最好的土地产权。硬产权证书是由国家土地管理规划局颁发的。硬产权包括国家级土地部门和国土办公室充分认可的详细信息。硬产权分为两种：一种是不动产持有证书（土地使用证书）；一种是不动产所有权证书（房屋使用证书），二者都可抵押给银行进行贷款。不过在转让硬产权时需要交付4%的转让税，产权永久有效。
2.软产权
软产权是所有权形式中最常见的一种，是当地政府认可的一种土地产权形式。软产权由当地行政区或区办公室颁发，非国家级，不过也是一种合法的所有权方式。为了避免交易税和其他一些费用，大多数二手房产交易仍然以软产权的方式进行，有效期限以实际登记为准。但是目前市场上大多数新房项目交易都是以硬产权的方式进行的，因为硬产权才是最长久可靠的土地产权形式。
3.分契式产权
分契式产权是最新的房产所有权方式，旨在允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。外国人可以购买高层建筑二层以上房屋的产权，这在柬埔寨并不常见，但正在迅速增长。2010年5月24日，柬埔寨颁布了《外资所有权法》。这项法律旨在规定外国人共同拥有房产产权。但外国人依然不能拥有土地产权。这种产权指的是一栋建筑物或有多个所有者的建筑物，建筑的一些部分完全由一个业主（私人单位）所有，一些部分由所有业主（公共区域）共同所有。分契式产权已拓展到商业，特别是在共同合租的写字楼。
4.LMAP产权
LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过土地管理、城市规划和建设部门来改善土地产权的安全性。在这种模式下，柬埔寨所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决也是最安全的产权形式。
（一）购买房产时
为了在购房之前确定产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和项目的总体规划，并与国土、城市规划和建设部核实。
房产的买卖合约应该详细订明分契式产权和共有的细节。如果合约没有相应条款，那么对于买家，这是一个明显的风险信号。
开发商交屋后，一定要办理分户产权，避免不良建商将房屋拿去抵押。
住房贷款方面，虽然具有一定的挑战性，但如果外国人在柬埔寨境内，仍然有可能获得申请住房贷款的资格。一些开发项目和银行机构达成合作伙伴关系，可以全面协助外籍人士购买房产。如和RHB柬埔寨银行合作的半岛御景、吴哥天逸，以及与柬埔寨Sathapana银行（建设银行）和柬埔寨马来亚银行（Maybank）合作的WorldBridge体育村项目。如果想要通过申请，需要提交有效护照、劳工证、受雇佣合同或证明，银行流水账单等资料。通常，根据个人实际情况不同，贷款要求也有所不同，这需要和银行业务员进行会面沟通。而柬埔寨抵押贷款需要考虑的三个主要条款是：贷款金额、利率和贷款条款。
柬埔寨《外国所有权法》（2010年）规定，外国国民可享受永久业权，但前提是最多可购买70％的单位。在金边中央商务区，永久业权单位的涉外需求很高。由于需求量大，坐等建筑物完工时，可能外国国民可购买的额度比例已满，就是手里握着大把的现钞也买不到一套一手单位了。因此，在柬埔寨购买期房很普遍。早期阶段入手可以优先选择楼层、朝向等各方面最佳的公寓，并且在价格上享有优势，因为开发商需要筹措资金推动项目的顺利进行，他们通常会向早期购房者提供特别激励，除了降价促销，他们还会承诺租金回报、融资选择，早期定制方案及其他优惠措施。其中保证租金回报（GRR）是未来的租金收入，由开发商或管理公司在购买协议签订后的合同期限内向房产购买者提供担保。柬埔寨标准净回报率一般是4％—9％不等，通常为2至5年一个周期。但需要更多地考虑其他因素来确保租金回报的真实性以及其长久存在的价值。
（二）产权过户时
首先，我们已经从上文的法规详述中了解到在柬埔寨外国人不能购买土地，只能购买二层以上的建筑，因此允许外国人拥有的房屋产权形式只有分契式产权。所以，我们如果想把自己拥有的房地产转让出去，实际上就是把自己拥有的分契式产权证进行更名过户，那么过户的费用主要涉及中介费、过户税和办理手续费。一般的中介机构会收取的费用为卖家房屋交易费的3%—5%。过户税需要支付给房产所在的省或者市级单位，产权转移登记手续费主要分两种情况：（1）如果卖的是期房，可以直接在律师的见证下和开发商变更购买人身份，需要支付500-1500美元左右的更名费；（2）如果是现房买方必须按照缴交柬埔寨政府公告价的4%缴纳【房屋交易税】，也叫过户税。在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其他表格需要提交给税务局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。在买家缴清税款，税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。