一次说清！继承、转让、受赠房屋的税费实务分析
阅595转132019-06-27
近日，国家税务总局公布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，政策对继承房屋交税及网络红包这一举措，让房屋的涉税问题再次成为焦点：
如果你的父母将房子赠送给你，你需不需要缴个人所得税？
如果你的朋友也免费送你一套房子，你需要缴税吗？
如果将自用5年以上的房子转让，是否可以免征个人所得税？
对于转让住房收入如何进行减除？
如何界定个人出售自有住房的应纳税所得额？
小好将通过此文为小主们讲解“个人买卖赠与离婚继承房屋”的涉税内容，穿插讲解网络红包的缴税问题。
01
74号文件政策解读
1.个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
前款所称礼品收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第三条规定计算。
【扩展】
网络红包是否征收个人所得税要从性质上来判断，企业发放的具有中奖性质的网络红包，获奖个人应缴纳个人所得税，但具有销售折扣或折让性质的网络红包，不征收个人所得税。
那么，亲戚朋友之间互相赠送的网络红包呢？
4.个人按照《财政部税务总局人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》（财税〔2018〕22号）的规定，领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入，其中25%部分予以免税。
其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税，税款计入“工资、薪金所得”项目，由保险机构代扣代缴后，在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。
【注意】
对于房产的无偿赠送，《公告》指出：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。
【例如】以一套面积100平米，价值200万的房屋为例，无偿赠与和买卖两种方式，哪种缴纳的税费更少？
如果是买卖，购买方主要缴纳的税费有：契税（缴纳比例为1.5％）；印花税（购房支出费用的0.05％）。这两个主要税种，买方需缴纳31000元；
如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税。
02
个人买赠与离婚继承房屋税
个人所得税
一、基本规定
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
1.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
2.对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发＜城市房屋拆迁估价指导意见＞的通知》（建住房［2003］234号）等有关规定，其原值分别为：
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
（《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号））
根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。（《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号））
二、满5年唯一免征个人所得税
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。（《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号））
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
（《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号））
三、赠与
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
按照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。（《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号））
四、多子女共同继承房屋
多子女共同继承房屋，子女对房屋产权进行分割，房屋产权由其中一个子女取得，其他子女应继承房屋的部分产权折价后以现金形式给付，对其他子女取得现金补偿的份额，暂不征收个人所得税。
根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，取得房屋产权的子女再次转让房屋时，可以扣除的财产原值按以下公式确定：
本批复第二条所称“向其他子女支付现金形式补偿款”，纳税人应凭司法裁定书（通过司法裁定的）、继承房屋产权的遗嘱、公证书、银行划款手续（通过银行转账的）、收款人签收的收据等有关凭据作为扣除依据。（《国家税务总局关于多子女继承房屋有关个人所得税问题的批复》（国税函〔2010〕643号））
五、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题
（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
六、拍卖市场取得的房屋
个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。（《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号））
七、建立房屋交易最低计税价格管理制度。
纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。（《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号））
八、被拆迁
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。（《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号））
按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。（《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函〔1998〕428号））
小好有话说：
业务繁多，就连房屋也涉及到个人所得税、增值税、印花税等。其实可以通过“好会计”解决房屋的税务工作，它可以自动生成凭证、增值税可进行申报等，还具有税务风险分析等。
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增值税
1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5％）×5％
2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.个人销售自建自用住房免征增值税。
4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
土地增值税
1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人销售住房暂免征收土地增值税。
2.个人非住房转让按实征收土地增值税。
（1）计算公式
增值额＝转让收入－扣除项目金额
应缴土地增值税＝增值额×税率
3.转让收入的规定。
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
4.扣除项目金额的规定。
（1）能取得评估价格
扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额＋开发土地的成本、费用＋旧房建筑物的评估价格＋与转让房地产有关的税金＋财政部规定的其他扣除项目。
（2）凡不能取得评估价格，但能提供购房发票扣除项目金额＝发票金额×（1＋5％×购买至转让年数）＋购房时缴纳的契税＋与转让房地产有关的税金＋财政部规定的其他扣除项目。
5.核定征收。
对个人销售非住房类房产而又无法准确结算的，按核定征收。
应缴土地增值税＝不含增值税转让收入×核定百分比
6.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税，其中“赠与”是指如下情况：
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
印花税
1.个人转让房产应按“产权转移书据”缴纳印花税。
产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
产权转移书据由立据人贴花，所立书据以合同方式签订的，应以持有书据的各方分别按全额贴花。
2.税率及计税依据
个人销售房产在办理房屋产权证前应按产权转移书据所载金额的05‰缴纳；办理房屋产权证时依法贴花。
3.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
契税
1.以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。
2.契税税率为3%—5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
3.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
4.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按15%的税率征收契税。
5.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
6.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
7.对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。