2021年的上海打响了楼市调控的第1枪。
在短周期的房地产资产价格的分析框架中，最核心的变量有两个，一个叫做库存，另一个叫做信贷，库存是当前环境下供需合力的结果，与资产价格直接对应，分析库存最核心的是判断未来供给增量，即推盘量以及需求的变化。信贷分为对房企与对居民，对房企的信贷会直接影响拿地与销售的行为节奏，对居民信贷直接影响需求。所以上海楼市在年底出现异动，背后的原因非常多，但最核心的也就两个。
第1个因素在于供给，虽然上海自身对于住宅用地的供应并没有呈现大规模持续性的下滑，整体成交也处于中高位置，至少从政府层面上海住宅用地供给的总量是适中的，但是在供给总量适中的情况下，房企推盘的数量竟然开始逐渐下滑，这只说明一个问题，上海还有不少的共计仍然压在房企手中，而部分开发商出现捂盘惜售的现象。
另外一个更重要因素在于信贷，2020年放水大年，从6月份开始，上海的按揭贷款就已经持续高于过去三年的水平，上海的按揭利率也常年是全国最低，从银行层面不卡按揭额度不卡信贷审批，不提按揭利率，借贷过程极其通畅。
于是，新盘价格开始上涨，带着周围二手房又开始上涨，二手房涨了以后又带动了新开的楼盘继续提价，形成了一个正反馈循环效果，就这样上海的火热从年底持续到了年初。
第1点是夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的其拥有住房套数，按离异前家庭总套数计算，也就是说限制假离婚的政策终于在上海落地，其实上海坊间。一直有不少通过假离婚实现房票的模式，存在，在楼市上涨的趋势里，被很多人看作是用来套利的一种模式，限制假离婚，这点应该学的是深圳，去年深圳的715新政就颁布了这一项，从深圳的情况来看，这条政策确实可以有效打击假离婚买房的现象。
第2点是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税，征免年限从两年提高至5年调整增值税明显就是针对二手房市场，接下来上海二手房的成交量肯定会减少，短期会降温，2改5直接增加了交易成本，特别是满2不满5的房子增加的税费成本会比较明显，
关于优先选房，其实在上海局部实施过，临港，在针对园区产业人群其实是可以优先选房的。而这一次真正的是全上海所有项目，未来的首套无房家庭可以优先选房，但如果单只有这条，就会有人为了优先选房而假离婚，但是大家也看到了政策，第1条就遏制了这个可能性，而如果开发商还敢捂盘惜售，接下来就会面临被严肃查处的局面，很明显，虽然政策颁布的速度很快，但是内部还是经过一定深思熟虑的，几条政策，环环相扣，当然政策目的不是为了打房价，而是为了稳，这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲减速的作用