房产证未够五年可先公证后过户？房产

房产证未够五年的房屋交易可免营业税？在先前出台的限购政策中规定，出售未满5年的房屋需缴纳营业税等一笔不菲的费用。但上有政策下有对策，笔者在走访市场发现，不少房地产中介声称他们可以通过先公证、后过户的办法免去这一大笔费用。中介所说的方法真的可行吗？这样做有何风险？

南方日报记者全泽超

现象：中介支招如何省去大笔税费

小林准备买一套二手房，在中介人员的介绍下看中了北新区一套房子。小林对房屋各方面都很满意，但谈到价钱的时候让小林犯了难。当小林正准备放弃时，该中介人员神秘地将小林拉到一边，称有办法让屋主将价格降下来。

原来，这套房屋的房产证还未满5年。按现行的限购政策，该房屋如果要交易卖方要缴纳营业税等一大笔税费。基于这个考虑，卖家必须把价格抬高才有利可图。而中介人员所说的方法，就是钻政策的空子，让卖家免去这一笔税费，卖房成本低了，卖家自然就肯降价出售。

根据现行的政策，房产证未够5年的住宅交易时卖方需多缴纳一笔约5.5%的营业税和一笔1%的个人所得税。小林看中的房子价值60万元，小林算了一笔账，这笔费用不是一个小数目，卖方需缴纳差不多4万元的税费。中介人员称，若可以采用先公证后过户的方式免去这笔费用，卖家可以将售价降低4万元。“这样做是对买卖双方都有好处的。”中介人员对小林说。

笔者致电蓬江区一名地产中介人士龙小姐，龙小姐称行业内确实有这种做法。交易后买家直接搬到新家居住，待房产证五年期满后双方进行过户。“我都接了好几单这种交易了，双方签署协议，还到公证处进行公证，不会有什么问题。”

提醒：当心一场空

虽然这种做法一下子可以减少几万元的支出，但小林还是不放心，毕竟钱交给了对方但房产证仍然是对方的名字，这让小林感觉心里不踏实。这种做法到底可不可行？有没有法律上的风险？

广东华南律师事务所李英姿律师提醒购房者，这种做法虽然理论上是可行的，但买方要冒着房屋无法过户的风险。

虽经买卖双方公证、签署房屋买卖合同，该买卖合同成立并生效，双方发生的是合同之债的债权关系，而在法律上讲，物权大于债权，买方只能依据签订的房屋买卖合同向卖方主张违约责任，而不能因此而变更物权人。

而对于卖家而言，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。