中央推进住房交易全面减税，北上广深等重点城市跟进取消普通住房标准并落实税收优惠政策
2024年11月，我国房地产政策利好持续释放。中央层面，全国人大常委会批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，且从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元；自然资源部发文支持地方政府运用专项债券资金收购存量闲置土地；财政部、税务总局、住建部联合发布房地产契税、土地增值税等税收优惠政策；住建部进一步加大城中村改造政策支持力度等，持续助力房地产市场止跌回稳。地方层面，本月地方出台房地产调控政策70条，其中，宽松性政策61条、中性政策7条、紧缩性政策2条。从调控内容来看，北上广深四个一线城市和重庆、哈尔滨等重点二线城市纷纷跟进取消普通住房标准并落实住房交易税收优惠政策，大部分二三线城市则继续围绕房地产市场供需两端发力，如优化住房信贷政策、加大住房公积金政策支持、推动住房“以旧换新”、鼓励房票安置、加大房地产融资支持、加大高品质住房供给、优化房企预售监管等。本期报告主要对11月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
—02—
中央政策：降低房地产交易税费，加快城中村改造落地
1.政策跟踪
2.政策小结
11月资金面和资金利率中枢总体保持平稳。公开市场操作方面，11月逆回购累计投放52572亿元，到期54466亿元，累计净回笼1894亿元；11月18日，央行进行国库现金定存操作，操作金额1200亿元，到期800亿元，净投放400亿元；11月25日，央行开展9000亿元MLF操作，到期14500亿元，净回笼5500亿元；此外，央行开展8000亿元买断式逆回购操作、净买入债券2000亿元，对流动性形成补充。资金利率方面，11月R007中枢为1.82%，相比上月下行约8bp，DR007中枢为1.67%，相比上月小幅提升约2bp，R007-DR007利差中枢为14bp，较上月收窄约10bp，资金分层现象缓和。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分别维持3.1%、3.6%。
在房地产方面，全国人大常委会批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，且从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元，两项合计，直接增加地方化债资源10万亿元。自然资源部发布通知，支持地方政府运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。财政部、税务总局、住建部联合发布公告，优化房地产税收政策，涉及契税、土地增值税减免等。住建部部署各地进一步做好城中村改造工作，将政策支持范围从35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市扩大至近300个地级及以上城市，鼓励地方稳妥推进城中村改造货币化安置。最高人民法院在规范网络法拍工作的指导意见中明确，加大不动产腾退交付力度，执行法院应当负责腾退交付等。
—03—
地方政策：重点城市纷纷取消普通住房标准，二三线城市供需两侧齐发力促市场止跌回稳
1.宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）其他政策
2.中性政策
（1）住房保障政策
（2）其他政策
3.紧缩性政策
（1）市场监管政策
4.政策小结
行政干预核心举措包括优化住房信贷政策、取消普通住房标准、发放购房财税补贴等
公积金政策核心举措包括上调公积金最高贷款额度、下调最低首付比例、支持提取公积金支付购房首付款等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、下调公积金贷款最低首付比例、支持提取公积金支付购房首付款、减少公积金提取限制等。典型代表有：洛阳将单职工缴存家庭住房公积金最高贷款额度上调至70万元，双职工缴存家庭最高贷款额度上调至85万元，多子女双职工缴存家庭最高贷款额度上调至102万元；十堰将二套房最低首付比例下调至20%，将个人最高贷款额度上调至70万元；哈尔滨取消商转公贷款“借款人首次申请公积金贷款”的限制条件，支持异地缴存职工在哈尔滨市购买自住住房申请商转公贷款，并优化公积金贷款购房地房屋套数认定标准、延长公积金贷款年龄；贵阳将住房公积金最高贷款额度上调至100万元，多子女家庭最高贷款额度上调至120万元，支持提取公积金支付首套房和二套房的购房首付款等。
11月重要事项复盘
—05—
重点40城现行房地产核心政策一览
1.行政限制类政策
根据中房研协测评研究中心监测统计，截至2024年11月30日，40个重点城市中：
（1）限购方面，执行全域限购政策的城市有4个，分别为北京、上海、深圳、海口；其他36个城市均不限购。
（2）限售方面，执行限售政策的城市有6个，其中，北京、上海限售期最长达到5年。
（3）限地价方面，土地拍卖仍设定最高限价的城市仅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限价。
（4）与上月相比，本月监测的40个重点城市限购限售政策无变化。北京土地限价制度尚未取消，但近期已陆续推出多宗不限价地块。
2.住房信贷及税收减免政策
—06—
房地产政策展望
1.中央层面
11月8日，央行发布2024年第三季度中国货币政策执行报告指出，当前外部环境的不确定性增多，世界增长动能总体放缓，国内经济仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。但我国经济基本面坚实，市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变。下阶段，将坚持稳中求进工作总基调，坚定坚持支持性的货币政策立场，加大货币政策调控强度，提高货币政策精准性，为经济稳定增长和高质量发展创造良好的货币金融环境。短期流动性方面，根据中信证券研究分析，12月将面临政府债供给小高峰、MLF大量到期、跨年资金需求抬升等冲击，预计央行将继续通过国债买卖、逆回购操作等多项工具加大流动性投放力度，同时，降准的可能性提升。