我国新房库存量环比下降，但去化周期环比提升，去库存压力仍然较大。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024年9月末，我国商品住宅广义库存面积为18.9亿平，环比下降1.6%，同比下降11.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.5个月，环比增长0.5个月，同比增加1.1个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024年9月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.77亿平，环比下降1.1%，同比增长20.8%，现房去化周期为20.7个月，环比下降0.3个月，同比下降了1.2个月；9月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉19.9%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.2个百分点。其中或也有一大部分
3.房地产开发投资、新开工、竣工：
单月投资降幅虽然略有收窄，但整体投资仍然低迷。9月开发投资金额9396亿元，同比下降9.4%，降幅较8月收窄了0.8个百分点。其中住宅开发投资金额7074亿元，同比下降5.4%，降幅较8月收窄了3.4个百分点。但从绝对值来看，单月投资额处于2014年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年上半
年全国（300城）土地成交总价同比下降31%，我们预计将继续拖累下半年土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降19%，较二季度降幅收窄26个百分点，或带动明年一季度土地投资小幅修复。2）施工建安投资持续低迷。9月新开工面积6586万平，同比下降19.9%，降幅较8月扩大了3.2个百分点，且新开工规模处于2009年以来同期历史最低水平。1-9月施工面积也有12.2%的下降。从区域来看，前期投资降幅较小的东、中部地区本月投资降幅扩大，东、中部地区9月投资额同比分别下降9.9%、11.7%，降幅较8月分别扩大了0.1、1.6个百分点；西部投资同比增速为-6.2%，降幅较8月收窄了5.0个百分点。三季度开发投资金额同比下降10.1%，较二季度降幅收窄0.4个百分点；新开工面积同比下降18.8%，较二季度降幅收窄1.1个百分点。1-9月累计开发投资金额7.87万亿元，同比下降10.1%；新开工面积5.61亿平，同比下降22.2%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计今年新开工或延续下行态势，房地产开发投资
整体或仍偏弱。
竣工面积单月同比降幅虽然收窄，但降幅仍然较大，今年以来持续出现双位数负增长。9月竣工面积3422万平，同比下降31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。1-9月累计竣工面积3.68亿平，同比下降24.4%。
4.开发商资金：
房企到位资金降幅扩大，个人按揭贷款与外部融资均走弱。9月房企到位资金8966亿元，同比减少18.4%（前值：-10.6%）。
1）房款3674亿元，同比减少26.2%（前值：-17.8%）。定金及预收款同比减少26.3%，同比降幅较8月扩大了10.6个百分点。个人按揭贷款同比减少26.0%，降幅较8月扩大了4.2个百分点。9月新增居民中长期贷款2300亿元，环比多增1100亿元，同比少增3170亿元。2）非房款5292亿元，同比减少12.0%（前值：-3.8%）。其中国内贷款1237亿元同比下降14.4%，同比增速较8月下降了21.8个百分点；自筹资金3530亿元，同比下降13.8%，同比降幅较8月扩大了7.6个百分点。1-9月房企到位资金累计7.89万亿元，同比下降20.0%。
投资建议
我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。虽然9月全国商品房销售同比降幅收窄，但绝对量仍然处于历史较低水平，说明需求信心仍然不足。不过由于9月底接连的会议和政策落地，我们预计1011、12三个月的数据都会有所改善。同时倪虹部长在10月17日五部门联合召开的新闻发布会上也提到“10月的数据会是一个积极乐观的结果”。
短期来看，10月地产板块的催化剂可能会出现在21号的LPR调整日，目前降息预期基本明确，但落地后仍会有行情兑现。其次是11月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11月中旬的统计局数据（反映10月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。