在雄安新区缓缓蝶变的建设过程中，住房制度及政策的落地亦对标中央住房工作决策部署，定位北京非首都功能集中承载地功能，初步构建起“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。2024年4月18日，《雄安新区促进住房租赁市场健康发展工作方案》（以下简称“《工作方案》”）发布，推出18条举措支持雄安新区培育和发展住房租赁市场，“机构租赁住房”是其亮点之一。
《工作方案》第二条第1款规定，“作为最具新区特色的住房租赁产品，由开发建设单位长期持有并运营，和销售型住房共享基础设施和公服配套。可以“幢”为单位转让给疏解单位或住房租赁企业，主要面向拥有高品质居住需求、以家庭为单位的承租群体”。
按照该特殊规定，两类主体可以以“幢”为单位购置机构租赁住房：1.疏解单位，即为了有效缓解北京非首都功能的过度集聚、实现区域的均衡发展而从北京等区域迁移到雄安新区的行政机构附属单位、部分企业总部、科研机构等各类单位（以下简称“疏解单位”）；2.住房租赁企业。本文将主要从法律规定层面，梳理上述两类企业以“幢”为单位整栋购置机构租赁住房后将面临的资产权属、物业承接、车位等法律问题。
01
资产权属
（一）整栋住房权属
根据《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。疏解单位或租赁企业自所购租赁住房登记至其名下之日起，成为登记的不动产权利人，按照《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第一条、第二条之规定1，疏解单位为“业主”，所购的整栋建筑物为疏解单位享有所有权的“专有部分”。
（二）楼宇内的公共设施设备的权属、使用权限
对于整栋购置后楼宇内的公共设施设备的权属、使用权限，应以疏解单位/租赁企业与开发商的合同约定为准。笔者认为，整栋楼宇内独立使用的公共设施设备属于整楼业主共有，在整栋住宅属于同一产权人的情况下，应归产权人独有。作为公共设施设备属于购买专有部分的配套，无需额外支付设施设备使用费用，但可能因设施设备运转产生能源费用，如水、电、供热等费用。如公共设施设备与其他楼宇存在交叉使用或分摊，则属于全体业主共同共有。
02
建筑物区分所有权
（一）对建筑物专有部分的所有权
对专有部分的所有权，意味着疏解单位/租赁企业作为业主，对整栋登记在其名下的建筑物具有占有、使用、收益的权利。例如，可以将所购住宅出租获取收益，也可以根据自己的意愿对专有部分进行装修和改造，但不得危及建筑物的安全、不得损害其他第三方的合法权益。
（二）对共有部分的共有和共同管理权利
1.共有权
《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：
（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；
（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；
（4）物业服务用房；
（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
①使用权。由于共有部分的共有权人并非单一主体，而是一定范围内的业主群体，为了对共用部分的使用能够处于有序的状态，业主对共有部分的使用应当符合法律、小区管理规约的规定及业主大会的决定。秉持合理使用的原则，按照共有部分的本来性质及用途予以使用。如业主在公共部分私自搭建行为，如搭建雨棚、观景台、封闭露台等，会对业主的公共利益造成损害，法律对此种行为予以禁止。
②收益权。即业主可以依照管理规约或者共有份额，获得因共有部分所生利益。例如，将共有的外墙面、楼顶平台出租，所得租金应为全体业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。收益的分配有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
③共同管理权。业主对建筑区划内的共有部分有共同管理权。业主既可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2.共有权人的义务
分担共有部分的维护费用是业主作为共有权人的一项基本义务。对于建筑物共有部分的管理、维护所产生的费用，业主应当分担。业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专门用于共有部分的维修、改造、更新。
根据《雄安新区房屋专项维修资金管理办法》第十八条规定，商品住房、共有产权住房、保障性租赁住房和机构租赁住房等各类住宅及与之具有共用部位、共用设施设备或结构相连的非住宅首期维修资金由开发建设单位预交，开发建设单位采用现金预交首期维修资金的，业主在办理房屋入住手续前，开发建设单位可凭新区住房管理部门提供的收款方式向业主收取预交的维修资金；开发建设单位采用保函预交首期维修资金的，业主在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。
03
（一）对建筑物共用设施设备的移交
依照《保定市物业管理办法》第三十四条，在办理物业承接验收手续20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）住宅专项维修资金缴存证明；
（六）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
（二）对建筑物及附属设施的管理
《民法典》第二百八十四条第一款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主对建筑物及其附属设施自行管理，主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划，对于业主人数众多的建筑区划，通常需要委托物业服务企业进行管理。
通常情况下，前期由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。《物业管理条例》亦规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《保定市物业管理办法》第二十九条规定，“住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅建筑面积低于5万平方米的，经物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。
《物业管理条例》第三十四条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业服务企业按照合同的约定向业主提供相应的服务，业主有权对物业服务企业的服务进行监督。
04
地下车位的权属及使用
《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”河北省《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》（冀发改价格〔2016〕1424号）第二条第（三）款规定：“住宅小区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。”
[1]《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
[2]《物业承接查验办法》第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
[3]《民法典》第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。