近日，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上，发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告（征求意见稿）”。
其中涉及个人出租房屋税收政策的重要调整（下图）：
最引人瞩目的是：
第一，个人出租住房，按照租金收入的4%缴纳房产税；
第二，个人出租商铺或其他房产的，按照租金收入的12%征收房产税。（下图）
但在官方网站上，没有能查到南宁的公告原文，只是一些网站上查到了转发的全文。其核心修订条款，就是上面红框里的内容。
国家税务总局南宁市税务局是否发布了上述“征求意见稿”，尚不能确定（或许发了，又撤回修改），但在其获得认证的“南宁税务服务号”上，可以查到今年2月的一篇政策吹风稿：
征税的依据是：1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
看到这里，估计70%的读者很懵逼：房产税？不是还没有立法吗，连试点都没有搞第二轮，怎么就开始征收了？
这里需要普及一个常识：房产税，咱们早就有，一直在征收。
根据财政部官网数据，今年1到4月，在很多税种收入下滑的情况下，全国房产税征收了1529亿元，同比增长20.5%。
我们正在立法，或者准备搞第二轮试点的，是房地产税。多了一个“地”字，概念就不一样了。
大家之所以不熟悉房产税，是因为这个税种一直对绝大多数人免税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条，下列房产免纳房产税：
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业用的房产；
5、经财政部批准免税的其他房产。
也就是说，个人自用的房子，是免房产税的。
根据条例，需要交税的房子，按照两种方式计算房产税：
第一种，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。征税的基数，则是“依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
第二种，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
也就是说，按照国家规定，你对外出租房屋，就是要按照12%的税率来交税。计算方式是“房屋租金×12%”。
后来，国家为了鼓励房地产的发展，支持大家买房，在2008年出台了《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，其中规定：对个人出租住房，不区分用途，……，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”
于是，住房对外出租（包括用作办公、商铺），也可以按照4%的税率缴纳。
还有人会疑惑：我有几套房子出租，怎么不知道房产税？
这可能是三种情况：
第一种，你的租户没有要求开票，你也没有主动纳税，所以你不知道。
第二种，你去开票交税了，人家按照一个综合核定税率征收的，你没有仔细研究这个税率是怎样计算出来的，其实里面含有房地产税。
种种迹象显示，当房地产市场出现拐点，地方卖地收入大减，地方债压力不断加大的情况下，之前允许征收、但没有征收（或没有征收到位）的税，开始浮出水面了！
修订后，在北海出租房屋至少需要缴纳房产税和个人所得税。
如果你出租的是住宅，月收入5000元，则需要缴纳4%的房产税、1%的个人所得税，一共是250月/月。
如果你出租的是商铺（或者写字楼等），月租金收入是2万元，则需要缴纳12%的房产税和1.5%的个人所得税，一共是2700元/月。
个人出租房屋，尤其是非住房的税收压力陡然加大！
这时候，业主可以把税收成本转嫁给租户吗？
恐怕比较难。
因为现在的租赁市场不是“卖方市场”，业主一方很难强势。尤其是商铺、写字楼，各地空置率非常高，12%的房产税率很难完全转嫁出去。
下图是戴德梁行公布的，截至2022年末主要城市的甲级写字楼空置率：
主要城市的甲级写字楼空置率（除台北外）都偏高，南宁更是21个城市里最高的，空置率接近42%。在这种情况下，如果南宁真的落地按照租金的12%征收房产税的政策，可以想见当地写字楼业主的收入一定会显著下降。
上图是粤开证券整理的，各地2022年末的地方政府债务率（规范地方债÷当地综合财力），广西名列第十，接近150%。需要注意的是，这个债务率的统计没有包含地方城投债。
至于北海市，根据其“2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告”，2022年全市一般公共预算总支出209.54亿元，其中一般公共预算收入只有67.65亿元，其他主要靠上级补助（106.28亿元）、地方债等收入。
广西各城市的财政自给率都不高，普遍需要中央转移支付的支持，在当前房地产和经济形势下，财政增收的压力自然比较大。
如果北海、南宁都出台类似政策（非住房出租按照租金的12%征收房产税），这很大几率不是一个省区的政策，可能是一次普遍的调整。
这是否意味着，在房地产税立法遥遥无期的情况下，房产税这个老税种，将发挥一定程度的替代作用？
今年前四个月，全国一共征收了房产税1529亿元，同比增长20.5%；这个增幅，在主要税种里仅次于增值税位居第二。如果政策真的全面调整，房产税今年的增幅还会进一步加大！
由于此前针对住房的4%房产税率，一直在执行或减免不多（各地有差异）。所以，此次新政的增长点主要在非住房的12%税率。
这对于出租商铺、写字楼的业主，构成较大压力。
但相对于普通人来说，这些人属于富裕阶层，在遇到经济困难的时候，减少其纳税优惠有合理性。
但如果这个12%的税率在全国推广，写字楼、商铺的去库存难度将进一步加大，开发商恐怕只能进一步降价促销。