第四章货物和劳务税纳税申报代理和纳税审核
【知识点】土地增值税的纳税申报和纳税审核
一、土地增值税征税范围的审核(★★)
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.土地使用权、地上建筑物及其附着物的“产权”必须发生转让;房地产的出租、抵押(抵押期)，不缴纳土地增值税。
2.转让房地产过程中双方纳税(费)情况
转让方：增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、所得税;
承受方：契税、印花税。
(一)征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物及其附着物的产权征税。
3.存量房地产的买卖。
(二)征税范围的具体规定
情形
税务处理
房地产的继承
不属于土地增值税的征税范围
房地产的赠与
不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括两种情况：
（1）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益性赠与）
【提示】上述两种情形以外的赠与，均征税
房地产转为自用或出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如果未发生产权转让，不征税
房地产抵押
（1）抵押期间，不征税
（2）抵押期满，以房地产抵债发生产权转让的，征税
续表
房地产交换
双方发生了产权转移，取得了实物形态的收入，征税
【提示】个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免税
合作建房
（1）建成后按比例分房自用，暂免征税
（2）建成后转让的，征税
房地产出租
产权未转让，不征税
房地产评估增值
国家收回或征用
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征
房地产代建行为
改制重组（双方均为非房地产开发企业）
（1）按照规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税
二、土地增值税应纳税额的审核(★★★)
(一)转让房地产收入审核
1.应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，应税收入不含增值税。
收入的形式：货币收入、实物收入和其他收入。
【提示】代收费用的处理：
(1)对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
(2)如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
(3)对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2.视同销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【提示】在土地增值税清算时，未列入收入，则不得扣除相应的成本和费用。
(二)扣除项目金额审核(新5旧3)
1.销售新房及建筑物(房地产开发企业销售其开发产品)
(1)取得土地使用权所支付的金额(A)：包括地价款、有关费用和契税。
【提示1】纳税人分期、分批开发、分块转让的，取得土地使用权所支付的金额需要在已开发转让、已开发未转让、未开发的项目中进行分配，即仅就对外转让部分计算扣除。
生产企业
生产成本-库存商品-主营业务成本
房地产开发企业
开发成本-开发产品-主营业务成本
(2)房地产开发成本(B)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
【提示】
①不包括利息支出。
②包含装修费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
③开发间接费用与期间费用明确区分。开发间接费用的核算内容包括工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费四个部分，将为企业直接组织和管理开发项目而成立工程部门所发生的费用一律予以剔除，不再作为开发间接费用列支。企业类似部门的职工薪酬、办公费等支出应该列入“管理费用”，不能再列入“开发间接费用”科目。
(3)房地产开发费用(C)
房地产开发费用的两种扣除方式：
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
C=利息+(A+B)×5%以内
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
C=(A+B)×10%以内
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
①房地产开发费用不是按照实际发生额进行扣除，税法≠会计;
②利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除;
③对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;
④罚息在企业所得税前可以扣除，但在计算土地增值税时不得扣除。
(4)与转让房地产有关的税金(D)
从事房地产开发的纳税人：城建税、教育费附加，不包括印花税。
①非房地产开发企业可以扣除印花税。
②对于地方教育附加，能否扣除考生须注意题干提示和要求。
(5)财政部确定的其他扣除项目(E)
从事房地产开发的纳税人适用：
加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
E=(A+B)×20%
A.契税
B.
C.利息+(A+B)×5%以内、(A+B)×10%以内
D.城建税、教育费附加、地方教育附加
E.(A+B)×20%
2.销售旧房及建筑物
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
【提示】不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，上述(1)和(2)可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
①“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以核定征收。
(3)在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税。
【提示】对于地方教育附加能否扣除要看题目已知条件。
(三)应纳税额的审核
1.确定收入总额
2.确定扣除项目：新5旧3
【提示】非房地产开发企业转让新建房，扣除项目为4项。
3.计算增值额
增值额=不含增值税收入总额-扣除项目金额
4.计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
6.计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、土地增值税税收优惠的审核(★)
1.建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%(含20%)的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。对纳税人既建造普通标准住宅，又有其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。
2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题(★★★)
(一)土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
(二)土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(三)土地增值税清算时扣除项目的其他规定
1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
3.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
4.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(1)除另有规定外，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(5)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(6)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
7.纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
五、土地增值税的会计核算(★)
1.计提时
(1)房地产开发企业转让新建房地产：
借：税金及附加
贷：应交税费—应交土地增值税
(2)非房地产开发企业转让在“固定资产”或“在建工程”科目核算的房地产：