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一、提高土地保有环节的税负,优化土地税制结构
因此,对目前的“重流转、轻保有”的土地税收结构设计应进行相应改革。改革的方向是降低土地流转税负,提高土地保有税负,把课征重点从土地流转环节移向土地保有环节,逐步将土地保有环节的税负提高到占土地税收的50％左右。
提高土地保有环节的税负,在税种设计上可以进行如下整合:
增值额超过扣除项目金额的部分(%)税率(%)简便计算方法
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50以下30增值额×30%
50-10040增值额×40%-扣除项目金额×5%
100-20050增值额×50%-扣除项目金额×15%
200以上60增值额×60%-扣除项目金额×35%
说明：1.依据国务院[1993]第138号令《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、财法字[1995]6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》。
不妨考虑废除土地增值税
杨红旭
自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。
到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。
不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。
不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。
但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。
而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。
也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。
当然，取消此税还有很多其他理由，比如：各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。
土地租赁收入增值税
一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。
二.《土地增值税暂行条例》(国务院令【1993】第138号)第2条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。
三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担(谁收钱税上税)，涉及以下税种：
1，营业税(租赁业，税率5%)及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等;
2，企业所得税;
3，印花税(财产租赁合同)，税率0.1%;
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。
5.承租方至涉及一个税种：印花税(财产租赁合同)税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。
土地租赁收入增值税征税对象
纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
土地租赁收入增值税清算条件
符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：
一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
四、省税务机关规定其他情况。
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1.场地租赁收入如何纳税
2.房屋租赁收入增值税税率是多少
3.租赁业务要交的增值税是多少
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
一、土地增值税的征收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。
二、土地增值税纳税筹划方法
（一）利用“起征点”选择最优纳税方案
根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。
1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。
2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）×30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86（万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。
综上所述，当该商品房售价X
（二）巧用利息支出选择最优纳税方案
我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。
由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。
例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令A+100×5%=100×10%，解得：A=（10%-5%）×100=5（万元）。
所以，当预计利息A>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息
（三）利用分散收入法选择最优纳税方案
土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：
1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。
（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）=55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。
（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。
可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。
若该公司按1000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。
但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。
由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。
土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。
参考文献：
[1]盖地.税务筹划[M].北京：高等教育出版社，2006.
一、房地产企业土地增值税税收筹划分析
（一）土地增值税概述
（二）土地增值税计算
转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。
二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题
（一）缺乏全面系统的筹划
（二）缺少专门的筹划人才
现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。
（三）外部环境的改变造成行业管理的转型
过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。
（四）错过最佳的税收筹划时机
（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异
国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。
三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议
（一）改变项目的转让方式
房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。
案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。
方案1：简单的资产转让方式。
营业税金及附加：9×5%×（1+7%+
3%）=0.495亿元。
增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。
应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。
应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。
税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625亿元。
方案2：通过境外股权转让方式。
应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。
应缴纳企业所得税额：（9-3）×10%
税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。
通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。
（二）前期合理分配各个项目中的土地成本
房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。
方案1：项目前期不进行筹划。
营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155万元。
增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。
应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。
方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。
营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。
增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
适用的土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税额：3845×30%=
1153.50万元。
通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。
（三）适当加大公共配套设施的筹划
房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。
承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。
增值额：3845-600=3245万元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。
（四）利用税率临界点的筹划
我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。
综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。
四、结语
关键词房地产企业土地增值税纳税筹划
近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，随着土地增值税征缴工作的不断规范，它也越来越成为房地产开发企业的一个比重较大的税种。因此，房地产开发企业有必要提前对企业的税收成本作出计划和安排，以达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化的科学筹划。
企业的纳税筹划应紧密结合自身情况并严格依法进行，做到合法、合理、全面、具体，遵循合法性原则、效益性原则、超前性原则、专业性原则，应始终围绕如何实现成本最大的化进行，把会计处理作为纳税筹划实现的重要手段。下面就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划谈一些浮浅的见解。
一、土地增值税的扣除项目的范围：
取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、财政部规定的加计扣除项目：20%。（此规定只适合于房地产开发企业）与转让房地产有关的税金。
在计算土地增值税时，直接用到数据有两个：“增值额和扣除项目金额”。增值额是依据收入和扣除项目金额计算得来的；而“扣除项目金额”中，除了“与转让房地产有关的税金”随着收入的变动而变动外，其他四项基本是确定的。因此，增值额的大小基本上取决于收入的大小。
收入通常又取决于售价，售价则是由开发商在售楼时自行确定的。因此，售价的制定才是影响土地增值税应纳税额的最终因素。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。我们可以把20%作为“避税临界点”，根据避税临界点的税负效应进行纳税筹划。
三、利用开发产品定价技巧进行纳税筹划
例：某房地产公司从事普通标准住宅开发，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，每平米平均售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
1、收入总额2400万；
2、扣除项目金额：（1）取得土地使用权金额324万；（2）房地产开发成本1100万；（3）房地产开发费用（324+1100）×10%=142.4万；（4）加计20%扣除数（324+1100）×20%=284.8万；（5）扣除营业税及附加2400×5%×（1+7%+3%）=132万。扣除项目金额合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万。
3、增值额：2400-1983.2=416.8万。
4、增值率：416.8÷1983.2=21.02%。
5、应交土地增值税：416.8×30%-0=125.04万
6、获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=2400-324-1100-100-132-125=619万。
假设：降价到1975/平方米，收入：1975*1.2=2370万，扣除营业税及附加2370×5%×（1+7%+3%）=130.4万，增值额：2370-1981.6=388.4万，增值率：388.4÷1981.6=19.6%，增值额未超过扣除项目金额的20%，免缴土地增值税，获利额：2370-324-1100-100-130.4=715.6万，多获利96.6万。
降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.60万元。可以看出只要纳税规划得当，低售价也可以高收益。
假设销售收入总额为X，设不含息的取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本合计（即建造成本）为Y，适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，于是：按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X×5%×（1+7%+3%）=0.055X。计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系列方程如下：X-（1.3Y+0.055X）/（1.3Y+0.055X）=20%，0.934X=1.56Y，X=1.67024Y。即：增值率=20%时，售价为建造成本的1.67024倍。当X
计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024。也就是说在建造普通标准住宅时，如果所定售价与建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以免交土地增值税，否则，应按规定申报缴纳土地增值税。所以，我们称1.67024为“免税临界点定价系数”。若想免交土地增值税，可以用“免税临界点定价系数”控制售价。当然，企业的定价最主要的是看市场供求状况、购房者的承受能力等多方面因素。
根据条例规定“增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%”，所以我们使提价所带来的收益大于30%就能获利。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。就是把单位售价定在单位建造成本乘以1.8204以上，企业虽然缴纳土地增值税，但由于销售收入增大，企业仍可以多获利。如下图所示：
上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.67元/平方米，免税临界点定价=1186.67×1.67024=1982.02元/平方米，高收益最低定价=1186.67×1.82014=2159.91元/平方米。就是说，建造普通标准住宅售价低于1982元平方米，可以免交土地增值税；如果售价高于2159元平方米，虽然缴纳土地增值税，但是，由于提高售价所带来的销售收入大于所支付的税款，企业增加了所得。
1研究方法及数据分析
北京市位于华北平原北端，北纬39°28'～41°05'，东经115°25'～117°30'。区域内河流分属于五大水系，即大清河、永定河、温榆北运河、潮白河及蓟运河，这些河流总的流向是自西北向东南［5］。
1.2土地利用分布及空间分析运用2009年北京市航空遥感影像及环境卫星作为基准数据，对遥感影像进行人机交互解译，依据《生态环境状况评价技术规范(试行)》(HJ/T192—2006)中土地覆盖分类系统定义，解译出2009年北京市土地利用分布。土地类型有耕地、林地、草地、水域、城镇用地、农村居民用地、工矿建设用地及裸地(见图3)。本文借助ARCGIS空间分析技术，研究区域内土地利用分布与水质的响应关系。以16个水质自动监测点为圆心，分别缓冲100、500、2000m，生成3个同心圆的缓冲区，进行土地类型统计(见图4)，得出监测断面土地利用分布及土地利用类型比例(见表2)。统计数据用于分析水质指标与土地利用结构之间的关系。
2土地利用结构与水质响应关系
土地闲置费由国土资源部门根据国家《土地管理法》来征收的。
【法律依据】
根据《土地管理法》第三十七条，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
土地增值税计算公式：应纳土地增值税=增值额*税率，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
计算增值额扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率，一，增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。三，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。